错过永定翠庭和融府，这个北三环临铁准现房只有218套！

北京总有一些盘，不做广告，不call客，没有普遍认知度却在圈子里知名度极高，比如海淀的塞纳维拉·永定翠庭；

还有的盘，突然拿证、突然开盘，短时间内凑齐几百万首付打人个措手不及，比如丰台的金融街·融府。

这些盘都是当下市场上的明星盘，地段好，价格倒挂明显。

最近，严肃君又发现了一个——北京书院。

关键词：朝阳区、北三环边、地铁惠新西街南口站400米、67平起准现房。

这次，准备首付的时间总算富裕了些。

01

仅1栋住宅楼，218套房源

北京书院一共有两栋楼，一栋为商业写字楼，一栋为住宅楼。其中，住宅楼为16-20层，4梯12户，共218套房源，主要户型为67、79平一居，93、94平两居，139平三居，精装修交房，精装标准为1万5/平，预计单价12-13万元/平米。

北京书院沙盘图

项目周边以80、90年代老小区为主，二手房均价在7-8万之间，其中，南侧的惠新南里（1980年建）10月二手房成交均价约7.4万元/平，附近楼龄最新的胜古誉园（2011年）10月二手房成交均价约10万元/平。

目前北京书院已经封顶，处在内部装修阶段，“合同里是2019年底交房，预计可以提前半年在7、8月份交付，现在可以提前预约去实体楼内看房，”销售说。

作为准现房，北京书院最大的特点就是“看的见，摸得着”，房屋主体已基本完工，房型、采光、楼间距等重要因素一目了然，相比期房很大程度上缩短了等待期，购房风险更小。

从沙盘图上看，商业楼与住宅楼之间楼间距很近，6-7层以下南向户型，要考虑挡光问题。

02

北三环边，位置优越，配套成熟

北京书院本身社区小，社区内部配套设施、绿化趋近于无。但整体来看，北京书院位于成熟社圈内，周边商业、医疗配套齐全，整体居住便利，舒适程度也比较高。

北京书院位置图

教育资源：严肃君通过朝阳区招生考试中心官网查询发现，距离北京书院最近的惠新南里小区，2018年对应的小学为对外经济贸易大学附属小学。

从位置上看，北京书院所在地块应同属于和平街学区，对应的学区看下表（为2018年学区划分仅供参考）。朝阳区目前幼升小依据就近入学原则，采用派位方式统筹安排入学；小升初采用多校划片，对应中学每年都在变化。

交通：北京书院距离地铁5号线和10号线交汇站惠新西街南口站直线距离仅400米。距离北三环路直线距离不足1公里。

休闲：项目步行向南100米为元大都遗址公园；直线距离5公里范围内有：奥林匹克森林公园、仰山公园、地坛公园等。

大型商超：3公里范围内有爱琴海、凯德MALL、远洋未来广场等大型购物中心；5公里范围内，方便到达望京、东直门商圈。

医疗：步行至中日友好医院（三甲）不足500米；直线距离3公里范围内还有中医院大学第三附属医院（三甲）、安贞医院（三甲）、东城中医院等。

03

得房率为78%

北京书院得房率为78%，户型设计一般，只有最大的139平三居还算方正。除E户型外，都存在入户门走道过长造成面积浪费的问题，且所有的户型都有1个暗间。

04

想进四环，不容易

3月份，北京发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，规定了“四环路以内将限制各类用地调整性质改建住宅商品房”。这意味着，将来四环路以内除非是原先规划性质为住宅的用地，否则很难再新增商品住房用地。未来四环内的住宅用地规模将逐渐冻结，新房供应将大幅减少。

市场留给置业四环的机会越来越少，门槛越来越高。

受高地价的影响，四环以内住宅为了做出利润，开发商清一色选择做高端产品。

目前四环以内在售的新房项目，主要以丰台西南三环板块和东北四环沿线几个零散项目为主，户型普遍在180平米以上，很多项目主力户型是300平米起。

以今年10月份开盘的泰禾西府大院为例，主推户型面积为172平3居、197平4居，均价113000元/平，单套价格1870万起。

只有部分限竞房项目因为政策原因有小户型产品，像洺悦苑、金融街·融府一经入市，就被抢购一空。即使有搭售仓储、户型差、朝向不好等短板，在位置面前，似乎都不值一提。上周五正式开盘的金融街·融府，目前仅剩余少量低层房源。

具体到北四环，新房更少，之前被封为“六大天王”的限竞房项目，除了海淀四道口地块外，5个项目均位于南二到四环之间。

从已开盘的洺悦苑（已售罄）、金融街融府来看，狼多肉少，想要买到不容易。

现在，多了一个入住四环内的机会，是等限竞房还是选择北京书院呢？欢迎留言讨论。