连续四天，四盘大卖。
11月25日-28日，龙华玺园、香蜜湖的万科瑧山府、沙井的华强城和万科星城，四个楼盘接连开盘，仅用4天时间，就卖掉了3400套以上新房，货值接近200亿！
25日，龙华玺园开盘，推出251套当天卖了176套；
26日，万科瑧山府三期推出397套房，网上选房，半个小时，仅剩16套，几近售罄；
27日，华强城开盘，1240套房卖了1033套，去化83%；
28日，万科星城开盘，推出3337套房，网上选房，半个小时卖了约1900套。
仿佛一切都回到了牛市。但这并不是事实的全部。
熟悉这个市场的人都知道，这些新盘之所以卖得还不错，是有原因的：一是多数盘价格都不算高，而且还有折扣，二是大多都是刚需盘，上车门槛较低，部分盘的品质也不错。
其实，在这些网红盘之外，深圳多数新盘销售情况都一片惨淡，真的，我没有夸张，是真的惨淡，具体数据列过好几次了，有时间再跟大家继续讨论。
我之所以说，现在的市场并不好，另一个原因是源于二手市场的状况。
深圳中原研究中心统计数据说，731新政后，深圳二手住宅均价已连续三个月下滑，累计跌幅约1.03%。
成交量也从8月份的7208套大幅度下滑至10月份的3787套。
量价齐跌四个字，已然是当前深圳二手住宅市场的真实写照。
在局部市场，比如龙岗，有些数据和案例，比这个还难看。
NO. 1｜壹
我查阅中原地产的历史成交数据发现，龙岗区的部分小区，已经出现了不少降幅较大的成交案例。
例如布吉：
布吉南岭，地铁3号线木棉湾站附近的佳兆业新都汇家园，今年9月份单价58337元都有成交，10月的成交价格就回落到45390元/㎡，跌幅22.19%。
大芬片区的茂业城，房天下数据显示其小区均价约32219元/㎡。今年7月份该小区有2套房子成交，均价为32892元/㎡，到10月份同样是2套房子成交，均价变成了20698元/㎡，跌幅高达37%。
3号线百鸽笼站附近，2011年建造的荔山公馆，房天下数据显示小区均价约为51008元/㎡。该小区9月份成交了2套房子，均价为53292元/㎡，10月份成交均价跌破5万，为49421元/㎡，跌幅7.26%。
龙岗中心城大幅降价的案例也不少：
大运新城的绿景大公馆，房天下数据显示小区均价约为66341元/㎡。该小区6月份和8月份各成交了一套房子，单价分别为67791元、72100元。到了9月份，2套房子的成交均价仅为56853元/㎡，较8月份下跌了21%。该小区10月份则没有成交。
位于龙城中路的阳光广场，9月份成交了3套房子，均价为32741元/㎡，10月份的成交单价低至28443元，跌幅13%。
住宅不景气，公寓的日子也不好过。3号线爱联站附近的珑瑜，7月份成交的单价为27249元。此后连续两个月没有成交，到了10月份成交了1套，单价跌至21671元，跌幅20.5%。
这些还只是中原一家中介的成交案例，类似的案例肯定还有更多。
这些下跌的楼盘，均价从3万到6万多不等，基本上涵盖了龙岗从刚需到高端等所有类型的产品，这说明，龙岗的下跌是普遍性的，整个龙岗的二手市场都不景气。
再来看龙岗整体的数据。
今年10月，龙岗二手成交均价下滑0.7%至40321元/㎡，为全市最低二手均价。再结合8、9月的价格数据看，龙岗二手均价已是三连跌。
比起小幅下跌的均价，龙岗二手市场的成交量数据更是十分惨淡。
目前龙岗虽仍维持着成交量全市第一的头衔，但10月份却以30.2%的跌幅成了深圳成交量下滑幅度最大的区，而且是近八个月来第一次成交低于千套。
龙岗无论是新房还是二手房，一向是深圳的成交大户。
龙岗价格相对较低，房子供应充足，又不像沙井、坪山等地实在太远，因而承接了大量负担不起关内房价的刚需客的置业梦。
但现在龙岗这一本该有大量购买人群的地方，二手房怎么跌得这么狠？
NO. 2｜贰
我常说，这个世界没有无缘无故的爱，也没无缘无故的恨。
龙岗这波下跌在历史上是可以找到影子的。
2008年深圳楼市经历了一波下行周期。
但如果我们分区来仔细看的话，当年跌幅最惨痛的楼盘，都是集中在龙岗这样的原关外地区。
例如当年的龙岗区公园大地二期均价1万5，最后8字头促销。
龙岗金众蓝钻风景，打出了18万起，首付只要3万6的广告。
而像福田、罗湖这样的中心区，在当年年底的政策刺激之下，全年新房的均价，其实还有所上升。
为什么受伤的总是龙岗？
因为，在龙岗置业的很大一部分人，是深圳的刚需群体。
对于深圳而言，人和钱不断挤入到香蜜湖、深圳湾这样的中心地区。这些富豪的购买力决定了中心区域的房价，这就是所谓的挤入效应。而实力不够的刚需客，就被挤到龙岗这样相对偏远的地方。龙岗就成为了深圳的刚需重镇，这就是挤出效应。
但刚需都是对价格敏感的，一旦进入熊市，就总想着持币观望，等房子跌多点再买，市场观望情绪浓重。
一名龙岗的业主告诉我，她原本计划去年出手的房子，足足挂了一年，房价已根据市场价的变动而下调了三次，也依然只是“看得多买的少”，始终未能成交。
房子没人买，业主只能调低报价。
深圳中原的数据显示，深圳第46周（11月12日—11月18日）的二手住宅报价，下跌的盘源的占比达到了59.48%，其中龙岗报价下调1.4%，跌幅最大。
然而越是这样，刚需客的观望情绪就更重。
还有另一类也在龙岗买房——实力不强的投资客。
中原深圳的数据显示，深圳10月份三级市场月度投资占比为28.1%。这近三成的投资客里，相当一部分人是资金相对不那么充足的短炒客。
福田南山的楼盘单价动辄10万+，入手一套总价这么高的房子，每月的月供和现金流都有很大压力，并不是所有人都有资金实力去炒中心区域的房子。
那些仍然眼馋房地产市场的投资客，就只能投资龙岗这些区域。
这一部分投资客无论是资金实力还是心理承受能力都有限，一旦市场迎来一波向下的行情，就容易杀价卖房。
因此市场上那些大幅度低于市场价的房子，除了一小部分急需用钱的业主，都是这些投资客抛出来的。
再加上731后住宅和公寓限售政策的影响，炒房门槛不断能提高，短炒客已经在逐步离场。
第三，当前深圳市场新房供应十分充足，住宅项目扎堆入市，其中有不少是刚需户型。
据美联物业全国研究中心统计，截至10月底，深圳住宅产品的备案量达5263套，较9月增加46%，创下今年单月新高。
而上周深圳全市（11月19日-11月25日）更是有11个项目获批，住宅批售套数达到了7615套。
昨晚（11月29日）开盘的万科星城，一个楼盘就供应了3千多套。
这也在一定程度上分流了二手楼市的客户。
在深圳上一波普涨行情中，龙岗也跟着涨了不少，甚至有些虚高。
例如上文提到的绿景大公馆单价7万都能有成交，这个价格已经可以选福田的房子了。
如果差不多的价格，在市区和龙岗中选，尽管龙岗可能新一点，但肯定有不少人会选择买在市区。
如果差不多的价格，在新房和二手房中选，很多人咬咬牙就买新房去了。
这些就是当前龙岗二手房市场，彻底从卖方市场进入到了买方市场的原因。
就像是一场山火，火势蔓延开来，首先遭殃的一定是山脚下的树木，而不是山顶的植物。
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