【大咖开讲】张鸿雁：商业先行，打造百家湖生活方式圈

2018年11月15日，由南京市商务局、南京江宁经济技术开发区管委会、南京市江宁区商务局指导，南京商业地产商会主办的“2018南京商圈发展百家湖高峰论坛暨百家湖商圈联盟成立仪式”隆重举办。会上，四位演讲嘉宾从商圈发展的不同维度带来主题演讲。我们特别整理出精彩内容，希望对行业，对公众有所启发和帮助。

本期，分享由江苏省城市经济学会长、南京大学城市科学研究院院长、江苏城市现代化研究基地首席专家、南京文化创意产业协会会长张鸿雁带来的主题为《百家湖商圈生活方式与城市高品质发展》的专题演讲，以下为精彩内容摘要。

张鸿雁

江苏省城市经济学会长

南京大学城市科学研究院院长

江苏城市现代化研究基地首席专家

南京文化创意产业协会会长

现场应该没有人，比我更了解百家湖。一是因为我住在这里；二是我从1994年，就参与百家湖开发、策划。

百家湖商圈的定位是重构南京文化发展极，创造国际商贸旅游新热点——EERBD。创造百家湖生活方式圈，创造生活方式价值营销模式，真正打造就业、创业、生产、生活、流动、消费、健体、娱乐、养生、居住于一体的生态型高尚生活方式样板区。

这不是商圈的概念，而是生活方式的概念。

城市生活方式很大程度上体现在商圈价值生活、文化与就业。亚里士多德曾说：“人们为了活着，聚集于城市，为了活得更好，而居留于城市。”人们寻求一种活法，城市是一种活法，郊区是一种活法。百家湖能不能完成这种生活方式，得到完美释放？我之前就提出过这样一个观点：一个城市只有一个CBD，南京CBD要么在新街口，要么河西，要么百家湖，如今南京CBD已经转到河西，不难看出，衡量城市发展的尺度，就是城市化。

我们看到，百家湖商圈是一种生活方式，能满足消费者和旅居者的消费欲望。我们来到百家湖，一起找一种活法、价值取向。生活方式营销就是以消费者所追求的生活方式为诉求，通过将商圈的空间、就业、创业、居住、商品品牌、学习、享乐、健康养生、服务的演化成某一种生活方式的象征。甚至这是一种身份、地位的识别标志和价值实现。

柯布西耶是最著名的建筑大师、城市规划家，他说“每座城市都需要带领其步入国际化的城市综合体”。但是我觉得百家湖的规划零零散散，没有整体规划，建一块是一块。我前期也参与过百家湖的规划，但由于种种原因，后来停掉了。我觉得可以打造百家湖商圈城市综合体，创造“城市价值”高地。

城市化与商业业态的发展关系重大。我们都注意到，长三角2017年人均GDP非常多，苏州2.4万美元、无锡2.38万美元、南京2.09万美元、常州2.08万美元、杭州2.02万美元...都超过2万美元，在这个区域内，哪个商业能做起来，哪个就是中心。所以，在城市规划中，我一直批判“一主两副”提到这里是主中心那里是副中心，事实上，哪里做的好哪里就是中心。就像万达曾经说过：我在哪里，哪里就是中心。

商圈是一个城市能级与国际化的体现。

中国十大商圈有：

1、香港铜锣湾

2、北京国贸大望CBD商圈；

3、上海浦东陆家嘴CBD商圈；

4、广州天河CBD商圈；

5、杭州武林商圈；

6、武汉武广商圈

7、深圳深南中商圈

8、成都春熙盐市口商圈

9、重庆解放碑

10、哈尔滨中央大街

我们在百家湖建构“场所精神”。“场所精神”是什么意思呢？罗马文化说：每个建筑都有自己的思想，每个建筑都有自己的灵魂。无论是产业的、空间的或是历史和民俗的特色，“场所精神”有它的生命，百家湖有其历史、人文和劳动创造，勇于创造，而不是靠常态，要超前、平等的对标世界先进。

我们可以通过伯吉斯同心圆理论，再次认识商圈理论历史。美国社会学家帕克与伯吉斯等在1925年通过调查美国芝加哥市，总结城市人口流动对城市功能地域分异的5种作用力：向心、专业化、分离、离心、向心性离心。

城市已经从单极单中心向多中心化演化。城市同心圆的部位，在城市生活中是城市商品交换的活动中心、市民社会活动的中心、市民的第一流中心和城市的重要交通中心，在这一理论框架中的解释是，在城市5个同心圆的CBD被概括为商业贸易、金融、商住中心、俱乐部、宾馆和文化娱乐设施的城市活动中心区。杭州首次提出了杭州要建设100个多功能城市综合体的宏大计划，深圳是多中心，南京也是多中心，多中心是城市发展的方向。

1903年建成的北京东安市场是一个集几百家店铺、茶楼、饭馆、戏院、棋社等多种功能为一体的综合性市场，由于市场地点适中，交通便利，店铺林立，集吃、喝、玩、乐、购物为一体，属于20世纪北京最早的一个商业街区综合体。

商务综合体—— 一般是CBD,酒店和写字楼为主导，未有居住物业； 商业综合体—— 区域中心，以购物中心为主导； 生活综合体—— 郊区和新城，居住比例高于30%； 单一综合体—— 一为无住宅、公寓的纯综合体；一为单栋建筑多种功能； 综合体集群—— 一个以上的综合体复合体或商圈。 创新就业综合体

传统城市商业融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”，而现在要加上旅游、消费、怀旧、教育、就业、创意、娱乐、会展、养生、社区生活、文化圈 、生活圈等复合型功能等等，是真正意义上特色文化城中城。

现在，已经进入都市圈时代，将来无论在哪个城市生活，无论在哪个都市圈生活，长三角一体化视野下城市商业综合体文化圈是一个购物旅居目的地：

建好“一张网”，让区域联通更便捷；

打造“一个库”，让数据资源更管用；

编好“一张图”，让产业创新更协同；

共认“一个章”，让改革效应更凸显；

办好“一张卡”，让群众生活更便利；

南京为特大城市，规划人口1160万人，现有人口是822万，南京要新增加300万人口，江宁准备好了吗？商场功能从购物到黏人、建构“粘滞空间”、“怀旧消费空间”、“迷走空间”……我觉得，百家湖的空间还是文化艺术。

为什么有些消费空间好，有些消费空间不好呢？和“记忆与怀旧”的消费密不可分。除了“生活方式的消费”之外，“怀旧消费”已经成为现在新消费的起点。这个概念是迪士尼乐园提的，它说：我的商业和消费就是为全家创造幸福，这是一种沉浸式的消费方式，全时空、全阶段、全体验，实现价值，实现理想。

城市生活方式消费价值、空间、商圈被重新定义，是被你消费还是你被消费？是消费空间还是空间消费？这些概念正在发生转移，时代已经发生变化。在新一轮经济文化高质量发展发展中，南京还缺什么？我觉得，南京作为一个特大城市，应该有一个世界知名的、有特色文化的，具有旅游目的地功能的城市综合体—都市圈特色文化发展极。

南京市大型商圈主要沿着地铁线路布置，南北向沿地铁一号线布置，东西向的则较为分散，整体沿地铁二号线分布。

虽然南京各区域内各大商业圈纷纷崛起，但还是面临着：商业产品同质化比较明显，商业模式、业态创新不足，缺乏本土体商业模式，国际化程度严重不足......

百家湖位于南京市江宁区百家湖地区，距离新街口11.9km，交通发达，方便快捷。地铁一号线，地铁三号线路经过百家湖，快速路“两横两纵” 呈井字形分布。

未来，百家湖商圈的建设打造我有以下几点建议：

一、应该形成“以充分就业”为核心的区域发展核，将创业、就业、生产、流通、分配、消费、娱乐一体化；

二、从都市圈到城市商圈化的生活方式，形成“5分钟、10分钟、20分钟生活圈”。

生活圈一般范围在3平方公里左右，常住人口约5-10万人，当人口密度为2-2.7万人/平方公里时，更有利于营造兼具环境友好、设施充沛，活力多元等特征的社区生活圈。上海市率先规划和国土资源管理局近日发布《上海市15分钟社区生活圈规划导则（试行）》；

三、打造立体生态化商圈，把商圈当作艺术品来打造，把生态强化、再强化。

四、城市商圈--都市文化心--艺术商业文化发展极

日本的六本木山的街道主题是“垂直花园都市”和“文化都心”。通过从地面至屋顶的多种多样的广场、街道、绿地形成了“立体回游”的森林。围绕着“住宅、商业、文化、设计”四大元素，在讲求感性的生活型态构想下，以艺术来表现造街概念就成为一个重要的因素，不只是美术馆，在广场、街道等各个角落都可以更自然地亲近艺术，公共艺术、街道设施再也不单单是"作品"而成为街景本身的一部分。

五、打造成为长三角重要旅游目的地，国际商业休闲文化高地，最有价值的就是要做到：

住、吃、行、游、购、娱、商、养、学、闲、情、会

新、奇、特、异、险、动、趣、乐、亲、参、怀、奖

六、实现创新，打造立体商业消费动线。把整个商圈和旅游景点串连起来，可观、可赏、可游、可学。

七、超级IP逐渐成为优质旅游消费的风向标和新旅游时代的核心竞争力，打造超级商圈文旅游独立IP，形成独有的共享名片。

经典商业居住型综合体，应具备的功能：

一个满足生活品位的城市艺术商业综合体；

一个持有社会关怀的城市商业综合体；

一个民生福祉型的城市商业综合体；

一个饱含地方性精神的城市商业综合体；

一个实现人生价值的城市商业综合体；

一个张扬个性的城市商业综合体；

一个感知幸福生活的城市商业综合体；

一个拥有独立艺术审美的城市商业综合体；

一个呼唤格调时尚的城市商业综合体；

一个讲究文化圆融的城市商业综合体：

一个让人怀旧的人文空间并包含地方集体记忆

我认为，南京的整体市场是保守的。马克思在《资本论》中说：“对于停滞不变的社会来说，商人是革命的要素。”就像中国历史上的教育正是因为商人提出，才做到有教无类。因此，商业的改变是一切改变的前提，商业必须要走在前列，不断创新。

特别声明：

本文根据录音整理，未经本人审阅。