楼市寒冬什么房子最抗跌?到处在降价,这里二手遍地4万+!

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  新政探市

  华南板块

  临近年底,广州盛传“放开限价”,各区新盘宣布回归“单合同”,首付门槛一夜暴降。而此前靠低首付吸引刚需客的二手房,突然失去优势,成交是否受到影响?业主放盘会不会主动降价?买家是不是应该回流抄底二手?

  为此,「关爱买房公会」特别策划:楼市拐点,新政探市,实地调查多个二手交投热门板块,亲测市场水温和买卖双方心态。本期目标——番禺最抗跌板块:华南板块。

  随着大盘陆续清货,华南板块本来已经是广州楼市的“过气网红”,但前两年疯狂拍地,再度把这个板块拱上热搜。特别是在万博商圈成熟起来后,华南板块的房价,完全没把自己当郊区。

  新盘毛坯卖到14万+ 单合同照常网签

  举个例子让大家感受下。2016年底,五矿地产以3.3亿元附带6750平方米拆迁安置房的总价,拿下南村镇南草堂村地块,计算建安成本,实际地价达32914元/平,刷新当时地价记录。

  当时大家都在担心开发商能不能卖回本。然而,现在这个盘——五矿万樾台,216平的联排别墅,已经卖到3000万/套,算下来均价去到14万/平,还是毛坯,而且销售说:“可以正常网签。”

  即使在今年楼市凉凉,二手成交速冻,多个板块出现业主割肉离场的情况下,华南板块的表现依然坚挺,根据买买君近期踩盘了解,动辄三四百万的房源,相比高峰期,回落仅10-20万。由此看来,楼市里往往还是贵的房子更抗跌,先天条件摆在眼前,地段、交通、配套都看得见,永远不缺购买力。

  那么,二手4万+直逼天河的情况下,买华南板块的人买的到底是什么?

  

  ▲华南板块万博商圈区位图

  3地铁5快速路 20多分钟到珠江新城

  先说交通,目前在华南板块,以万博商圈为中心5公里的范围内,已经开通的地铁就有3号线和7号线共6个站点,其中汉溪长隆是换乘站,而未来地铁7号线还将与建设中的18号线交汇于南村万博站,接驳已开通的地铁2、3、4号线和建设中的22号线。无论是去往天河海珠市区,还是到主要交通枢纽广州南站、广州火车站、白云机场,都不成问题。一张图看懂华南板块逆天地铁线路:

  

  ▲华南板块未来地铁路线图

  除了开挂的地铁,板块还有“五纵五横”的路网,其中五纵是广珠西线、东新高速、新光快速、华南快速、南沙港快速;而五横是兴南大道、兴业大道、汉溪大道、广明高速、以及规划中的南大干线等,走华快20多分钟就能到珠江新城,去到广州南站只要8分钟。(不过番禺居民对早晚高峰的塞车也是累觉不爱)

  

  ▲华南板块五纵五横路网

  大型社区自给自足 商业教育配套看得到

  华南板块早年崛起主要靠楼盘,还成就了华南“八大金刚”。因为以大型社区为主,所以之前的生活配套基本靠各个楼盘自给自足,几个大盘,光小区里自己的学校就不只1所。买买君随手祭出1张万博商圈5公里范围的学校,虽然跟市区肯定没法比,但在近郊已经完胜:

  

  ▲万博商圈5公里范围里学校分布

  而自从有了万博商圈,华南板块最大的商业短板也正在慢慢补齐,已经开业的万达广场等综合体,基本可以满足板块内日常消费所需。关键是靠住宅发展起来的华南板块,已经形成非常接地气的生活氛围,不是那种蹭着热点炒起来的板块,而是实实在在的居住区。

  

  ▲万博商圈5公里范围内小区分布

  这次买买君就从上图的楼盘中,选取了3个不同档次的小区,帮考虑置业华南板块二手房的买家探探风。其中,雅居乐剑桥郡适合刚改型买家,广州雅居乐适合预算相对宽裕的刚需客,而华南碧桂园适合着急上车的小年轻。

  提前剧透下,目前业主放盘真心不便宜,在这3个小区中,楼梯小两房也要210万,电梯三房300万起,但遇到业主着急换房会有议价空间。

  雅居乐剑桥郡

  门槛:96平电梯三房380万,均价近4万,首付114万。

  这3个小区中,雅居乐剑桥郡离万博最远,但最靠近地铁,出门就是7号线板桥站。小区西靠南沙港快线,与大学城隔江相望,而且还挨着正在建设中的南大干线,交通给力。小区内有公交车总站,此外,配套私立的加拿达小学和公立的剑桥郡小学。

  

  ▲小区门口的巴士总站和地铁站

  小区总共6000多户,最早的是2010年的佰利山组团,户型包括96平小三房,107-143平大三房,143-172平四房,要118平以上的户型才有2个卫生间,均价4到4.2万/平,其中最便宜的96平三房总价也要380万。因为是最靠近地铁的组团,加上有小户型,性价比高,在整个小区中交投最旺。

  

  ▲佰利山组团实景

  而剑桥郡后期开发的组团,基本以大户型为主,像剑桥汇组团,主要是240、253、283、350和505平的单位,部分毛坯放盘,价格可以低至3.2到3.5万/平,但总价也要800多到1000多万/套。

  中介表示,雅居乐剑桥郡从去年8月开始价格没有太大变化。但就算整个华南板块上个月只成交了34套二手房,业主放盘还是不松口。由于非常近地铁,剑桥郡的房源也容易出租,目前101平三房一卫,租金可以去到4500-5000元/月,即使是吉屋,也可以租到4200元/月,基本快追得上天河。

  广州雅居乐花园

  门槛:76平电梯两房280万,均价3.7万,首付84万。

  同样是雅居乐的楼盘,广州雅居乐花园走的是亲民路线。

  小区共分成17个组团,其中4个是纯别墅组团。目前放盘主要是87-133平三房,参考价为3.5-4万/平,近1年价格基本没上涨。但最近两个月,由于市场真过于冷淡,业主放盘总价下滑了10-20万左右。

  

  ▲广州雅居乐花园实景

  中介表示,目前小区三房的正常放盘价在360万左右,如果有急售的单位,低于市场价30到40万也出现过,不过多数要求一次性付款。抛开特殊个例,目前小区整体的价格,和去年9月份相比没有太大变化。

  因为广州雅居乐花园体量庞大,买买君直接根据产品和户型,重点帮大家筛选出性价比高的组团。

  买电梯三房看哪里?

  最新的是十年小雅组团(建筑年代2010年),100平三房放盘总价400万。最便宜的三房在一尺山居组团,目前97平三房,1楼,总价320万,均价不到3.3万/平,类似的还有浅山小筑组团,目前有1套87平三房,总价300万,另外时光九篇组团,106平三房,总价350万,但靠马路。

  

  ▲十年小雅组团实景

  买电梯两房看哪里?

  整个广州雅居乐花园的两房,面积段在74到103平左右,最便宜是最早的翠字头组团,76平两房280万,但普遍在300万左右。

  有没有便宜楼梯楼?

  建于2005年的花巷组团,是小区唯一的楼梯楼,6层高,由于赠送面积多,实际使用率超过100%,所以单价也不低,目前在3.5万/平左右。

  买哪里最靠近地铁?

  上善若水是广州雅居乐花园最靠近地铁口的组团,步行可到地铁7号线员岗站,但都是大户型,最小是135平四房,目前放盘价基本在4万/平,实际成交价可能没那么高,比如上周刚成交的1套,170平610万成交,单价约3.6万/平,中介称算是性价比非常高。

  华南碧桂园

  门槛:60平楼梯两房210万,均价3.5万/平,首付63万。

  华南碧桂园是3个楼盘中最靠近万博的小区,但由于处于垃圾场风口位,也是3个楼盘中受臭气影响最大的小区。但就算如此,单价也不便宜,胜在教育资源丰富,而且大部分是楼梯小户型,所以总价低,好上车。

  

  ▲华南碧桂园小区内学校

  小区占地面积2000亩,9个组团是楼梯楼,建于2005年,只有翠云山和翠云蓝天2个组团是电梯楼,建于2007年,另外还有4个组团是纯别墅区。

  目前楼梯楼均价3-3.5万/平,翠山蓝天组团的电梯楼要4万/平,因为近地铁,最近1栋走路到7号线南村万博站约5分钟。而翠云山组团虽然也是电梯楼,但只要3万到3.5万/平,因为位置靠近广州雅居乐,离地铁远,所以单价几乎跟楼梯楼差不多。

  华南碧桂园最小的楼梯楼是60平两房,总价在210到225万左右,舒适度高的是80平两房,总价225到255万。中介透露,之前有放260万,近期降到225万,降幅达到35万。最小的电梯楼是95平三房,总价380到420万,不过成交价基本在380万左右。

  

  ▲紫翠苑组团实景

  具体应该选哪个小区,买买君也写明优缺点帮大家列了个表格,还帮大家对比了今年6月份的报价:

  

  可以看出,比起6月份的报价,目前华南板块各个大盘基本没有降价,甚至部分低总价的小户型还涨了,几乎全线突破4万。最明显的就是华南碧桂园的楼梯楼,整体上调幅度最大。不得不感慨,就算楼市再淡,受伤的仍然是没有钱的小刚需,预算越有限越要趁早买。

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