中金：中国城镇存量房未过剩 20%家庭仍无房

市场普遍认为，2018年，中国房地产行业进入下行阶段。但在人们更多围绕房价讨论的同时，中国到底有多少套房子、房屋质量如何、多少家庭拥有自住房、空置率究竟是高是低等最基本问题，仍缺乏基础的数据统计与研究。

　　11月16日，中金公司发布《数说中国存量住房》报告（以下简称《报告》），基于第六次全国人口普查和2015年1%人口抽样等调查数据，对上述基本问题给出了客观的估算与解答。

　　城镇住房未过剩，低质量住房比例高

　　为了避免房价不断上涨，市场上需要一定比例的冗余住房为家庭换房找房提供选择。一般来说，这一合理的冗余比例（或称自然空置率）至少不低于10%。

　　而《报告》数据显示，2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套（不含集体户），对应存量面积261亿平方米，家庭户户均拥有住房1.13套。其中，城区住房1.59亿套，对应面积145.9亿平方米，户均住房1.07套；镇区住房1.15亿套，对应面积115.4亿平方米，户均住房1.21套。

　　基于此，中金认为，中国城镇范围住房总量基本合理，但城区仍略有不足。

　　值得注意的是，存量房中仍有较高比例的低质量住房。中金指出，这不仅预示着大量的拆除、改建，也意味着巨大的潜在改善型需求。

　　根据《报告》，存量住房中，一居和二居室占比达62%，而四居室及以上占比仅7%，套型结构偏小；楼层结构方面，21%存量住房为平房，57%为2-6层楼房，其中绝大部分没有电梯；居住设施方面，16%的存量住房无厨房或卫生间，26%无独立抽水、冲水卫生间设施；建筑年代方面，15%的住房建造于1990年以前，42%的住房建造于上世纪。

　　20%城镇家庭无房，15%有两套以上房产

　　《报告》指出，目前中国城镇家庭户住房自有化率80%，若包含集体户则为75%。

　　在全部城镇家庭户中，20%的城镇家庭没有自有住房，65%的家庭仅有一套房，15%的家庭拥有两套及以上的住房，户均拥有3.2套。

　　从住房实际使用情况来看，仅有一套房的家庭几乎全部自住。拥有两套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、闲置1.2套。20%的无房户全部租房，其中一半单独租住、一半为合租。

　　另外，在过去十年中，由于城镇化进程快于住房净新增速度，家庭户户均拥有住房套数呈下降趋势。《报告》数据显示，2010年普查时，城镇家庭户均拥有住房套数为1.16，城区为1.09；而2017年末，这两个数据分别下降至1.13和1.07。

　　住房空置率低于美国日本，12%存量房为无证房屋

　　国际上，住房空置率分广义和狭义两种，广义空置率指只要某时刻该房屋无人居住即为空置，此种计算方法将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置，倾向于高估空置率。狭义空置率则将上述房屋从广义空置中扣除，方法上更为科学合理。

　　根据《报告》，2017年末，中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%。尽管广义空置率看似偏高，但真正可比口径的狭义空置率处于合理区间，其中城区狭义空置率低于美国、日本等成熟市场水平。

　　值得注意的是，中国城镇空置率在过去十年中呈现下降趋势，2010年广义和狭义空置率分别为18.3%和13.2%，均高于当前水平。

　　同时，《报告》显示，2017年末，违规的无证房屋（包含小产权房和违建房屋）存量面积31亿平方米，占城镇存量住房的12%。若扣除此类无证房屋，实际拥有产权的住房可能会出现短缺。

　　中金指出，尽管实际上小产权房可以通过补缴出让金等方式获得产权证，无证房屋未必会全部拆除，但这一结果提示中国的实际拥有产权的住房空置率可能远低于国际合理水平。

　　中金认为，正因为住房总量并不过剩、质量亟待提升、拥有多套房的家庭只是少数、空置率实际上并不高，在过去这些年，房价才会一直上涨，这在本质上是供需矛盾的结果。

　　与之类似但更为失衡的例子是香港。过去三十多年，香港住房空置率与房价呈显著的负相关关系。尤其是2003年以后，香港的住房空置率持续下降（当前仅为3.7%），而同期房价呈现大幅上涨，甚至在加息预期之下仍在攀升。

（新浪财经 徐苑蕾 发自深圳）