双合同变单合同,他却更纠结了······

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最近,有粉丝问了我们这样一个问题:

广钢的盘现在可以按单合同网签了,加上近期很多城市有放松房贷利率的迹象,照这样发展下去,明年一季度会不会回调到基准?能不能等到基准水平再网签?

但如果等到明年一季度,他又害怕到时候单合同变双合同。

房贷利率会影响房子总成本,而单双合同则会影响首付门槛、以及后续的资金流动性问题。所以我非常明白这位粉丝的纠结之处。

而且在当前房市下行期中,入市的时机尤其重要,哪能只有一天之隔,也可能是相隔几十万的距离。所以,这其实是一个相当典型的问题。

那么,今天我就替大家分析一下这个问题。



一、房贷利率是否会回到基准

近期有部分一二线城市,房贷利率有所下降,但广州目前的利率水平,尚属稳定。

纵览近期广州各大主流银行房贷利率,只有汇丰银行首套利率降到了上浮5%,四大行的首套房利率依然是上浮10%,其他银行也并没有松动的迹象。

今年汇丰银行的利率波动幅度比较大,4月之前,首套上浮5%,4月份首套一度上浮25%,到了11月,才回到年初的水准。

而且汇丰是外资行,对客户资质要求比较高,这导致汇丰的市场占有率低,影响力可以忽略不计。

相比来说,今年1月广州整体的房贷利率才是最低水平的,当时四大行首套普遍都是上浮5%。但从今年2月开始,四大行就从上浮5%调整到10%,一直到现在为止,四大行的利率水平都比较稳定。

对于最近广州房贷松动的消息、以及对明年房贷利率的预估,房卫士总经理郑大源是这么判断的:

目前广州利率没有变化,汇丰银行是有下调,但汇丰的市场占有率及影响力有限,所以对总体利率水平不构成影响。

 

虽然四大行的利率虽然是首套上浮10%,但实际上,这个利率很难放款,为了加快速度,部分人通过提高利率的方法达到了快速放款的目的。所以实际利率还是有上浮的。


明年的话还是要看国家的政策导向,2019年的市场比较复杂。任何一个政策不可能永久性地延续,比如2013年和2016市场都一度非常旺盛,不排除2019年也有可能。

 

2016年受到去库存的影响,政策放松,利率下调;到2017年,又开始了加紧,上调利率,限购限售,现在又陷入了低迷。但刚性的需求不可能因为政策的调控而被压制住,所以不排除2019年有一个行情。但目前的政府对调控的决心又非常大,如果交易量上升,政府也有可能进一步的出台更多的调控政策。这样的话就可以进一步打压交易量。

 

比如说目前部分城市的利率下调就是一个苗头。这就说明有这样一个趋势。


按广州主流房贷利率来看,至少要下调10%才能回到基准,这样大的波动,估计近期是很难实现的。

而且看近一年来的走势,广州的房贷利率总体曲线是在上升的。如果真的回到了基准,那就说明调控政策是大松动了。

但不好意思,我暂时还没有看到调控有放松的迹象。


二、广州明年会恢复双合同吗?

双合同长期压抑住刚需族的购房需求,同时让广州的房价数据长期处于一个虚假的大白菜价格。

现在从双变单,网签加快,成交量增加,都反映了市场真实的水平和需求,是正常而不是失常。

地产经济学家邓浩志曾表示,广州颁布新政,调整原有限价政策,正式实施后会对市场多方面产生影响。 住宅成交均价肯定大幅跳升;网上签约量也将大增。限价取消政策可以让统计数据回归真实,更加透明地反映实际市场数据。另外,双合同取消对于购房的首付也大幅降低,对刚需购房一族来说是好消息,实际成交量也会跟着有一定程度的放大。   


实际房价仍然基本保持稳定,利好不会对房价有太多推动作用。自三季度以来,广州楼价就有轻微下行压力,不少项目选择了降价促销,所以今年金九银十成交量有明显的回升,在以价换量效果不错的鼓舞下,预计今年年底仍有不少项目有降价促销可能,因为年底是房企需要大量回笼资金的时刻,所以广州房价不会因为这次的政策利好而被推高,市场仍然保持总体平稳中有优惠的态势。


华华认为,在目前的大环境下,广州双合同变单合同,也不能改变楼市下行趋势。

自从广州传出取消限价的消息后,并没有传出哪些楼盘或者板块有大涨价的消息,相反,还有不少楼盘踩着节点推出特价活动。

10月份,广州一手市场网签面积环比下跌29%,网签套数环比下跌30%,仍然未见有回暖。

不过放松限价对一手市场影响还是很大的,相信对11月和12月的成交数据影响更大,我们到时候再分析。

相比来说,二手市场则十分惨烈,成交量下跌,周期延长,价格下降。

自今年6月以来,广州二手成交量呈现不断下滑的趋势。客户观望情绪并未减缓,超7成盘源有让利出售的现象。

如果说二手房更能反映市场真实情况的话,现在不少人都急着脱身退市了,但却找不到接盘侠,因为大家都害怕房价还会继续跌,这多少反映了现在形势险峻。

如果广州真的恢复成双合同,那就说明广州的房价有大幅上涨,让政府不得不出动这双无形的手。

那么明年一季度广州的房价会出现失常的大涨吗?现在看来可能性比较小。

经济状况暂时未见好转,总体调控方向未见放松,支撑房价上涨的动力不大。

在广州链家研究院院长周峰看来:

到明年的第一季度,成交量可能还会是低谷,但是五月份之后,会慢慢往高走,乐观的话,有可能在年底会回到一万套的交易量。成交价格还要看成交量的配合,到底会不会在明年又迎来上涨呢 ?大家拭目以待。


所以,华华觉得,明年一季度,双合同预计不会重现,但利率也会维持目前的水平,不会有太大的变化,等下去,浪费的是时间成本和机会成本。你说呢?

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