荣盛发展为保业绩对内“下手”,全员卖房无业绩辞退

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  临近年底,在回款和业绩双重压力下,不少房企开启了新一波业绩冲刺。近日,有消息人士向蓝鲸房产透露,荣盛房地产发展股份有限公司(股票代码:SZ.002146,以下简称“荣盛”)石家庄分公司对非销售员工下发销售任务,要求员工购买或推荐他人购买荣盛的房源,如若完成不了销售目标,该员工将进入公司淘汰序列。

  该人士透露说,为了保业绩,荣盛内部一直有全员营销的传统,在平时,内部员工购房,可以享受总房款9.8折优惠。然而,将房屋销售与员工考核挂钩尚属第一次。

  盈科全球合伙人郭韧律师向蓝鲸房产表示,现代企业管理实行岗位分工的模式,每个岗位均具有相应的职能。她指出,在房地产行业,也有一些全员营销的现象。但是,对于非销售人员,企业是不能给其下达销售任务的。而强迫员工买房的行为更不被允许,员工有权利拒绝。

  有业内人士指出,荣盛此举或与公司销售承压有关。蓝鲸房产进一步调查发现,在各种政策严厉打击下,2018年石家庄楼市降温明显。据克而瑞数据显示,2018年1-10月,石家庄普通住宅成交面积较2017年同期下降44.7%,成交额同比下降40.3%。而在2018年上半年,荣盛在石家庄的市场占有率也由2017年度的8.88%降低至6.01%。

  员工被迫承担购房任务 无业绩纳入淘汰序列

  近日,消息人士透露,河北荣盛房地产开发有限公司下发了一条新指令,要求公司非销售员工在年底前自己或推荐他人购买一套荣盛在石家庄的任意一项目房源,在这段时间(即11月、12月)买房,可以享受全款9折,贷款9.5折优惠。如果公司下达的指标完成不了,那么该员工将被纳入淘汰序列。据该人士介绍,所谓淘汰序列,就是人事部门会根据个人任务完成情况,决定是否继续留用。

  蓝鲸房产从天眼查得知,河北荣盛房地产开发有限公司为荣盛100%持股子公司,主要负责荣盛石家庄区域房地产开发与经营。据了解,荣盛在石家庄有荣盛华府、荣盛和府、荣盛锦绣学府、荣盛御府等项目处于开盘和待售阶段。以目前在售的荣盛和府为例,项目售价为24000元/平,户型90平,全款高达216万。据此推算,员工在此期间购买该项目,公司可内部优惠20余万。

  根据石家庄限购政策,本市居民限贷不限购,首套房首付最低30%,二套房首付最低40%;非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时,须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,限购1套住房。据该人士透露,公司会给员工办理集体户口,以规避限购政策,但他没有购买意愿,也没接触过销售工作,这可能意味着淘汰。

  郭韧律师向蓝鲸房产表示,强迫员工背负销售指标,此举明显违反《劳动法》。帮助公司实现销售任务,员工可以力所能及的去做,但是如果强制,员工有权利拒绝。她进一步指出,倘若公司要求员工必须买房,不买房就辞职的话,这就属于重大违法行为。

  易居研究院研究总监严跃进向蓝鲸房产记者表示,企业将营销任务与非销售人员的工资绩效考核挂钩这种情况,在行业中比较少见。他建议,房企可以适当采取激励政策,比如介绍成功可以给予优惠和奖励。他进一步指出,企业此种做法,也体现了当前房企的焦虑。在应对市场降温的时候,企业应该多思考开拓新的销售模式,而不是对自己的员工下手。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产指出,房企强迫员工买房是在公司现金流遇到巨大困难且没有其他纾解渠道的时候才会这样做,通过强制性利用员工的购买力来推动按揭款收入,从而实现公司部分产品的去化和回款。他预计,荣盛应该遇到了比较大的现金流压力。

  蓝鲸财经就此事件向荣盛发送采访函,但截至发稿日,对方始终没有正面回应。而对于蓝鲸房产拿到的一份荣盛石家庄分公司发出的内部文件,得到了内部人士的证实。该文件表示,河北荣盛分公司三季度面临“三个交房、三个开盘”,为分公司全年计划指标达成的关键季度,各项目在建工程处于24小时全面施工状态,显示出石家庄分公司确实面临着不小的销售压力。

  

  荣盛石家庄百亿销售目标难实现

  作为一家重仓京津冀的房企,石家庄区域是支撑荣盛业绩的重要力量。数据显示,2017年荣盛实现销售金额679亿元,其中石家庄区域销售额突破70亿元,占据集团销售额的10%。2018年年初,荣盛制定了全年880亿的销售目标,今年初,荣盛发展石家庄分公司领到的任务是,要实现百亿销售额。

  然而2018年的石家庄房地产市场并非荣盛想象中那样乐观。据克而瑞数据显示,2018年前10月,石家庄普通住宅成交面积较2017年同期下降44.7%,成交额同比下降40.3%。一位当地媒体人向蓝鲸房产记者表示,“现在的石家庄楼市太惨了”。

  而在本土房企和外来大牌房企的双重夹击下,荣盛在石家庄的市场占有率也在不断下滑。2018年上半年,荣盛销售额市场占有率由2017年的8.88%,降低至6.01%,排名由第一跌至第五,不但远远落后于恒大(HK.03333)、融创中国(HK.01918)、保利(SH.600048)等大牌房企,甚至还略低于本地房企天山房地产控股(HK.02118);与此同时,荣盛石家庄销售面积市场占有率也由5.87%跌至4.28%,排名由第二跌至第六。

  

  (数据来源:克而瑞,制图/蓝鲸房产)

  对于石家庄区域2018年业绩情况,以及后续是否会大量推盘等问题,蓝鲸财经也致函荣盛询问,但截止至发稿日并未回复。

  严跃进表示,企业当前业绩下滑,实际上和全国重点城市调控的降温有关。部分城市销售行情不好,对于一些房企来说,影响是比较大的,这也体现了当前房地产企业对于风险抵御能力有很大差异。

  荣盛发展连续五年销售排名下滑 掉落至36位

  事实上,不仅石家庄区域面临着业绩的压力,整个荣盛2018年的业绩和现金流都趋于紧张。

  据其2018年年中报显示,上半年荣盛实现401亿合同销售额,仅完成全年目标的45.6%,行业排名也由2017年的26位降低至34位。因此进入下半年以来,荣盛开始采取以价换量等措施促进销售业绩的增长。

  2018年前10月,荣盛实现销售额697亿元,完成全年目标的79%。如果按照此种节奏推盘,荣盛完成全年目标问题不大。但即便如此,荣盛行业排名下滑的趋势也难以改变,数据显示,荣盛自2014年-2018年连续五年行业排名下滑。

  

  2014-2018年前10月荣盛发展销售排名情况

  此外,公司严峻的现金流形势也不容乐观。根据其2018年三季度报显示,荣盛经营性现金流为87.59亿,投资活动产生的现金流为-17.76亿,筹资活动产生的现金流为-87.47亿。而其短期有息负债规模274.4亿元,占货币现金比例122.7%,这意味着其短期债务压力非常严峻。

  另据克而瑞石家庄分部的一份研究报告指出,2018年最后两个月对房企而言是“再难,也要上”的局面。房企和项目仍面临着严峻的销售和回款任务,面向房地产市场的流动性仍从严从紧,房企和项目必须从市场上找回款,因此,一线销售的压力将进一步放大,一些项目对内部和外部渠道将施加更大压力。

  对于债务压力巨大的荣盛发展而言,年末冲刺势在必行,但以此不计后果的手段向内部员工施压似乎并不明智。员工是企业最根本的财富,荣盛如此冰冷的企业文化又如何留得下员工的心?一旦军心散去,后果可想而知。

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