碧桂园、恒大等6家房企土储货值超万亿，规模之争升级

2018年第四季度即将步入尾声，房企对市场的预期仍在不断变化。有些房企全面收紧各项开支，铺开了长期“过冬”的架势;有些房企却以一副“抄底”姿态，在土地市场大手笔“抢地”。

2018年11月26日，北京市国土局一天内推出13宗土地，除一宗流拍外，另外12宗土地收到近50家房企报价，而在多家房企现场轮番竞拍之下，当日，北京土地市场创下316.46亿元成交额、成交建面约163.29万平方米，刷新了北京乃至全国土地市场单日土地成交记录。

一般而言，北京作为首府城市，对全国房地产市场具有深远影响，但北京土地市场这一波高温行情，却与房地产市场整体下行趋势有所不同。

据克而瑞数据显示，在整个房地产政策调控坚持不放松的大环境下，2018年前十月房企拿地策略普遍处于谨慎态度，甚至包括龙头房企土地储备均呈现小幅收紧态势。据蓝鲸房产梳理发现，中国恒大(HK：03333)、万科(SZ：000002)、融创中国(HK：01918)等规模房企新增土储同比均有下降。

那么，土地市场真实的状态究竟是怎样的?“土地储备”作为房企未来销售表现的定量指标之一，2018年前十月又呈现出哪些新的特点?对此，蓝鲸房产展开多维度分析调研。

龙头房企拿地增速放缓

中型房企提速扩张积极阔储

在房地产调控政策不断加码,市场门槛不断提升的情况下,房地产寡头时代的到来，已经成为整个行业的共识。但在2018年以来频繁爆发的业主维权案例下，继续在规模赛道上蒙眼狂奔可能迸发出的问题也饱受市场诟病。因此，2018年下半年以来，龙头房企如碧桂园、恒大、万科纷纷提出降速意愿，这不仅体现在销售层面，包括土地储备方面亦有明显变化。

近日，据克而瑞发布的2018年1-10月房企新增货值TOP10排行榜显示，恒大、融创、万科、保利(SH：600048)在内的4家规模房企新增土储面积较去年同期出现下降。但在整体新增土储规模上，包括碧桂园、恒大、融创、绿地，均已超过4000万平方米。这意味着，即便规模房企土地储备出现放缓态势，其在行业中的领先优势仍旧比较明显。

值得注意的是，2018年上半年碧桂园借势销售额快速提升，在全国土地市场展开一轮开疆扩土动作，这使其在新增土地储备方面显现出比较突出的表现，但在半年报过后，碧桂园公开提出“降速”，其拿地动作也明显减少。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产记者表示，楼市调控政策比较严，与地方政府维持一定的供地节奏其实没有影响。但由于房企普遍资金链压力比较大，拿地策略也趋于保守。当前龙头房企的拿地表现，也正说明了在当前调控愈发严苛的市场环境下，房企拿地愈发谨慎。

另根据榜单数据显示，在龙头房企持稳的拿地态度下，部分中型房企如绿地控股(SH：600606)、新城控股(SH：601155)、中梁地产、金科地产(SZ：000656)反而在冲刺规模的诉求下加大了拿地节奏。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚对蓝鲸房产表示，企业拿地的新增土地建面在一定意义上更能说明企业未来的发展潜力。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉蓝鲸房产记者，土地储备对于房企来说是生存之本，土地储备决定了未来企业的销售收入，也决定了其获取资金潜力的多少，更是企业规模化发展之中的重要环节。持续稳定的土地储备量可以保持房企投资和开发节奏的有序性，也是房企规模化发展的“压舱石”。

6家房企2018年前十月土储总货值超万亿元

在龙头房企“降速”，中型房企“提速”的一快一慢间，房地产市场是否会出现新的变化?根据克而瑞研究中心数据显示，房地产销售TOP10房企的新增土地货值占百强的52%，其中房企第一阵营的碧桂园、恒大、万科(SZ:000002)三家房企新增土储量，占到百强房企的四分之一。由此看来，强者恒强的“马太效应”仍是房地产主流趋势，短期内或难改变。

据蓝鲸房产不完全统计，截止到2018年10月末，碧桂园、恒大总土储面积均在28000万平方米以上。另有融创中国、绿地控股、万科、保利发展总土储面积均在亿万级以上。

同策研究院市场总监张宏伟对蓝鲸房产表示，在规模冲刺的关键时期，对于任何一家头部房企而言，如何保持领先地位是最为紧要的问题，因此，充足的土地储备尤为重要。

张宏伟强调说，一家企业想要保持每年30%-50%销售额的增长，那么他就要至少保持土地储备也有3-4倍的增长，才能够保证他在未来的发展中维持现阶段销售水平。

蓝鲸房产据数据估算发现，2018年前十月，碧桂园、恒大、融创的总土地货值均突破2万亿大关，稳居行业总土地货值TOP前三。

按照上述专家的说法，这三家房企均有望在明年冲击万亿规模。这将意味着，虽然龙头房企对发展速度提出“降速”意愿，但未来房企整体规模体量仍可能再创新高，规模之争无可避免。

另据蓝鲸房产不完全统计，2018年1-10月，总土地货值超万亿的房企多达6家，且均实现了在现有销售规模的基础上3-4倍的土地货值储备。

对此，张宏伟指出，2018年至少有三家房企土储规模将打破3万亿规模，这意味着只有土地储备达到3万亿水平，才有可能在2019年的市场里抢占房地产行业前三的位置。

房企争相角逐一二线城市

伴随着规模之争不断升级，房企在城市布局战略上也明显更加审慎。据克而瑞研究中心表示，2018年1-10月销售百强房企平均拿地销售比为0.41，相比2017年的0.6差距颇大。值得注意的是，10月份近三成房企未拿地。这也反映了当前市场格局下，房企对房地产市场的谨慎态度。

江瀚对蓝鲸房产表示，对于2019年来说，“企稳”是房地产市场的一个大趋势。不可能出现大规模下跌，也难以出现大规模的上涨，整体平稳的走势将会继续。国家对房地产调控暂时还看不出松绑的迹象，“平”、“淡”将成为2019年房地产市场的主要特点。随着房地产由投机性需求转向居住性需求，“房住不炒”的理念已经贯彻实施下去，各地的房价均会呈现平行或向下横盘的格局。

在此“企稳”的市场背景，房企想要抢占先机，战略布局相当重要。近日，有不少房企内部人士向蓝鲸房产透露，企业长期看好一线城市发展，同时，也会加大布局相对持稳的二线城市。

而据中指院2018年1-10月全国土地成交城市排行榜数据，也显现出二线城市土地储备升温的行情。中指院统计指出，以房企土地成交总价为统计标准计算，二线及强二线城市占比高达80%，一二线城市仍为房企重点拿地布局区域。

蓝鲸房产梳理发现，2018年以来，包括恒大、正荣地产(HK：06158)、旭辉集团(HK：00884)、金隅集团(HK：02009)、中国海外发展(HK：00688)、中梁地产等纷纷公开表示对一线、二线城市表示乐观看好。

张宏伟对蓝鲸房产指出，明年一二线城市的调控力度不会放松，而三四线城市会进入新一轮的去库存周期。他认为，在房地产市场调控不放松的背景下，明天前三季度房企热衷布局的二线城市还会继续下行，预计到明年四季度交易量会有所好转，但交易价格难有较大提升。

土地储备作为房企的生存之本，取舍之间意义重大。从众多规模房企的拿地策略来看，北京土地市场近日出现的小翘尾行情似乎是个特别现象。随着房地产长期保持政策调控定调，房企对于土地的判断整体仍趋于谨慎态度。而历史也早已证明，房企唯有保持合理、充足的土地储备，才能在多变的市场竞争中觅得合适的发展良机，但这并不容易做到。