谢逸枫：谁在集体唱跌楼市？中国房价拒绝2019年暴跌20%-30%

事实证明的是中国房价下跌的概率小，并且崩盘的机会小。目前集体唱跌中国房价暴跌20%-30%的言论非常让人恐慌，老谢告诉你：结局是自取其辱。中国房价只涨不跌神话将在2019年终结肯定是幻想。

老谢研究发现，自国家统计局1987年公布的全国房价数据以来，截至到2017年的31年时间里，唯有1999年微跌0.05%，2008年小跌1.6%，其年份都是上涨的，足足29年。按照国家统计局的数据显示，2018年前10月全国房价上涨10.1%，预计全年房价上涨10%左右，味着过去32年时间，房价上涨的年份达到30年。

说明中国房价暴跌是不可能的，即使是1997年、2008年、2014年的经济、金融、债务危机，唯有2008年小跌1.6%，1997年，2014年中国房价是上涨的，根本谈不上暴跌。

什么情况下房地产才会崩盘，至少有九种情形。其一是战争。目前中国不是可能爆发战争的，最多是局部的摩擦而已。其二是经济危机。中国经济保持5%以上的增速，绝对不可能爆发经济危机。其三是金融危机。中国金融及银行系统安全阀太多了，不担心会爆发金融危机。

其四是房地产业贷款全面停止。这个基本不可能了，除非银行都破产了。其五是特殊的政治事件，不可能的。其六是全国性瘟疫。其七是全国性大地震。其八是重大的财税制度改革。其九是严厉又错误的宏观调控。

当前有一批人集体唱跌中国楼市，预测2019年房价暴跌20%-30%，或者是半年内房价暴跌20%-30%。宋祖德：2019年中国房价跌掉30%左右。姜超：预计这一轮中国房价跌幅不会超过30%。杨红旭：预计这一轮中国房价跌幅不会超过20%。

马光远：未来半年时间中国房价下跌20%-30%。从现在起到明年4月份，半年的时间内，不管是否放水，是否改变调控政策，房价将延续明显的跌势，跌幅在20%到30%，价格回到2016年底的水平基本已成定局。施永青：中国楼市转折点已经到来，房价已经进入下跌通道。标普：2019年住宅销售价格下降幅度恐达5%。惠誉：中国部分小城市房价2019年可能下跌。

老谢分析发现，预测2019年房价暴跌20%-30%或者下降的背后原因与逻辑，为以下几个。其一是人口出生拐点，人口老龄化，二孩政策达不到预期。其二是过去4年房价上涨40%。其三是购房主力在消失，房价收入比不成正比。其四是全省家决策层不停喊话楼市，调控不会放松。其五是债务去杠杆，房企债务到期，以价换量卖房还债。

其六是金融去杠杆，银行信贷收紧，融资渠道堵塞，房企靠销售回款难支撑。其七是房企不敢拿地，大量的土地流拍，地价下降，土地溢价大跌。其八是商品房销售下降，库存上升。其九是房子过剩，房地产泡沫破灭。

其十是开征房地产税与不动产空置税及不动产遗产税，取消商品房预售制。其十一是房地产不再是支柱产业，不再需要房地产拉动GDP增长，不再需要土地财政与房地产税收。其十二是买不起房，城市空心化，掏空老百姓财富，挖空实体经济，老百姓不希望房价上涨。

老谢认为，这个原因的1，2，3不考虑，因为人口往城市集中或者流动，是城市化的大趋势，要到70%以上，至少需要20年以上，户籍人口城市化的指标。而过去4年上涨40%，与房价的是否下降没有关系，购买力没有消失。按照前10月的销售面积、销售金额看，又是一年大丰收年，说明需求或者购买力没有消失。

4，5，6，不担心，因为经济下行与房地产下降太快，楼市调控在2017年-2018年就变相放松或者突破限购、限贷政策了，特别是人才吸引政策与户籍的放开，吸引大量的新增刚需与改善需求。而限价、限签政策在2018年就放松了，尽管是区域或者是局部调整，房贷利率都往下调了，明年上半年必放开首次与改善的需求政策。按照央行前10月的房地产贷款、个人购房贷款占新增贷款看，说明了一切。

7，8，9，不害怕。因为库存上升，则意味着去库存的周期拉长，去库存的政策还会继续进行，棚户改造的货币化政策不会退出。一方面是国家已经明确表示，棚改货币化安置不会一刀切，不会全面退出，实物的安置比例会上升，但是关键要地方落实或者被安置的人同意，不会强制的。另一方面是土地流拍严重，说明未来供应不足。而房子不存在过剩，泡沫更加不存在。

10，11，12不靠谱。因为未来几年不存在开征上面三个新税种的基本条件与基础，更加不可能取消商品房预售制。目前支撑中国经济的就是房地产，不管是基建与债务的重要资金来源，就是房地产，拉动57个产业，对经济贡献最大，就是支柱产业。至于12，根本不可能改变房价上涨的趋势，因为房地产规则就是这样。