均价下跌、成交惨淡、业主降价急售，未来南京二手房走势将

新房方面，多个楼盘开盘销售惨淡，同时二手房均价、成交量都在下降。今天，掌柜君调查了南京最近二手房市场，发现一些变化，与大家分享：

1、惊讶！国家统计数据南京二手房均价上涨0.1%，链家数据显示均价下跌0.14%；

2、南京网上房地产数据，10月南京二手房成交4613套，环比上月下降17.95%；

3、11月以来，卖房人预期降低，南京二手房市场成交量稳步提升，挂牌价、挂牌量持续下滑；

4、南京多个区域中介成交惨淡、甚至关门，业主降价出售，河西南有二手房仅卖3.6万/㎡。

1、10月南京二手房均价下跌0.14%，成交套数环比上月下降17.95%

都说二手房能更加真实的反映市场的真实性，那么最直接体现的就是价格和成交量。

11月15日，国家统计局发布2018年10月全国70大中城市的商品住宅销售价格变动表。就二手房市场来看，南京二手房上涨0.1%，同比上涨0.4%。也就是说，10月份南京二手房比9月涨了0.1%，比去年10月还涨了0.4%。

除了国家统计局官方数据外，我们可以看看链家的最新数据：10月南京二手房均价为31249元/㎡，环比上月下降0.14%。

看到这里，很多买房人会表示：为何同样是10月南京二手房均价涨幅，国家统计局与链家的数据完全不一样？

掌柜君给大家简单说明下：

1、国家统计局的二手住宅销售价格调查并非全面调查，二手采用重点调查和典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。

2、链家的数据主要是统计南京主城区域，但因为门店覆盖原因，数据并没有完全统计准确。但链家的这个数据，更接近南京市场的真实情况。

说完二手房价格和涨幅，我们再来看看10月南京二手房成交情况。

根据南京网上房地产数据显示：10月南京二手房成交4613套，环比9月的5622套下降了1009套，环比下降17.95%。

具体来看，鼓楼区以921套成交量排名第一，秦淮区以705套的成交量位列全市第二，栖霞区以527套的成交量排名第三。反观新房市场火热的浦口，却以306套成交量排名第八。

2、11月以来，卖房人预期降低，南京二手房市场销量稳步提升，挂牌价、挂牌量持续下滑

随着“金九银十”的结束，南京楼市也已经进入11月的尾声，但南京二手房市场销量自却出现持续上涨的行情，不过挂牌价格却连跌两周，卖房人对于房价的预期不如以往。

我们先来看看，根据网上房地产的公开数据，11月过去三周，南京全市二手房成交套数分别为1140、1197、1346套。可以看出南京二手市场呈现出稳步提升的态势，接近过去两个月单周交易量的最好水平。

（数据来源：南京网上房地产）

再来看看，南京二手房挂牌量情况：南京二手房10月份挂牌量11032套，比上月的114357套下降了403套，环比下降3.52%。同比去年10月，挂牌量也是少了154套，但可以看出目前南京二手房挂牌量逐渐趋于稳定。

（图中11月数据截至11月18日）

值得注意的是，进入11月以来，南京二手房挂牌量却持续下滑。据统计，11月第1周（10.29-11.4）全市挂牌房源2551套，11月第2周（11.5-11.11）全市挂牌房源2671套，而上周(11月12日-11月18日)全市挂牌房源2548套，比上上周减少123套，环比下跌4.6%。

与此同时，挂牌价则出现了三周连降，上周（截至11月18日）南京二手房挂牌价为29263元/㎡。相比前一周下降了15元/㎡，是金九银十期间最低的一周。而今天（11月22日）最新数据，南京二手房挂牌价为29256元/㎡，更是新低。

（图片来源：365二手房）

这个无疑跟楼市下行信号明显，二手房卖家希望通过降低挂牌价以缩短二手房成交周期有很大关系。而且近期新房上市量较多，很多买房人想以旧换新，从而以低价促成交易，这个时候的二手房房价也更为实惠。

3、南京多个区域中介成交量下降、甚至关门，业主降价出售，河西南有二手房仅卖3.6万/㎡

随着二手房成交量的下跌，南京多个区域中介门店的生意大不如前，甚至有些门店直接选择关门。甚至，有中介开始打价格战，曝出主动下调佣金，100㎡以内房源竟然只收6000元佣金。

而值得注意的是，南京部分热门板块如河西、江北核心区等地的房价均出现了小规模的调整，单套总价降幅在2万到5万之间，河西南甚至有二手房仅卖3.6万/㎡。

要知道，目前河西南新房限价3.5万/㎡，二手房普遍在4.5-5万/㎡之间，而这套单价仅3.6万/㎡，高出二手房1000多元/㎡，真的是低价。而且海峡城目前二手房均价为42563元/㎡，这套房源等于低于市场价6000元/㎡，总价低了78万，可以说很值得出手。

不过，掌柜君在365二手房网站上发现，海峡城现在有多套房源挂牌价在3.7万-3.9万/㎡之间，甚至还有3.5万/㎡的房源在急售。

另外，掌柜君在365二手房输入降价，出现很多小区业主都在降价卖房，表示急售，价格可谈，给大家几个看看。

1、仁恒江湾城一期链家最新均价55078元/㎡，有房主降价急售，单价45872元/㎡，低于均价9206元/㎡；

2、奥体新城海棠园链家最新均价55020元/㎡，有房主降价急售，单价51515元/㎡，低于均价3505元/㎡；

3、和府奥园链家最新均价49910元/㎡，有房主降价急售，单价46023元/㎡，低于均价3887元/㎡；

4、威尼斯水城11街区链家最新均价22847元/㎡，有房主降价急售，单价18876元/㎡，低于均价3971元/㎡；

4、市场遇冷、楼市下行、卖房人预期降低，未来二手房市场走势如何？

那么，在楼市整体遇冷，成交量下滑的背景下，卖房人的心里预期也随之发生改变，接下来的南京二手房市场走势如何？今天，掌柜君也采访了南京市资深评论员尹霄飞，他也说出自己对未来市场走势的看法：

1、市场遇冷，楼市下行信号明显，3年限售。未来观望心态比较严重，成交周期会拉长，二手房成交也会减少；

2、新房执行限价，与周边二手房存在一定倒挂，对于买房人来说可以获利空间，加上现在中签率相对比较高，部分买房人还是会优先选择新房；

3、由于对楼市预期转变，为了回笼资金，部分投资客资金链紧张的话，会考虑亏本卖房，将有一批降价急售房源面世；

4、买卖双方更加理性，价格将更加实惠。加上新房需要摇号，存在有钱买不到的情况，将会有部分买房人重回二手房市场；

5、二手房市场下行，中介生意受影响，面临洗牌情况，小中介将关门倒闭，或被大中介吞并，同时，越来越多经纪人跳槽转行。