李宇嘉:深圳楼市割肉换来不算“回暖”

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  来源:金融界网站

  1 貌似,回暖是有支撑的

  近几天,几个网红盘热销,群里炸了锅,深圳楼市回暖了、反弹了,甚至翻转了,建议抄底的呼声很高,本打算在边上吃瓜的,也跃跃欲试了。

  如果,结合近期大环境的变化,这种结论有点道理。比如,房贷利率周期与楼市周期高度一致、相向而行。毫无疑问,房贷利率见顶回落,即便能下浮5个点,2万元的月供也能省个1千元左右;再比如,各地松绑政策的“小动作”不断,比如隔壁的广州,受不了“双合同”维权、土地卖不出去,不得不松绑了限价;再比如2016年全球房价涨幅之王的合肥,近期政府“托底”情绪很重,哪个房企敢降价就问责你。

  大家回顾一下,上一轮楼市大牛的开启,不就是地方星星之火燎原起来的吗?再说,深圳楼市调整了2年多了,历史上好像没有这么长时间的!而且,国家政策也貌似转向了比如货币政策开始宽松了,2019年还将降准几次;去杠杆也暂停了;基建要提速,地方没钱还得靠地产来输血;就连2018年确立的“三大攻坚战”之一的环保,也不再“一刀切”了,近期华北雾霾又重了。理想和现实的差距还是比较大的,缘何?相比空气质量,当下的就业和吃放、社保更重要。

  春江水暖鸭先知,看看近期反弹的A股,地产股表现不错,因为聪明的地产分析师预期到,政策真的见底了。作为楼市“领头羊”的深圳,或许会率先反弹,2015年深圳房价“涨一倍”的那一波大牛中,也是深圳在全国率先反弹的例证。现在,国家层面的政策见顶,深圳又要“领头”了吗?

  2 楼市体质,有一些新变化

  那么,深圳楼市是不是真的见底回升了?甚至说V型翻转了呢?我认为,很难讲,不过从近期市场表现看,有两点是确认的:

  一是深圳楼市的底部,要比所有的城市都要坚硬;

  二是深圳的高端需求,现在看已不再那么任性了。也就是,有购买力的需求,没那么多了。购买力受挫,其中有股市下跌或爆仓的原因,也有互联网不复当年之盛的原因,还有民企经营困难的原因(不然也不会那么多“法拍房”了),甚至还有部分人对高价位上再投资变得谨慎了。

  “7.31”以后,深圳楼市确实开启了下行通道。9月份,深圳新房成交下滑40%,二手房下滑逾30%。10月,下滑趋势延续,新房成交在9月弱势的基础上环比再下降19.10%,同比则下降36.13%;二手住房环比下降23.97%,同比下降16.90%。

  市场观望、交易周期长、税费成本高,二手房价普遍下跌15%左右,就连最刚性的百花片区也概莫能外。

  3 热闹是靠割肉换来的

  但近期,万科2个楼盘(一豪宅、一普宅)和华强城的热销,好似冬天里的一把火,又把大家的热情燃起来了,豪宅臻山府的售罄,非常具有代表性因为,华润城三期之后,表征市场需求的高端购买力,似乎一下子熄了火。

  普宅万科星城,计划销售1200套,但市场太疯狂,去化了1900套(去化率60%),要不是开发商看这架势,及时刹车,把一部分留到明年,估计3300套卖个80%没太大问题。同时期,其他楼盘表现也不错,去化率都在60%以上,比3季度的46%要好了很多。市场表现好主要有以下几个原因:

  一是三季度以来就没什么供应,累计了部分需求,11月底一下子供应了5000套,算是海量了;

  二是开发商有诚意,价格比较实惠,还有很多优惠。比如,万科臻山府三期加精装修后的均价为10.3万元,比周围同类型二手房价格低了30%左右,而且起价1400万要比4月上旬入市的二期低了600万。万科星城,相比周边楼盘折让幅度5%-10%,这还没包括13万元的蓄客折让;

  三是开发商蓄客时间长。比如,华强城蓄客时间长达2年,现在才开盘。蓄客是惊现的一跳,蓄客不足至冷清或许让好楼盘也卖不上价格,这也是为什么三季度深圳“供货”断档的原因。

  四是中介的功劳很大。现在,房子难卖,开发商将楼盘包销给中介机构,纷纷拿出“高佣金”,拉中介揽客,佣金高达10%。试想,一套500万的房子,佣金高达50万,中介自然动力十足。

  五是开发商业绩压力大,年底要冲一下。万科一直是深圳销冠,但今年以来却被龙光压着,自然颜面尽失,上半年完成率不足20%。所以,年底冲刺一把,把冠军宝座夺回来。自然,在让利幅度上,也会大很多。万科现在的策略,就是赶快出货(比如厦门白鹭郡割肉出货)、低价吸货(华夏环京项目、嘉凯城项目等),获取现金流“活下去”。1-9月份,万科6000亿现金流完成率不到一半,拿到现金流才能“活下去”,才能低价收购那些“活不下去”的公司,这就是万科现在的战略。

  六是周围二手房都降价了。根据中原的统计,10月各区二手价格皆出现下滑。其中,宝安和福田下滑幅度最大,宝安均价下滑1.1%,福田下滑1.0%。而罗湖下降幅度最小,环比下滑0.4%,均价57553元/平。同比看,下跌的趋势更加明显。

  4 哪些人在买房

  哪些人在买房呢?我们总结一下,现在深圳楼市需求有几个特征:

  一是高端项目,必须有实实在在的让利,才能吸引客户的眼球。特别是像万科臻山府这样配套非常好(竹园小学、高级中学初中部)的,还得降价让利、送装修等,才能吸引来客户。

  二是经过几轮房价上涨,购买力实在支撑不住了。也只有实实在在让利,考虑到实实在在的需求(改善、小孩上学),才能把内心渐渐熄灭的火焰重新点燃。

  三是刚需太强大,这是深圳楼市底部坚实的印证。像华强城、万科星城,售价在4.5万元左右,在新房豪宅化的背景下,相比买二手房,这类新房确实要划算很多,一来价格相对实惠,二来没有那么多税费。由此,如果未来这类房子供应多了,同区域二手房的价格还会下跌。不过,看过这两个盘的朋友都知道,两个盘各有各的硬伤,要不杂吵不堪、要不交通不好、配套不好、周边工地林立。

  5 注意二手房这个先行指标

  根据中原地产的监控数据,深圳二手房量价齐跌趋势已经确立。从成交量上看,二手房成交已经腰斩。

  8月份深圳二手房成交量高达7200套,到了11月月底,当月成交量仅为3303套,相比8月份已经腰斩。这一数字,创下除春节之外20个月以来的新低。

  

  10月份,深圳二手住宅套均总价为466万元,较上月有小幅下滑,相比2016-2017年明显下降。10月份小面积成交占比上升,但是144平以上大面积成交占比下滑,套均总价变化不大。

  这意味着,有效需求真的不足了,刚需或改善,支撑不起那么高的房价,也只能往华强城、万科星城等4.5万元均价、成本不高的楼盘上靠了。

  

  6 深圳楼市调控的“新逻辑”

  最后,结合近期深圳楼市形势,谈谈深圳楼市调控的“新逻辑”:

  1、限价长期坚持、重税重摩擦(限售),新房定价坚持“上有顶、下有底”(想想不久前15%的深圳备案新规)的原则;

  2、新房定价适度降低、缓慢降价,从而标定区域价格、片区价格,考虑到重税重摩擦(限售),二手房价格会慢慢跟着标定价格而下调;

  3、二手房价格下跌后,反过来影响新房定价,这时候开发商不敢把新房的价格定得太高了,而且未来开发商资金会越来越紧张,理性定价是趋势;

  4、新房定价不高,加上无税收优势,会导致新房受欢迎。反过来,这又驱动二手房价格下调,以此往复。

  值得注意的是,这是一个非常缓慢的过程,缓慢到不知不觉中,房价“软着陆”了。因为,你不卖的话,二手房挂牌价还是坚挺的,但你卖到时候,就发现不真诚降价,上门量就很低。于是,你就会等一下,但发现还是没有上门的,最后只好把价格降了10%,或许税费还得分担一部分。这就是国家理想中的房价“软着陆”进程,它会拉的很长、不知不觉,很多当事人会接受这种泡沫的渐渐损耗,因为短期看,损失比较小。当然,核心区域的核心楼盘、明星楼盘、学位楼盘等等,还会是高价格的,就像伦敦海德公园、纽约中央公园和东京银座等附近,但这是极少数的。

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