万达商管排队三年难上市 拿什么撑起王健林轻资产梦？

　　中新经纬客户端11月23日电(吴亦涵)近日，万达商管近乎停滞的IPO进程终于出现了一点进展，2018年11月5日，万达商管IPO排队审核状态由“已反馈”更新至“预先披露更新”，尽管此后不久又退回至“已反馈”的状态，却也让不少投资者看到了一丝希望。

　　自2015年9月向证监会提交招股书以来，万达商管已经在IPO排队三年了，在这三年多里，万达集团也从快速扩张变成了变卖资产，并从一家地产公司逐渐向轻资产转型。有分析认为，万达集团的这一系列行为，除了降杠杆外，也是为了向轻资产转型，去地产化，以推动万达商管能够成功在A股上市。

　　不过，作为以商业地产起家，此前曾一度快速扩张的万达集团，去地产化、向轻资产转型的道路并非一帆风顺。

　　万达广场资料图 中新经纬 万可义摄

　　万达商管IPO排队的三年时光

　　2015年9月2日，证监会官网显示，万达商管(当时名为万达商业)向证监会申报并提交了招股书，当年11月13日，万达商管的招股书进行了预披露，当时的招股书显示，万达商管拟发行不超过2.5亿股新股，拟募集资金或达120亿元，发行新股资金将投入5个城市的万达广场项目。自此，万达商管正式加入了IPO排队大军中。

　　对当时的王健林来说，似乎并没有想到过此次万达商管IPO的历程会如此艰难。由于当时港股市场中对内房股的估值偏低，在A股报送万达商管的招股书之后，王健林立刻着手万达商管的港股私有化。

　　2016年8月15日，万达商业在北京索菲特酒店召开临时股东大会，审议通过了向香港联交所撤回H股上市的特别决议案。值得注意的是，彼时，万达商管承诺公司将于2018年8月31日前回A股上市，否则，万达集团将以年利率12%向境外投资者和年利率10%向境内投资者回购全部股权，本息合计超300亿元人民币。

　　然而，当时的王健林并没有想到，在这两年时间里，并没有等来万达商管顺利在A股上市的好消息，在去杠杆的背景之下，万达集团反而陷入了“股债双杀”、负债压力沉重的境地之中。公司也一改此前的大幅扩张，走上了变卖资产还债的道路。

　　万达集团压力重重，旗下的万达商管自然也不会好过。自从2017年3月万达商管的审核状态从“已受理”进一步到“已反馈”之后，万达商管的IPO进程就陷入停滞。不过，随着万达集团向轻资产转型、不断卖资还债，万达商管的债务情况也在逐渐转好。

　　据上海清算所披露的数据，截至2018年9月30日，大连万达商业集团管理有限公司的流动负债，已经从2017年底的2152.65亿元一路降到1408.32亿元。2018年11月5日，万达商管IPO出现了一丝进展，万达商管IPO排队审核状态已经由“已反馈”更新至“预先披露更新”，尽管随后又退回至“已反馈”，但也让投资者们看到了一丝希望。

　　长江商报引述北京一不愿具名的券商分析师的话称，万达集团近一年来的产业调整，除了在降杠杆外，更多的是在向轻资产转型，去地产化，其目的可能是为推动万达核心资产万达商管在A股上市。

　　“去地产化”转型仍需努力

　　尽管债务情况有所改善，但是在不少市场人士看来，万达商管的A股上市之路或许并没有那么顺利，其中最重要的原因就是公司的地产属性仍然十分明显。

　　中新经纬客户端(微信公众号：jwview)梳理发现，2017年以来，罕有地产公司在A股成功上市。2017年10月，富力地产中止上交所IPO审查，两个月之后，广东碧桂园物业服务股份有限公司也暂停了在A股的上市计划。当时民生证券发布研报称，2010年“国十一条”出台，证监会要求房地产公司 IPO 和再融资都需要征求国土资源部意见，开发行为需要住建部进一步检查认定，实质上叫停了房地产企业的股权融资，房企IPO 也基本停止。

　　事实上，早在2015年，王健林就已经判断中国的楼市进入拐点，在当年4月15日深交所的一次演讲中，王健林表示，5年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。

　　不过，船大难掉头。从2015年至今的三年多里，万达商业仍然难以彻底摆脱自身的地产属性。数据显示，2015年、2016年万达的物业销售收入占总营收比例分别高达82%和78%，而租赁收入对营收的贡献不到两成。

　　而2016年之后，在万达商业的财报中，物业销售收入不再归于主营业务，而被归入其他收入的分部之中。据上海清算所披露的数据，截至2018年6月30日，万达商管其他业务收入占总营收的比重高达68.47%；而在公司的主营业务中，投资物业租赁收入占总营收比重为27.63%。

　　万达商管上半年营收构成 数据来源：万达商管2018年上半年财务报表

　　保持增长的只剩投资物业租赁一项

　　此外，从主营业务上来看，在万达商管2015年9月报送的招股书中，拟上市的资产包主要有商场(包含商场管理运营)、酒店(包含酒店管理运营)、文旅三类项目。而在万达、融创、富力的世纪大交易之后，万达商管的文旅业务几乎被剥离，酒店运营业务的收入也在持续下滑，目前在万达商管的主营业务中，能够保持收入增长的只有投资物业租赁一项。

　　万达商管上半年主营业务构成 数据来源：万达商管2018年上半年财务报表

　　10月29日深夜，融创中国和大连万达集团同时发布公告，宣布融创出资62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司，这笔交易被认为是为此前万达与融创那笔世纪交易的画上句号。

　　一年多之前，融创和万达就以13座万达文旅城91%之股权为交易标的、438.44亿元为交易对价签订并购协议。彼时的合同约定，收购后万达城冠名不变，项目仍由万达单方面设计、建设和管理，并无运营文旅经验的融创负责销售物业。

　　对于万达出售文旅业务的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)分析称，尽管文旅项目从大趋势来看是向好的，但是文旅消费需求的规律其实较难把握，因此需要一家企业具有很强的操盘能力。而万达此前在文旅项目的布局操之过急，以至于需要外部资金不断追加，这与万达向轻资产转型的目标相悖。此外，如今的万达商管也需要加快上市的节奏，以获取融资。

　　王健林那句“让迪士尼在中国未来10-20年都无法盈利”的豪言犹在耳边，如今万达却近乎全盘将文旅业务交与融创。抛弃了商业地产的过去，又割肉曾经寄予厚望的文旅业务，未来，仅靠万达广场的收租业务，能实现王健林的轻资产梦吗？

　　“对于万达来说，向轻资产转型的想法肯定是好的，但是这个模式仍在摸索中，未来能不能成功，还要看未来万达投资的这些轻资产能否相互打通。” 中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)说道。(中新经纬APP)

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