深圳楼市反转?呵呵!龙岗部分楼盘跌了20%,豪宅、刚需一个不少

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  连续四天,四盘大卖。

  11月25日-28日,龙华玺园、香蜜湖的万科瑧山府、沙井的华强城和万科星城,四个楼盘接连开盘,仅用4天时间,就卖掉了3400套以上新房,货值接近200亿!

  25日,龙华玺园开盘,推出251套当天卖了176套;

  26日,万科瑧山府三期推出397套房,网上选房,半个小时,仅剩16套,几近售罄;

  27日,华强城开盘,1240套房卖了1033套,去化83%;

  28日,万科星城开盘,推出3337套房,网上选房,半个小时卖了约1900套。

  仿佛一切都回到了牛市。但这并不是事实的全部。

  熟悉这个市场的人都知道,这些新盘之所以卖得还不错,是有原因的:一是多数盘价格都不算高,而且还有折扣,二是大多都是刚需盘,上车门槛较低,部分盘的品质也不错。

  其实,在这些网红盘之外,深圳多数新盘销售情况都一片惨淡,真的,我没有夸张,是真的惨淡,具体数据列过好几次了,有时间再跟大家继续讨论。

  我之所以说,现在的市场并不好,另一个原因是源于二手市场的状况。

  深圳中原研究中心统计数据说,731新政后,深圳二手住宅均价已连续三个月下滑,累计跌幅约1.03%。

  

  成交量也从8月份的7208套大幅度下滑至10月份的3787套。

  量价齐跌四个字,已然是当前深圳二手住宅市场的真实写照。

  在局部市场,比如龙岗,有些数据和案例,比这个还难看。

  NO. 1|壹

  我查阅中原地产的历史成交数据发现,龙岗区的部分小区,已经出现了不少降幅较大的成交案例。

  例如布吉:

  布吉南岭,地铁3号线木棉湾站附近的佳兆业新都汇家园,今年9月份单价58337元都有成交,10月的成交价格就回落到45390元/㎡,跌幅22.19%。

  大芬片区的茂业城,房天下数据显示其小区均价约32219元/㎡。今年7月份该小区有2套房子成交,均价为32892元/㎡,到10月份同样是2套房子成交,均价变成了20698元/㎡,跌幅高达37%。

  3号线百鸽笼站附近,2011年建造的荔山公馆,房天下数据显示小区均价约为51008元/㎡。该小区9月份成交了2套房子,均价为53292元/㎡,10月份成交均价跌破5万,为49421元/㎡,跌幅7.26%。

  龙岗中心城大幅降价的案例也不少:

  大运新城的绿景大公馆,房天下数据显示小区均价约为66341元/㎡。该小区6月份和8月份各成交了一套房子,单价分别为67791元、72100元。到了9月份,2套房子的成交均价仅为56853元/㎡,较8月份下跌了21%。该小区10月份则没有成交。

  位于龙城中路的阳光广场,9月份成交了3套房子,均价为32741元/㎡,10月份的成交单价低至28443元,跌幅13%。

  住宅不景气,公寓的日子也不好过。3号线爱联站附近的珑瑜,7月份成交的单价为27249元。此后连续两个月没有成交,到了10月份成交了1套,单价跌至21671元,跌幅20.5%。

  这些还只是中原一家中介的成交案例,类似的案例肯定还有更多。

  这些下跌的楼盘,均价从3万到6万多不等,基本上涵盖了龙岗从刚需到高端等所有类型的产品,这说明,龙岗的下跌是普遍性的,整个龙岗的二手市场都不景气。

  再来看龙岗整体的数据。

  今年10月,龙岗二手成交均价下滑0.7%至40321元/㎡,为全市最低二手均价。再结合8、9月的价格数据看,龙岗二手均价已是三连跌。

  比起小幅下跌的均价,龙岗二手市场的成交量数据更是十分惨淡。

  

  目前龙岗虽仍维持着成交量全市第一的头衔,但10月份却以30.2%的跌幅成了深圳成交量下滑幅度最大的区,而且是近八个月来第一次成交低于千套。

  龙岗无论是新房还是二手房,一向是深圳的成交大户。

  龙岗价格相对较低,房子供应充足,又不像沙井、坪山等地实在太远,因而承接了大量负担不起关内房价的刚需客的置业梦。

  但现在龙岗这一本该有大量购买人群的地方,二手房怎么跌得这么狠?

  NO. 2|贰

  我常说,这个世界没有无缘无故的爱,也没无缘无故的恨。

  龙岗这波下跌在历史上是可以找到影子的。

  2008年深圳楼市经历了一波下行周期。

  但如果我们分区来仔细看的话,当年跌幅最惨痛的楼盘,都是集中在龙岗这样的原关外地区。

  例如当年的龙岗区公园大地二期均价1万5,最后8字头促销。

  龙岗金众蓝钻风景,打出了18万起,首付只要3万6的广告。

  

  而像福田、罗湖这样的中心区,在当年年底的政策刺激之下,全年新房的均价,其实还有所上升。

  

  

  为什么受伤的总是龙岗?

  因为,在龙岗置业的很大一部分人,是深圳的刚需群体。

  对于深圳而言,人和钱不断挤入到香蜜湖、深圳湾这样的中心地区。这些富豪的购买力决定了中心区域的房价,这就是所谓的挤入效应。而实力不够的刚需客,就被挤到龙岗这样相对偏远的地方。龙岗就成为了深圳的刚需重镇,这就是挤出效应。

  但刚需都是对价格敏感的,一旦进入熊市,就总想着持币观望,等房子跌多点再买,市场观望情绪浓重。

  一名龙岗的业主告诉我,她原本计划去年出手的房子,足足挂了一年,房价已根据市场价的变动而下调了三次,也依然只是“看得多买的少”,始终未能成交。

  房子没人买,业主只能调低报价。

  深圳中原的数据显示,深圳第46周(11月12日—11月18日)的二手住宅报价,下跌的盘源的占比达到了59.48%,其中龙岗报价下调1.4%,跌幅最大。

  

  然而越是这样,刚需客的观望情绪就更重。

  还有另一类也在龙岗买房——实力不强的投资客。

  中原深圳的数据显示,深圳10月份三级市场月度投资占比为28.1%。这近三成的投资客里,相当一部分人是资金相对不那么充足的短炒客。

  福田南山的楼盘单价动辄10万+,入手一套总价这么高的房子,每月的月供和现金流都有很大压力,并不是所有人都有资金实力去炒中心区域的房子。

  那些仍然眼馋房地产市场的投资客,就只能投资龙岗这些区域。

  这一部分投资客无论是资金实力还是心理承受能力都有限,一旦市场迎来一波向下的行情,就容易杀价卖房。

  因此市场上那些大幅度低于市场价的房子,除了一小部分急需用钱的业主,都是这些投资客抛出来的。

  再加上731后住宅和公寓限售政策的影响,炒房门槛不断能提高,短炒客已经在逐步离场。

  第三,当前深圳市场新房供应十分充足,住宅项目扎堆入市,其中有不少是刚需户型。

  据美联物业全国研究中心统计,截至10月底,深圳住宅产品的备案量达5263套,较9月增加46%,创下今年单月新高。

  而上周深圳全市(11月19日-11月25日)更是有11个项目获批,住宅批售套数达到了7615套。

  昨晚(11月29日)开盘的万科星城,一个楼盘就供应了3千多套。

  这也在一定程度上分流了二手楼市的客户。

  在深圳上一波普涨行情中,龙岗也跟着涨了不少,甚至有些虚高。

  例如上文提到的绿景大公馆单价7万都能有成交,这个价格已经可以选福田的房子了。

  如果差不多的价格,在市区和龙岗中选,尽管龙岗可能新一点,但肯定有不少人会选择买在市区。

  如果差不多的价格,在新房和二手房中选,很多人咬咬牙就买新房去了。

  这些就是当前龙岗二手房市场,彻底从卖方市场进入到了买方市场的原因。

  就像是一场山火,火势蔓延开来,首先遭殃的一定是山脚下的树木,而不是山顶的植物。

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