楼8| 人口持续流出 这些城市房地产为何还能蓬勃发展

人口迁徙永远是房地产研究离不开的话题，人口流出意味着城市经济活力下降、购房需求流失，并最终导致房地产市场活跃度下降。对于国内大多数三四线城市而言，人口流失已经成为这些城市发展的阻碍，但在2017年以来的新一轮调控背景下，诸如徐州、盐城等部分三四线城市，却反而迎来了市场环比上升的走势。本文将以此类三四线城市为样本，研究人口流出城市也能爆发性上涨的背后逻辑。

本文选择的三四线样本城市主要分布于国内三大经济区内，三大经济区内经济强市较多，也导致周边三四线城市容易流失人口，尤其是位于中原地区的河南、安徽北部、江苏北部一带，人口流失量多在百万以上。

一、三大经济区周边为人口流出重灾区，部分城市房地产市场仍发展良好

经济的发展决定了人口的流动方向，经济最为发达的长三角、珠三角和环渤海是人口密度最大的地方，相应地附近三四线城市则人口外流现象更为普遍，本地购房需求也因此外流。但经过市场热度轮动后，这些人口流失城市的房地产市场表现却不同。本章主要从常住人口较多的三四线城市出发来看这些人口流失城市的区域分布，并选取了市场发展具有代表性26个人口流出型城市作为研究对象，来看这些城市的市场走向。

1、中原地区三四线城市经济发展不佳，城市人口向外流出量大（节选）

据国家统计局最新数据来看，人口净流入的城市主要聚集在环渤海、长三角、珠三角三大经济圈，中西部省会城市也对周边人口有较强的吸引力。值得一提的是，除了这几大区域，山西、内蒙古一带的三线城市，云南昆明周边的三线城市及哈长城市群内的强三线城市常住户籍比也都大于1。但从具体增量来看，这几大区域的人口流入城市人口增量明显小于三大经济圈中的三四线，人口增加较少，特别是东北地区的城市人口增量多在1万以内。常住人口少于户籍人口的城市基本上都是三四线城市，二线城市中仅有重庆常住人口户籍比也小于1，主要是因为下辖县市的人口向外流出，其主城区虽有较大的吸引力但面积较小，难以支撑整个城市的就业需求。

图：全国人口流入、流出城市分布版图

数据来源：CRIC整理

2、多数城市人口流出市场热度较大，徐州、宿迁等城市逆袭（节选）

2016年始的房地产市场热度轮动带动了三四线城市商品房市场的火热，多数三四线城市的成交规模得到提升，这些人口流出型城市亦是如此。货币化安置带动了城市成交量大幅上升，也吸引了部分返乡安置需求，对于地处长三角的城市如南通甚至吸引了一些投资需求。而在2017年，调控政策下沉至三四线，这些人口流出型城市的市场也出现了分化。

以26个较具有代表性的城市房地产市场变化来看，有15个城市在2017年的成交商品房面积同比上一年下降，其中成交面积下降最多的是承德，同比下降高达60%，市场热度下降明显，而南通、马鞍山、芜湖等经济发展相对较好或居民收入相对较高的城市成交规模也有所下降，主要是因为市场之前投资需求较多，当市场转冷后地方受到的冲击也比较大，成交面积减少。但也有11个城市成交面积同比上一年则有所增加、市场走势趋强，徐州、盐城等苏北城市成交量增长明显。成交面积增加最多的是丽水，该市在2017年商品房成交面积同比增加339%，主要是因为上一年丽水的成交面积仅为33万平方米，基数较小。

结合人口数据来看，市场走势偏好的城市在2016年净人口流出量的平均值为57.83万人，比市场偏弱城市的均值高出近20万。但若结合人口总量来看，相对于市场走势偏弱的城市，走势偏好城市的人口基数相对更大，城市平均常住人口数量达到了530万人，比另一类城市高出100多万，而这意味着这些城市的住宅市场有着更多的住房需求，所以人口基数较大的城市更容易走出向好的市场趋势。

图：26个人口净流出的三四线城市市场变化情况

数据来源：CRIC整理

3、小结：经济发展决定人口流向，市场发展关键在于人口总量

多数三四线城市因经济发展不佳都处于人口净流出的状态中，尤其是距离经济发展比较好的城市较近的三四线，人口流失更为严重。而作为国内人口最多的中原地带，主要产业仍以农业或农产品加工为主，难以支撑庞大的就业需求，而与京津冀和长三角的距离又比较近，因而人口自然而然地被吸引到经济实力更好的城市。

虽然这些城市均有人口流失现象，但房地产市场走势却不尽相同。特别是对于三大经济区附近的城市，在整体调控趋紧、市场热度转冷的情况下，仍有部分城市异军突起，成交面积大增，主要是因为这些市场偏好的城市的人口基数大，购房需求相应也会更多，因此市场走势较好。

二、徐州经济、配套实力均优，市场发展前景最佳

房地产市场的发展在宏观上离不开经济发展，商业等配套设施则从侧面反映了城市经济繁荣度情况，进而影响到市场的发展。此外，在国内房地产市场中政策也是重要影响因素，政策方向决定了当前市场的整体走向。因此，本章则通过经济、配套和政策三个方面来探讨这些人口流出型城市房地产市场产生分化的原因。

1、市场表现好的城市，经济发展和政府财力都不弱（节选）

一个城市的房地产市场发展离不开当地的经济发展，只有经济发展好，市场走势才会向上。通过统计市场走势偏好与走势偏弱城市的地方生产总值及居民收入的平均值，能够明显看出市场走势偏好的城市GDP总量高出走势偏弱的城市近600亿元，进一步说明了经济实力对于房地产发展的重要性。

表：分市场走势的样本城市2017年GDP分布

数据来源：CRIC整理

GDP均值的差异主要由于两类城市GDP分布的不同。在市场走势偏好的十一个城市中，各城市的GDP主要分布在2000~3000亿元的区间范围内，占比达到36%，而在市场偏弱的城市中，各城市的GDP主要集中在2000亿元以下，占比高达47%，因此尽管南通的GDP已经超过7000亿元，但由于GDP总值较低的城市较多，难对整体平均值起到强有力的提升作用。并且在市场偏好的城市中，GDP超过5000亿元的城市有两个，分别是徐州和盐城，泰州的经济总量也接近5000亿元，因此平均经济实力较另一类城市更强。

2、徐州配套总量排在第一，走势偏好城市配套密度反而偏低

3、仅有8个城市单独出台调控政策，多偏向限价限售

4、小结：需要警惕宿迁等弱经济实力、低配套水平城市风险

三、返乡置业推动力有限，刚需产品更受此类人群欢迎润空间

在对三四线城市市场进行研究时，外地工作客群“返乡置业”带来的购房需求是不可忽视的部分，尤其对于本专题研究的人口外流型三四线城市来说，这部分外流人口是否选择返乡置业对当地的房地产市场显然有一定程度的影响，本章主要通过对11个城市商品房成交的月度分布情况，来研究返乡置业客群是否是城市房地产持续向好发展的重要原因。

1、返乡置业效应不够显著，货币化安置及投资客推动力更强（节选）

2月份作为传统的成交淡季，加之假期网签暂停等原因，成交量基本上处于年度较低位水平，同时2月份也是返乡置业购房的主要高发期，对比所在省份的省会城市（广州、南京和长沙）的月度成交来看，三四线城市在2016年-2018年2月份成交总价环比1月份变动分别为-4%、8%和-36%，省会城市三年2月份环比1月的降幅却高达50%、20%和50%，降幅显著大于三四线城市，经过对比不同类城市的月度成交走势，可以看出返乡置业购房确实存在，但客观而言并不显著。从11座三四线城市2016年以来的月度成交走势来看，2月份商品房成交规模和均价没有显著增加，成交高峰期还是主要发生在下半年。

注：2018年10月份城市数据未齐全，导致总成交量环比大幅下降

2、淡季成交更向刚需类型集中，旺季成交类型分布更均匀

3、小结：中大户型、三房产品更受返乡置业认可

四、市场偏好大面积产品，50-100万总价受众广泛

不同的城市由于经济水平、房地产处于不同市场周期等原因，其市场中的主力产品、主要购房群体也有所变化：以调控前后的一二线城市为例，在2016年楼市热度上涨初期，投资客在楼市中的占比较高，随着调控政策连续出台，投资性购房不断受到打压，刚需客户成为市场主力。本章主要通过对前文中总结出的人口流出而市场向好的城市的成交结构进行分析，进而可知此类城市的主力产品类型。

1、株洲低总价成交占比最高，汕头泰州更爱大面积

2、大面积成交占比持续升高，汕头、丽水表现尤为显著

3、成交主力仍集中于中心城区，徐州经开区成交快速增长

4、小结：各类“新区”市场初露峥嵘，140㎡以上产品份额持续上涨

五、本地房企仍有市占率优势，品牌房企项目更畅销

对于三四线城市来说，房地产市场成熟度不高的情况下，市场主要以本地房企为主，外来房企进入城市有一定的壁垒，但目前随着企业成交的集中度越来越高，通过收并购的方式实现“大鱼吃小鱼”后，越来越多品牌房企进驻三四线城市，城市的市场格局发生较为明显的改变。

1、市场集中度逐年下降，项目年度成交最高达58万平方米

2、徐州畅销项目外来房企占7成，盐城预计将有更多品牌企业进驻

3、前10月22家品牌房企进驻徐州，中梁拿地最为活跃

4、小结：企业竞争格局持续变化，徐州最受品牌房企青睐

总结：经济向好、人口规模是核心支撑力，徐州、盐城为典型代表（节选）

总体来看，人口外流情况下，房地产市场仍走势良好的城市基本上经济发展、配套水平都强于另一类城市，购房需求和客户偏好也比较相似。整体来看这类城市发展前景优于其他三四线城市，其核心竞争力还是在于经济发展水平领先，在受到周边热点城市辐射的时候自身的购房需求也被充分调动，内生需求与周边热点城市外溢需求共同导致了这些城市房地产市场在人口外溢的情况下持续向上发展；同时需要警惕的是，当周边热点城市的外溢需求下降，城市自身的内生需求是否足以支撑市场持续上行，虽然本专题讨论的城市建立在“人口外流”的前提下，但对于城市自身来说，如何尽量缩小人口净流出情况仍然是值得重点关注的难题，毕竟人口才是催生市场需求的根本因素。

从未来市场发展来看，徐州、盐城这样人口基数大、各方面发展相对较好的城市仍具备市场持续上行的能力和可能性，进入风险相对较小，特别是区位优势显著的徐州，随着人口慢慢回流，未来市场发展还会更进一步；而人口和经济数据都相对靠后的丽水和肇庆，房地产市场缺少一定的增长动力，从这些城市TOP20项目中外来企业占比不高的数据上也能看出，品牌开发商对于进驻这些城市也有更多的考量。

(来源：CRIC研究中心）