地段好的房子万里挑一,"有趣"的户型让人措手不及|西城天铸

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  四环里的项目现在卖一个少一个。

  金融街融府:基本售罄了,据群友爆料,只剩下少量E户型。

  佑安府:已下预售证,高层本周五(11月30日)摇号。

  

  三环边的九龙仓西城天铸,周边都是千万级豪宅,地段没得挑,但是严肃君的丰台置业群里,去看过西城天铸的网友反馈都是——纠结

  (进群请添加小秘书房友小易,微信搜索购房易全拼goufangyi即可)

  严肃君也陪着朋友去实地看了看,这个项目纠结到让人措手不及。

  Part.1

  西城天铸目前处在排卡阶段,预计12月中旬开盘。售楼处就在地块对面(搜索项目名即可),目前已经开放,需要预约才能到访。

  排卡需要兴业银行验资100万(活期,需办理冻资),预计12月5日截止。

  项目一共9栋楼,一期将推1、6、7、9号楼

  主要户型面积为84、85平2居,89平3居,168平、173平4居

  限价77800元/平,最高售价不超过81700元/平,没有仓储绑定

  2020年下半年全装修交房,物业费为7.9元/平/月

  车位均为地下车位,未来有租有卖,价格待定

  Part.2

  在已曝光的限竞房里,西城天铸的产品最有“个性”。每栋楼的层数、层高、梯户比、得房率都有差异。

  

  西城天铸沙盘图

  1-5号楼是5-9层的洋房,6号楼12层,7号楼为14层和16层,9号楼25层;1-4号楼、7号楼,6号楼西单元都是一梯四户。

  8号楼最特殊,为东西向,层高自北向南分别为2层(托老所)→9层→11层→16层→18层→18层,其中包含180套自持房源。

  每栋楼层高略有差别,以1、6号楼为例,1号楼层高2.85米,6号楼层高2.9米。

  值得注意的是,有粉丝爆料:6号楼西侧路为市政道路(上图标红道路)。虽然销售表示后期会有绿化隔离,但介意的购房者还是慎选。

  Part.3

  严肃君陪朋友前往项目的时候,十分诧异售楼处被围挡遮盖的严严实实,销售的解释是,“不想让太多人知道售楼处所在地,我们没有宣传已经有很多客户自己找过来了”。

  地段足够好带来的号召力似乎让项目很有底气。

  西城天铸目前已经临近开盘,地段优势之前详细说过(详情戳这儿),具体到楼栋选择上,只能说各有利弊。

  
严肃君自制平面图,点击可放大

  1、从位置上看,7号楼最优,与9号楼之间的楼间距达94米。

  1号楼分别受东侧9号楼、西侧保利百合花园(19层)的遮挡。

  9号楼南侧泰禾西府玉苑(西府大院配建的政策房,限价2万1)呈L型分布,两楼之间最近距离为50米左右,如果选9号楼,建议选择15层以上户型。

  6号楼采光会受8号楼影响,与最近的楼高为9层的单元,楼间距约50米。

  2、按照得房率排列:1号楼(得房率85%)>6号楼(得房率82-83%)>7号楼(得房率81%)>9号楼(得房率78%)

  套内使用面积才是真金白银,以得房率最高、最低的1、9号楼为例,同样有84平两居,使用面积相差5.9平,若按西城天铸限价77800元/平计算,折合价差近46万,实际价差更高。

  Part.4

  在户型选择上,西城天铸的户型一直被吐槽“刀把”、“哑铃”,在诸多奇葩户型里,选个稍微好点的,是购房者最后的倔强。

  同一楼栋,得房率相同,中间户、边户差距也很大。

  以1号楼为例,边户E1、中间户E2均为89平3居2卫户型,但E1为全明户型,E2为暗卫。

  其次,E2户型除主卧套间外,2个次卧面宽均为3.5米,能放进2米的床,是正规3居。E1户型则存在最小的书房面宽仅2.5米,活动空间小,只能算作2.5居。

  也就是说,全明通风,和三个卧室的高使用率不能兼得。

  

  西城天铸E1户型-89平3居2卫

  

  西城天铸E2户型-89平3居2卫

  Part.5

  值得关注的是,区别于主流市场上把小户型放在高低配的高配,西城天铸大户型集中在最高的9号楼(25层)。

  其中,A户型(168平4居)分布在西侧单元中间户,为两梯四户,与三个小户型为邻;B户型(173平4居)为两梯两户,独立电梯。

  两个户型均为“哑铃户型”,客厅最宽仅4米6。短面宽、长进深,在影响通风、中间部分采光的同时,也会有走道过长造成的面积浪费、动线较长的问题。

  

  西城天铸A户型-168平4居3卫

  

  西城天铸B户型-173平4居3卫

  当严肃君的朋友表现出千万级玩家对于户型的不满意时,现场销售适时祭出了隔壁龙湖西宸原著143平4居户型图,“您看,是不是还不如我们呢,这个户型二手房现在报价1600万起!”

  严肃君按照限价默默算了一下,西城天铸168平的4居总价,比西宸原著还低了近300万。

  

  西宸原著143平4居2卫户型图

  最后,严肃君最大的感觉是:看房的时候很纠结,选的时候也纠结,分析之后又觉得都差不多!买房这道选择题,正常解题思路不够用的时候,不妨试试排除法、

  严肃君手记:

  严肃君的置业群中,一位资深群友评价说,西城天铸和佑安府可能会是市场的风向标。

  截止今天,北京市场上总共有82个限竞房项目+地块,整体去化情况并不理想,只有极少数能在短期内清盘。

  西城天铸和佑安府两个项目,即使放在市场好的时候,也是公认的“好地段”、“不愁卖”的代名词。令人感到可惜的是,这两个项目的户型都差强人意,甚至“配不上”三环边的好地段。

  严肃君很认同群友的观点——

  “其实我希望它们卖得不好,这样才能警醒后面的开发商,即使拿了好地块,也不能随便糊弄人”。

  本文@小朋友亦有贡献。

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