上海二手房均价跌破3.8万元 全年成交量或持平去年

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  网易房产申°工作室 忻奇琪

  上海杨浦区的一条短短800米的马路上,原本开着七、八家大小不一的房地产经纪门店,在2016年-2017年间,几乎每个周边的小区里能看到身穿西装制服的中介们穿梭其中,骑着电动车来来回回带人看房,小区门口摆着三四家不同中介的房源介绍牌,但自2018年的年初开始,这样的“盛况”就似乎再也看不到了。

  

  变为打印店的21世纪不动产门店 来源:网易房产申°工作室

  

  已经搬离的仁丰地产门店 来源:网易房产申°工作室

  “你看看这条马路上的中介(门店),原来的21不动产、仁丰都关门了,现在能支撑下来的,要么就是只有1-2人的小店,要么就是链家、中原这样规模大的,市场不好能成交一套是一套,我感觉我也快要撑不下去了,好几个月都没开伙了。”房产经纪人小金(化名)这样对网易房产说道,“以前一套房子挂牌出来,我们当天就能带着几波客户去看,现在挂牌的人都寥寥无几了。”

  事实上,和小金一样为了生计而烦恼的经纪人并不在少数,甚至他们当中的有一些人在今年彻底离开了房地产行业。前链家经纪人小陆(化名)告诉网易房产,自己在今年5月辞职了。“卖房是真的卖不动了,现在回老家找了一个卖车的工作,等再赚一点就自己开店做点小生意。”小陆说道。

  月均成交1.2万套 仅2016年月均去化的40%

  据上海中原研究院公布的2018年10月的二手房成交数据来看,全市13个区共成交了11989套,环比下滑14.36%,成交均价跌破了3.8万元,仅达到37288元/平方米,环比下降2.59%,处于近一年来成交均价的最低位,且全市所有区的均价全部下跌,中心城区中跌幅最大的是长宁区,环比下跌了6.6%。

  中心城区范围内,杨浦区成交量最高达665套,而各区县的成交量,除了长宁和虹口小幅攀升之外,其余区域全部下跌,且大部分区域跌幅超过10%。非中心城区中,崇明区成交量环比上涨9.93%外,其他区域均录得下跌,嘉定区的环比跌幅高达21.12%。而在成交的面积段上,70平以下的小户型仍在上海中心城区二手房交易中最受青睐。

  针对这种现象,同策研究院院长助理、投资总监张宏伟向网易房产表示:“目前的二手房交易主要都是出于购房者刚需或首改的需求,我身边有个朋友前阵子就把一套松江九亭的房子卖掉,并在黄浦区换了一套小户型房子,尽管面积比原来非中心城区的小,但周围配套很方便,通勤时间也比之前减少了。”

  

  事实上从2018年下半年开始,上海二手房每个月的月均成交都徘徊在1.2万套上下,这仅仅只是2016年二手房月均去化的4成而已。2016年上海二手房交易无比火爆,而2017年却跌入“谷底”,2018年也将在低位继续停滞。

  由于受到新房限价的影响,上海的新房市场整体下行,这使得二手房的价格也随之出现了回调。据张宏伟预计,今年最后两个月的成交量将基本维持在当前1.2万套/月的水平,并处于相对低位的成交状态。

  二手房降价潮或持续 买卖双方短期陷入僵持

  和张宏伟的观点相似,上海中原地产市场分析师卢文曦在接受网易房产专访时表示,上海二手房市场在年末出现翘尾的可能性较小,但今年二手房市场的总成交量仍有机会超过去年的总成交量。

  据中原研究院的数据显示,2018年前10个月二手房的成交量已经达到了12.99万套,而2017年全年上海总共成交了15.19万套。卢文曦指出:“虽然可能超过去年的总成交量,但就算超过的话,我估计大概也就超过1000-2000套的样子,如果12月的表现不是太好的话,可能就和去年持平了。”

  “另一个需要关注的点是,二手房议价空间的扩大,以前的比例可能在5%-7%,但现在随便谈谈就要接近9折的还价,这让部分房东心理无法接受,短期不排除会出现双方僵持的情况。除非是房东这边有急需要使用资金的打算,不然可能还需要一段时间来接受这个(降价)的过程。”卢文曦补充道。

  此外在他看来,年底本身是处于一个交易的淡季,包括银行贷款的放款变慢,这可能也会对市场有影响。现在量价下跌的趋势已经开始明显了,2018年的最后两个月,全市二手房的均价可能还会往下降一些,但整体的下降幅度不会特别大。

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