楼市寒冬什么房子最抗跌？到处在降价，这里二手遍地4万+！

新政探市

华南板块

临近年底，广州盛传“放开限价”，各区新盘宣布回归“单合同”，首付门槛一夜暴降。而此前靠低首付吸引刚需客的二手房，突然失去优势，成交是否受到影响？业主放盘会不会主动降价？买家是不是应该回流抄底二手？

为此，「关爱买房公会」特别策划：楼市拐点，新政探市，实地调查多个二手交投热门板块，亲测市场水温和买卖双方心态。本期目标——番禺最抗跌板块：华南板块。

随着大盘陆续清货，华南板块本来已经是广州楼市的“过气网红”，但前两年疯狂拍地，再度把这个板块拱上热搜。特别是在万博商圈成熟起来后，华南板块的房价，完全没把自己当郊区。

新盘毛坯卖到14万+ 单合同照常网签

举个例子让大家感受下。2016年底，五矿地产以3.3亿元附带6750平方米拆迁安置房的总价，拿下南村镇南草堂村地块，计算建安成本，实际地价达32914元/平，刷新当时地价记录。

当时大家都在担心开发商能不能卖回本。然而，现在这个盘——五矿万樾台，216平的联排别墅，已经卖到3000万/套，算下来均价去到14万/平，还是毛坯，而且销售说：“可以正常网签。”

即使在今年楼市凉凉，二手成交速冻，多个板块出现业主割肉离场的情况下，华南板块的表现依然坚挺，根据买买君近期踩盘了解，动辄三四百万的房源，相比高峰期，回落仅10-20万。由此看来，楼市里往往还是贵的房子更抗跌，先天条件摆在眼前，地段、交通、配套都看得见，永远不缺购买力。

那么，二手4万+直逼天河的情况下，买华南板块的人买的到底是什么？

▲华南板块万博商圈区位图

3地铁5快速路20多分钟到珠江新城

先说交通，目前在华南板块，以万博商圈为中心5公里的范围内，已经开通的地铁就有3号线和7号线共6个站点，其中汉溪长隆是换乘站，而未来地铁7号线还将与建设中的18号线交汇于南村万博站，接驳已开通的地铁2、3、4号线和建设中的22号线。无论是去往天河海珠市区，还是到主要交通枢纽广州南站、广州火车站、白云机场，都不成问题。一张图看懂华南板块逆天地铁线路：

▲华南板块未来地铁路线图

除了开挂的地铁，板块还有“五纵五横”的路网，其中五纵是广珠西线、东新高速、新光快速、华南快速、南沙港快速；而五横是兴南大道、兴业大道、汉溪大道、广明高速、以及规划中的南大干线等，走华快20多分钟就能到珠江新城，去到广州南站只要8分钟。（不过番禺居民对早晚高峰的塞车也是累觉不爱）

▲华南板块五纵五横路网

大型社区自给自足 商业教育配套看得到

华南板块早年崛起主要靠楼盘，还成就了华南“八大金刚”。因为以大型社区为主，所以之前的生活配套基本靠各个楼盘自给自足，几个大盘，光小区里自己的学校就不只1所。买买君随手祭出1张万博商圈5公里范围的学校，虽然跟市区肯定没法比，但在近郊已经完胜：

▲万博商圈5公里范围里学校分布

而自从有了万博商圈，华南板块最大的商业短板也正在慢慢补齐，已经开业的万达广场等综合体，基本可以满足板块内日常消费所需。关键是靠住宅发展起来的华南板块，已经形成非常接地气的生活氛围，不是那种蹭着热点炒起来的板块，而是实实在在的居住区。

▲万博商圈5公里范围内小区分布

这次买买君就从上图的楼盘中，选取了3个不同档次的小区，帮考虑置业华南板块二手房的买家探探风。其中，雅居乐剑桥郡适合刚改型买家，广州雅居乐适合预算相对宽裕的刚需客，而华南碧桂园适合着急上车的小年轻。

提前剧透下，目前业主放盘真心不便宜，在这3个小区中，楼梯小两房也要210万，电梯三房300万起，但遇到业主着急换房会有议价空间。

雅居乐剑桥郡

门槛：96平电梯三房380万，均价近4万，首付114万。

这3个小区中，雅居乐剑桥郡离万博最远，但最靠近地铁，出门就是7号线板桥站。小区西靠南沙港快线，与大学城隔江相望，而且还挨着正在建设中的南大干线，交通给力。小区内有公交车总站，此外，配套私立的加拿达小学和公立的剑桥郡小学。

▲小区门口的巴士总站和地铁站

小区总共6000多户，最早的是2010年的佰利山组团，户型包括96平小三房，107-143平大三房，143-172平四房，要118平以上的户型才有2个卫生间，均价4到4.2万/平，其中最便宜的96平三房总价也要380万。因为是最靠近地铁的组团，加上有小户型，性价比高，在整个小区中交投最旺。

▲佰利山组团实景

而剑桥郡后期开发的组团，基本以大户型为主，像剑桥汇组团，主要是240、253、283、350和505平的单位，部分毛坯放盘，价格可以低至3.2到3.5万/平，但总价也要800多到1000多万/套。

中介表示，雅居乐剑桥郡从去年8月开始价格没有太大变化。但就算整个华南板块上个月只成交了34套二手房，业主放盘还是不松口。由于非常近地铁，剑桥郡的房源也容易出租，目前101平三房一卫，租金可以去到4500-5000元/月，即使是吉屋，也可以租到4200元/月，基本快追得上天河。

广州雅居乐花园

门槛：76平电梯两房280万，均价3.7万，首付84万。

同样是雅居乐的楼盘，广州雅居乐花园走的是亲民路线。

小区共分成17个组团，其中4个是纯别墅组团。目前放盘主要是87-133平三房，参考价为3.5-4万/平，近1年价格基本没上涨。但最近两个月，由于市场真过于冷淡，业主放盘总价下滑了10-20万左右。

▲广州雅居乐花园实景

中介表示，目前小区三房的正常放盘价在360万左右，如果有急售的单位，低于市场价30到40万也出现过，不过多数要求一次性付款。抛开特殊个例，目前小区整体的价格，和去年9月份相比没有太大变化。

因为广州雅居乐花园体量庞大，买买君直接根据产品和户型，重点帮大家筛选出性价比高的组团。

买电梯三房看哪里？

最新的是十年小雅组团（建筑年代2010年），100平三房放盘总价400万。最便宜的三房在一尺山居组团，目前97平三房，1楼，总价320万，均价不到3.3万/平，类似的还有浅山小筑组团，目前有1套87平三房，总价300万，另外时光九篇组团，106平三房，总价350万，但靠马路。

▲十年小雅组团实景

买电梯两房看哪里？

整个广州雅居乐花园的两房，面积段在74到103平左右，最便宜是最早的翠字头组团，76平两房280万，但普遍在300万左右。

有没有便宜楼梯楼？

建于2005年的花巷组团，是小区唯一的楼梯楼，6层高，由于赠送面积多，实际使用率超过100%，所以单价也不低，目前在3.5万/平左右。

买哪里最靠近地铁？

上善若水是广州雅居乐花园最靠近地铁口的组团，步行可到地铁7号线员岗站，但都是大户型，最小是135平四房，目前放盘价基本在4万/平，实际成交价可能没那么高，比如上周刚成交的1套，170平610万成交，单价约3.6万/平，中介称算是性价比非常高。

华南碧桂园

门槛：60平楼梯两房210万，均价3.5万/平，首付63万。

华南碧桂园是3个楼盘中最靠近万博的小区，但由于处于垃圾场风口位，也是3个楼盘中受臭气影响最大的小区。但就算如此，单价也不便宜，胜在教育资源丰富，而且大部分是楼梯小户型，所以总价低，好上车。

▲华南碧桂园小区内学校

小区占地面积2000亩，9个组团是楼梯楼，建于2005年，只有翠云山和翠云蓝天2个组团是电梯楼，建于2007年，另外还有4个组团是纯别墅区。

目前楼梯楼均价3-3.5万/平，翠山蓝天组团的电梯楼要4万/平，因为近地铁，最近1栋走路到7号线南村万博站约5分钟。而翠云山组团虽然也是电梯楼，但只要3万到3.5万/平，因为位置靠近广州雅居乐，离地铁远，所以单价几乎跟楼梯楼差不多。

华南碧桂园最小的楼梯楼是60平两房，总价在210到225万左右，舒适度高的是80平两房，总价225到255万。中介透露，之前有放260万，近期降到225万，降幅达到35万。最小的电梯楼是95平三房，总价380到420万，不过成交价基本在380万左右。

▲紫翠苑组团实景

具体应该选哪个小区，买买君也写明优缺点帮大家列了个表格，还帮大家对比了今年6月份的报价：

可以看出，比起6月份的报价，目前华南板块各个大盘基本没有降价，甚至部分低总价的小户型还涨了，几乎全线突破4万。最明显的就是华南碧桂园的楼梯楼，整体上调幅度最大。不得不感慨，就算楼市再淡，受伤的仍然是没有钱的小刚需，预算越有限越要趁早买。