深圳楼市年末现推盘潮 专家:房企冲业绩 非拐点来临

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  网易房产原创报道深圳楼市在2018年的尾声上演了一场反转好戏。多盘入市、优惠频出……层出不穷的消息,让人感觉冷淡多时的市场仿佛一夜之间回到了火热时期。而就在11月末,一周内推出5000套房源的新闻更是成功让深圳楼市重回舆论焦点。

  年末的的推盘潮不仅让人产生深圳楼市依旧火热的想法,更有甚者提出了“新拐点已来临”的说法。深圳楼市真的迎来了新拐点吗?

  楼市反转“凉凉”声中明星楼盘销售火爆

  经历楼市调控政策后,尤其是“731新政”以及后续的一系列补丁政策下,深圳楼市进入低迷期。

  然而进入11月,深圳楼市却掀起了“推盘潮”。截止至11月28日,深圳全市共计19个楼盘取得预售证,预计17个项目将入市,累计推售房源套数达12277套,远超“金九银十”。部分楼盘大量推售,如万科星城,一次性推售3337套。此外,值得一提的是,华强城、绿景红树湾壹号等“拖延”已久的楼盘,也相继获得预售证。


  图:11月深圳入市新盘销售情况

  临近11月末,深圳楼市新房成交量反而有触底反弹的迹象。11月26日-28日连续三天推售的三个新盘项目,销售成绩均十分不错。

  11月26日晚,位于香蜜湖的万科瑧山府同样采用线上选房的方式开盘,当天推售的397套住宅房源价格不菲且以178-306的大户型为准,价格区间在8.2-11.3万元/㎡之间。当晚开盘半小时,共销售381套,去化率高达96%。

  11月27日9点钟,前海万豪酒店人头攒动,与万科星城同属一个区域的华强城抢先开盘。该项目根据前期诚意登记人公证摇出的1503个顺序号进行线下选房。根据开发商最终公布信息及现场实际销控表显示,当日推售的1240套房源,共认购1033套,去化率约为83%。

  11月28日晚,深圳迎来楼市史上最大规模的推盘。位于宝安新桥街道(原沙井街道)的万科星城以线上选房的方式开盘,共推售住宅房源多达3337套。晚上9点钟万科微信选房系统正式开放,部分优质朝向的楼栋顷刻“秒光”。有网友爆料,该项目选房历时半小时,共售出1850套房源,当天整体开盘去化率达57%。


  距离深圳上一次开盘成交套数超1500套,则要追溯到深圳市场最火热的2015年,龙华某个大体量项目在深圳湾体育场内开盘,吸引万人到场选房,1637套房源在6小时内全部售罄。

  有业内人士表示,政府限价下,一二手房价格倒挂,大量新房价格入市给了购房者足够的挑选余地,持币观望的购房者伺机而动。

  金九银十被“赶超”

  事实上,这一场狂欢并非毫无痕迹可循,早在金九银十期间,就已有苗头浮现。

  时间拉回至9月10月,传统的楼市旺季“金九银十”远没有以往的光彩,但同样仍有个别楼盘“成绩”耀眼。


  图:9月深圳入市新盘销售情况

  根据中原研究中心数据统计,9月份全市新建商品房共成交3859套,环比下跌达20.3%,整体网签均价降至三年来最低,为46296元平。个盘来看,“金九”除华润城润府三期售罄、瑧湾汇开盘去化69%,佳兆业未来城为5成外,其他项目去化情况均一般。9月份6个住宅项目整体去化率约44%。

  9月开始网签量已经呈现出大幅下滑,临近年末,开发商推盘节奏加快,存量持续增加。10月份深圳共计17个楼盘取得预售证,龙岗、福田获批项目居多。当月推售楼盘有18个,包含13个住宅项目,其中绿景红树湾壹号、传麒景苑为现楼入市,总累计入市房源套数达10600套。


  图:10月深圳入市新盘销售情况

  网签数据显示,10月份全市新建商品房共成交3907套,环比上涨1.2%,其中包含不少高端公寓网签,均价维持稳定,为56840元/平。10月市场转冷持续下探,整体开盘去化率仅有25%。其中,部分楼盘开盘去化率低至1.2%、4%。大部分项目启动二三级转介,大量的门店经纪人转向新房推介。更有不少楼盘推出了“特价房”、购房优惠等多重营销手段试图推高销售额。


  金九银十的平淡反倒衬托出了年末楼市的火热。根据网易房产的监测,11月的楼盘整体去化较9、10月份要好。部分价格让利、高关注度的项目,销售成绩都比较好。

  专家解读:年末推盘潮不等于拐点将至

  临近年末,开发商为冲刺业绩,多盘齐推。近三个月中,佳兆业相继推出佳兆业未来城、城市广场六期、平湖项目以及盐田项目,万科则有万科星城及瑧山府两个项目开盘,梅林光新盘预计也将加速推出。

  深圳楼市在年末的火热程度不仅让人怀疑,近两年持续平淡的市场是否迎来了新的拐点?对此,中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁和资深地产研究人士李宇嘉都否定了这种观点。

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为这种现象很正常。宋丁表示,年末楼市赶超金九银十是中美贸易战后中国经济下滑的一个具体表现,而10月31日的中央政治局会议没有重提楼市调控则是留了一个豁口,客观上保留房地产行业支撑经济的作用,但这并不意味着要让房价上涨,主要是起到平衡的作用。

  而资深地产研究人士李宇嘉表示,年末楼市火热主要是由于严格限价和销售任务完成不理想的关系,开发商想抢占年末的末班车,因此通过合理定价来获得市场销售业绩。另外一个方面是深圳为首的一线城市楼市的确有触底的情况出现。另外就是各地政策有所松动,包括房贷利率的下降,让购房者看到了预期。此外,深圳纯住宅楼盘相对少一点,因此集中推盘也吸引了不少购房者。但不能因此判断拐点来临。

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