三季度甲级写字楼市场动态 人工智能企业将成写字楼重要租户

◆ 2018年第三季度，上海甲级写字楼市场新增办公面积约145,700平方米，与上一季度相比减少41.6%

◆ 第三季度，来自金融和咨询行业的租赁需求保持稳定，而新能源以及人工智能研发企业租赁活动较多

◆ 浦西表现稳定，市场空置率维持在4.3%；而浦东由于世纪大道区域的空置率降低，空置率环比降低1.3个百分点至5.9%

◆ 第四季度，市场预计会有70万平方米左右的写字楼新供入市。大量的新增供应、市场整体租赁需求走弱将持续掣肘甲级写字楼租金的增长，预计租金将继续下行

近日，莱坊发布2018年第三季度上海写字楼市场报告，报告显示，甲级写字楼平均租金保持不变，约为每天每平方米人民币9.5元。核心商务区市场平均租金亦保持稳定，维持在每天每平方米人民币11.6元。第三季度市场新增供应仍然集中在浦东及闵行两区。

租金及价格

全球经济持续放缓，由于办公室租赁成本占企业日常运营成本较大，因此企业对于搬迁、扩租以及新设立办公室的租赁活动趋于谨慎。南京西路以及淮海中路这两个区域第三季度平均租金小幅下跌，分别降至每天每平方米人民币10.8元及每天每平方米人民币10.7元，环比跌幅均为0.9%。

小陆家嘴区域租金保持在每天每平方米人民币12.6元。金融保险以及律所、咨询等租金给付能力强的行业热衷于在核心商务区设立办公室，成为小陆家嘴租金避免出现下滑的重要支撑。例如，瑞银集团从花旗银行大厦迁至太平金融大厦，租用1,200平方米的办公面积；中伦律师事务所则在国金中心二期续租了6,000平方米；大地财产保险在上海中心租用了12,000平方米的办公面积。第三季度，虹口北外滩区域的平均租金维持在每天每平方米人民币7.0元。作为以航运、金融为特色的市场，北外滩吸引了不少相关企业入驻北外滩。例如，为航运企业提供咨询及法律顾问服务的英士律师事务所从南京西路的越洋广场搬迁至北外滩的上海白玉兰广场，租用了1,200平方米的办公面积。

一手散售市场上，第三季度上海销售型写字楼的平均成交价格环比小幅下跌1.5%至每平方米人民币65,480元。目前在售的写字楼项目主要集中在新供多而价格相对低的新兴商务区，诸如徐汇滨江以及虹桥商务区。第三季度，徐汇滨江写字楼的平均销售单价在每平方米人民币70,000元，而虹桥商务区的写字楼销售价格跨度较大，在每平方米人民币30,000至63,000元。

供应与需求

第三季度市场新增供应仍然集中在浦东及闵行两区。位于浦东世纪大道的泰康保险大厦即浦东金融广场1号楼竣工交付，为市场带来85,700平方米的办公面积，这也是浦东金融广场项目中最后一栋交付使用的写字楼。位于闵行虹桥商务区的中骏广场也在第三季度竣工交付，为市场带来60,000平方米的办公面积。

第四季度市场还将会有超过70万平方米的新供入市，虹桥商务区及前滩的新增供应将占到总量的30%以上。位于核心区域小陆家嘴的富士康大厦预计将在第四季度竣工交付使用。

中央商务区的写字楼空置率环比上升1.4个百分点至6.1%。其中，竹园区域内部分写字楼租户搬离造成短时间内空置面积增加，使空置率上升至3.3%左右，环比上升2个百分点。

近期受到国家政策扶持的新能源及相关行业发展迅速，大量企业进入新能源及新材料研发领域，这些企业对于写字楼租赁需求较为旺盛。关注新能源及新材料研发的天元锰业从浦东南路的世界广场迁入位于世纪大道的世纪汇，租用了2,550平方米的办公面积。

人工智能在汽车行业的应用成为时下热点，自动驾驶和智能汽车研发企业数量不断壮大，从而产生写字楼面积租赁需求。瑞典汽车零部件制造商奥托立夫及其自动驾驶研发全资子公司维宁尔在虹桥商务区的中骏广场分别租用了4,000平方米及5,000平方米的办公面积。