西大街百盛“谢幕”：西安城墙内商圈沉浮之变！

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前言 | Preface

近日，西大街百盛商场的一纸告知，宣告它即将“落幕”。自2004年开业，至今经营长达14年。

购物中心，是城市活力的一个重要体现。「城记智库」统计，在经济的增长、人口的增加和城市的升级等背景下，近三年西安已有二十余家购物中心开业。一边商场关门歇业，一边是商场“四面开花”，西安的商业发生了巨大的变化。

西大街百盛商场那些往事

商业的坐标点之一

“单中心”时代，以钟楼为核心的城墙内，是西安绝对的城市中心，也是西北五省绝对的“王者” 。至今，若论商场数量、商业密集度和总销售额，钟楼依旧是“西北第一商圈”。

根据公开数据，包括百货、餐饮和专卖等在内的钟楼商圈，年销售金额在100亿左右。其中，前三甲主要为：开元商城（年销售额25-30亿）、骡马市民生兴正元（年销售额10-12亿），世纪金花钟楼店（年销售额10-1亿），占钟楼商圈50%左右。

相比之下，西大街百盛的年销售金额大致在3.5-4亿左右，在次主力店之中仅次于中大国际，高于银泰钟楼店、民生百货北大街等。

“谢幕”为何？西大街百盛在公告中表示：“由于时代百盛业主方涉及经济借款案件，对此事百盛集团高度重视，与业主方多次交涉均无果，故迫不得已决定于2018年12月31日当日营业结束后终止时代百盛的经营。”这意味着，继2016年6月10日东大街百盛歇业后，百盛已彻底退出城墙内市场。

无论如何，西大街百盛的“谢幕”，仍将激起人们对城内商圈的思考。这几年，关于西安城墙内商业现状的讨论日益增多。

时代盛典与百盛◎图自网络

实际上，即使包括小寨、曲江、高新等商圈崛起后，城墙内商圈的营业金额仍是西北之冠。

城市分流是因、消费变化是势、业态调整是里、同质化竞争是本，当年结构单一、开发饱和的城墙内商圈，亦将频频遭遇“寒冬”。要知道，北院门景区一年就有近千万游客——不是城墙内没人，而是城市规划、业态产品出了问题。

这个原因，与曾经西安“绕着城墙大转转”不无关系：当年，西安城墙内相继诞生了三条第一金街（点击《一座古城墙，竟有三条“第一金街”，如今何去何从》）。这些，亦值得城市决策者和经营者思考！

青岛金狮广场成为百盛转型之作◎图自网络

百盛（Parkson），金狮集团于1987年创立，是马来西亚百货店最大、最成功的零售连锁集团。1994年进驻中国，首店设于北京复兴门内大街。

据公开数据，百盛百货2011年营业利润达14.92亿巅峰后开始下滑，2015-2016年甚至亏损。为更好利用资源，百盛已关闭北京、重庆、郑州、南昌和合肥等多家欠佳门店。至2017年底，百盛在中国30个城市有44家百盛门店、两家优客广场及一家金狮广场。

目前，百盛集团业绩有所提升，主要得益于新零售的兴起、多元化零售业态步入正轨和优化经营效率等。特别是2016年的青岛金狮广场，开业以来出租率超95%，2017年即达到盈利状态。

西安购物中心进入调整时期

曾陪伴西安人多年

根据城记目前掌握的信息，近十年来，西安而闭门歇业的商场（不含批发、专业市场）大概有十几家。

如果从闭门歇业商场的数量来看，西安城墙内最多占50%，主要分布在东大街、解放路和北大街。其余五家，主要集中在城南区域。目前，国贸春天、曲江金花和怡丰城等购物中心，目前已重装上阵。

目前歇业的主要商场◎城记制图

当然，这其中有一部分原因四西安区域发展的不均衡。2014年之前，西安老商场以及新开业的商场主要集中在城墙内和城南。到了2014年以后，城北、城东、城西等区域新商场才开始集中开业。转型背景下，它们受到的冲击也最大。

有两个节点：一是2015-2016年；一是2013-2014年。从规律上分析，2013-2014年是预演，反映从区域因素，演变为经营和定位的转变。这期间，在2015年万达百货在全国范围内关闭四十多家门店，占万达百货所有门店的近一半。有“外资第一店”美誉百盛，从2012年至今至少已关闭八家门店。

东大街百盛2016年6月10日歇业◎图自网络

第一，从趋势上分析：随着消费习惯的转变，注重体验业态的购物中心对传统百货企业造成分流；另一方面，电商让传统百货承受颇多压力，未及时顺应市场和环境的变化作出调整亦是重要原因。

第二，定位及经营理念：传统实体百货店中，商品的同质化和营销模式的雷同化，导致各百货店恶性竞争加剧，价格战让传统百货不堪重负。彼时，购物卡类型的营收大量减少，也销售额大幅度下降。

第三，经营模式：地产与商业捆绑，百货为支持招商时，盈利能力就是第二位的。地产开发与销售业务对于商业运营的交叉补贴，顺理成章也埋下伏笔。

第四，城市多中心化：西安，已从“单中心”的城墙时代，进入到了“三轴定长安”时代。经济的增长、人口的增加和业态的升级，这不仅让新商圈成型，更让西安的购物中心时代发生了全新的变化。

有份报告显示，未来五年内中国的商品交易市场有1/3将被淘汰，有1/3将转型为批零兼有的体验式购物中心，还有1/3将成功实现线上与线下对接。

2018年底将要开业的购物中心

就在你身边

“大西安时代”，城市在改变，生活方式亦是如此。购物中心的体验，已从单一的购物需求向赋予精神意义的多元需求转型，前所未有的新风潮来临。

近几年，西安购物中心已开始洗牌，更多大品牌购物中心陆续诞生。不同以往，西安的购物中心，已到了拼品牌、拼颜值、拼体验的时代：营造各种脑洞大开的场景、调整业态配比、引进全新业态、借助IP影响力、运用人工智能等。

仍处于高速城市化阶段的西安，2018年开业购物中心有70%位于二环外，它们包括：

2018年开业的购物中心◎城记制图

2018年底，西安仍将有四家购物开业，它们是：

西安大融城(经开店)

开业：12月中上旬

地址：未央路与凤城八路东

概况：总面积超10万平米，停车位共1800个。以“鲜活的超市”、“品质的餐饮”、“趣味的零售”为亮点打造八〇后新生代家庭品质生活新地标。

蓝海风商业中心

开业：12月中旬

地址：文景路与凤城二路十字西

概况：涵盖设计师品牌、复合式书店、主题生活馆、文创街区、主题餐饮等一体的复合式文化主题MALL，打造集文化、阅读、休闲、社交等功能为一体的城市多维体验空间。

西安大悦城

开业：12月中下旬

地址：大雁塔南广场西侧

概况：大悦城地产第九座自持运营项目，延续”年轻、时尚、潮流、品位”的精准定位，总建筑面积约14.65万m。包含三个主题特色街区、全城购物中心中里最大的室内下沉广场以及1100个车位，共计可容纳350个品牌。

曲江创意谷

开业：12月底

地址：曲江新区雁翔路

概况：“成都太古里的总规划+杭州良渚村民小镇的景观设计+国家大剧院的幕墙+台北101灯光设计团队携手打造，西安唯一十七米高的立体式创意街区。

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文=CICI

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