承租人租期届满拒不交还租赁房屋应担责

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  出租人和承租人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,但是本案中的承租人在租期届满时拒不交还租赁房屋,其行为影响了出租人对房屋的使用、收益,损害了出租人的利益,故承租人的行为构成违约。

  基本案情

   原告帅某某诉称,2015年2月1日,原告帅某某与被告颜某某签订《商铺租赁合同》,双方约定将原告帅某某位于图木舒克市金冠购物休闲广场一层F段14号商铺(建筑面积64.45平方米)出租给被告颜某某,合同截止日期为2018年1月31日。原告帅某某明确表示合同到期后不再将商铺租赁给被告颜某某,并且要求被告颜某某在合同到期后将房屋归还给原告帅某某,但截止到2018年7月7日,被告颜某某仍拒不交还租赁房屋,其行为严重影响到了原告帅某某对房屋的正常使用。请求法院判令被告颜某某返还房屋、恢复房屋原状,并支付租金及利息损失6000元,且不予退还被告颜某某缴纳的1000元保证金。

   被告颜某某辩称,原、被告房屋租赁合同到期前一个月左右,被告颜某某曾多次致电原告帅某某协商房租问题,但原告帅某某却将租金提高到原租金的1.5倍多,故双方一直未能就续签租金达成一致。原告帅某某在未书面通知被告颜某某的情况下,不再将房屋租赁给被告颜某某,致使被告颜某某产生了巨大损失,且在双方的租赁合同履行期间,由于原告帅某某的原因,导致被告颜某某无法正常经营达三个月之久,原告帅某某也未予赔偿。被告颜某某所租赁的房屋年租金为18435元,其诉称的租金损失6000元毫无依据,被告颜某某在合同履行过程中并无违约行为,如合同解除,原告帅某某应退还1000元保证金。

   法院经审理查明,2015年2月1日,原告帅某某与被告颜某某签订《商铺租赁合同》,约定原告帅某某将其位于图木舒克市金冠购物休闲广场一层F段14号建筑面积达61.45平方米的商铺出租给被告颜某某,合同截止日期为2018年1月31日,年租金为18435元。被告颜某某支付原告帅某某履约保证金1000元。现被告颜某某仍未将租赁房屋返还给原告帅某某。

   法院判决,被告颜某某于本判决生效之日起十日内返还原告帅某某位于图木舒克市金冠购物休闲广场一层F段14号租赁商铺;被告颜某某于本判决生效之日起十日内支付原告帅某某房屋租金5757元;驳回原告帅某某的其他诉讼请求。宣判后,被告颜某某提出上诉。新疆生产建设兵团第三师中级人民法院于2018年10月29日作出(2018)兵三民终字第00286号民事判决:驳回上诉,维持原判。

   法院生效裁判认为:原告帅某某与被告颜某某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约履行。被告颜某某应当按照合同履行期限届满之日返还租赁物,故对原告帅某某要求被告颜某某返还租赁房屋的请求,于法有据,应予以支持。对原告帅某某要求被告颜某某恢复房屋原状的请求,因其未提供相应证据证实该房屋原状状况,故不予支持。因被告颜某某自2018年1月31日租赁合同到期至今仍未返还租赁房屋,其应按双方原合同约定,支付其占有该租赁房屋期间的租金,除去原告帅某某为其扣除的12天房屋租金外,被告颜某某尚应支付原告帅某某房屋租金5757元。对原告帅某某不予退还被告颜某某1000元履约保证金的请求,因双方在商铺租赁合同中约定“如在合同期内由于承租人原因而造成本合同终止,承租人所交纳保证金不予退还”,故对原告帅某某该项诉讼请求不予支持。

  法律评析

   当租赁合同终止时,承租人应将租赁物返还给出租人,这是承租人的基本义务,但是在实践中有三种情形会导致承租人难以返还租赁物。一种情形为,承租人因经营不善造成亏损,单方提前解除租赁合同,而双方未能就承租人赔偿出租人具体金额事宜达成一致,致使出租人要求租赁合同继续履行,拒绝接收租赁物。第二种情形是,对合同终止没有争议,但出租人认为承租人因装修损坏了其房屋,要求恢复原状,或要求承租人支付巨额房屋修复费用。双方对此无法达成协议,致使出租人拒绝接收租赁物。第三种情形是承租人对房屋的前期投入比较大,想续租房屋,但是出租人与承租人在房屋续租租金上产生了分歧,致使承租人不愿意交付房屋。上述三种情形,若承租人无法实现返还租赁物,则面临继续支付租金的风险。

  在承租人返还租赁物时应注意两个方面:首先,对接收的租赁物状况进行书面确认。现实中,承租人在返还租赁物时,出租人往往要求承租人恢复原状。由于双方未对租赁物原状进行详细确认,导致承租人无法实现恢复原状。因此,承租人在接收租赁物时,应与出租人对租赁物交付时的状况进行详细书面确认。其次,在租赁合同中对租赁物返还时的状态进行约定。有些承租人租赁房屋是用于经营活动,因此,需要对租赁物进行装修。在装修时,通常需对租赁物的墙体、结构等进行部分改变,甚至造成一定程度的破坏。承租人在返还租赁物时,恢复原状需承担巨额费用,且难以恢复原状。我国合同法规定,返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因此,为避免返还租赁物时恢复原状,承租人可以与出租人约定按照装修后的拆除未形成复合的租赁物状态进行返还。这样,在返还租赁物时,承租人只要拆除未形成复合的物品之后的状态就是符合约定的返还租赁物状态。

   在本案中,出租人与承租人签订的《商铺租赁合同》已于2018年1月31日到期,并且双方并未达成续租合同,根据合同法第二百三十五条的规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁的房屋。但是由于出租人未提供相应证据证实该房屋原状状况,故对其要求承租人恢复房屋原状的请求不予支持,同时承租人应当补偿因拒不返还房屋给出租人造成的损失。

  (原载于《中国商报法治周刊》2018年11月29日四版 作者:崔建民 单位:新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院)

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