上海二手房均价跌破3.8万元 全年成交量或持平去年

网易房产申°工作室 忻奇琪

上海杨浦区的一条短短800米的马路上，原本开着七、八家大小不一的房地产经纪门店，在2016年-2017年间，几乎每个周边的小区里能看到身穿西装制服的中介们穿梭其中，骑着电动车来来回回带人看房，小区门口摆着三四家不同中介的房源介绍牌，但自2018年的年初开始，这样的“盛况”就似乎再也看不到了。

变为打印店的21世纪不动产门店 来源：网易房产申°工作室

已经搬离的仁丰地产门店 来源：网易房产申°工作室

“你看看这条马路上的中介（门店），原来的21不动产、仁丰都关门了，现在能支撑下来的，要么就是只有1-2人的小店，要么就是链家、中原这样规模大的，市场不好能成交一套是一套，我感觉我也快要撑不下去了，好几个月都没开伙了。”房产经纪人小金（化名）这样对网易房产说道，“以前一套房子挂牌出来，我们当天就能带着几波客户去看，现在挂牌的人都寥寥无几了。”

事实上，和小金一样为了生计而烦恼的经纪人并不在少数，甚至他们当中的有一些人在今年彻底离开了房地产行业。前链家经纪人小陆（化名）告诉网易房产，自己在今年5月辞职了。“卖房是真的卖不动了，现在回老家找了一个卖车的工作，等再赚一点就自己开店做点小生意。”小陆说道。

月均成交1.2万套 仅2016年月均去化的40%

据上海中原研究院公布的2018年10月的二手房成交数据来看，全市13个区共成交了11989套，环比下滑14.36%，成交均价跌破了3.8万元，仅达到37288元/平方米，环比下降2.59%，处于近一年来成交均价的最低位，且全市所有区的均价全部下跌，中心城区中跌幅最大的是长宁区，环比下跌了6.6%。

中心城区范围内，杨浦区成交量最高达665套，而各区县的成交量，除了长宁和虹口小幅攀升之外，其余区域全部下跌，且大部分区域跌幅超过10%。非中心城区中，崇明区成交量环比上涨9.93%外，其他区域均录得下跌，嘉定区的环比跌幅高达21.12%。而在成交的面积段上，70平以下的小户型仍在上海中心城区二手房交易中最受青睐。

针对这种现象，同策研究院院长助理、投资总监张宏伟向网易房产表示：“目前的二手房交易主要都是出于购房者刚需或首改的需求，我身边有个朋友前阵子就把一套松江九亭的房子卖掉，并在黄浦区换了一套小户型房子，尽管面积比原来非中心城区的小，但周围配套很方便，通勤时间也比之前减少了。”

事实上从2018年下半年开始，上海二手房每个月的月均成交都徘徊在1.2万套上下，这仅仅只是2016年二手房月均去化的4成而已。2016年上海二手房交易无比火爆，而2017年却跌入“谷底”，2018年也将在低位继续停滞。

由于受到新房限价的影响，上海的新房市场整体下行，这使得二手房的价格也随之出现了回调。据张宏伟预计，今年最后两个月的成交量将基本维持在当前1.2万套/月的水平，并处于相对低位的成交状态。

二手房降价潮或持续 买卖双方短期陷入僵持

和张宏伟的观点相似，上海中原地产市场分析师卢文曦在接受网易房产专访时表示，上海二手房市场在年末出现翘尾的可能性较小，但今年二手房市场的总成交量仍有机会超过去年的总成交量。

据中原研究院的数据显示，2018年前10个月二手房的成交量已经达到了12.99万套，而2017年全年上海总共成交了15.19万套。卢文曦指出：“虽然可能超过去年的总成交量，但就算超过的话，我估计大概也就超过1000-2000套的样子，如果12月的表现不是太好的话，可能就和去年持平了。”

“另一个需要关注的点是，二手房议价空间的扩大，以前的比例可能在5%-7%，但现在随便谈谈就要接近9折的还价，这让部分房东心理无法接受，短期不排除会出现双方僵持的情况。除非是房东这边有急需要使用资金的打算，不然可能还需要一段时间来接受这个（降价）的过程。”卢文曦补充道。

此外在他看来，年底本身是处于一个交易的淡季，包括银行贷款的放款变慢，这可能也会对市场有影响。现在量价下跌的趋势已经开始明显了，2018年的最后两个月，全市二手房的均价可能还会往下降一些，但整体的下降幅度不会特别大。