广州自持商品房禁止“明租实售”，押金不得超过月租金二倍

随着广州市大力培育租赁市场，广州市内新增了不少租赁住房。但也出现了类似“明租实售”、出让“使用权”等一系列问题。昨日（11月21日）广州市住建委和市国规委联合起草了《关于对新增租赁住房有关管理工作的通知》（简称《新增租赁住房通知》），规定自持租赁住房，房地产开发企业应整体申请登记，不得分割、销售、转让及拆分抵押；租赁住房在项目宣传推广时，不得诱导、引导和强迫承租人参与任何有金融风险的行为。
自持商品房不得销售转让
为了缓解住房供应矛盾，广州市通过“竞自持”的方式出让土地，土地竞得人自持部分不得分割销售，只能作为租赁房源向社会出租。但是记者了解到，有开发商在竞买自持商品房土地后，通过签订数十年的“长期租赁合同”或“使用权合同”，或通过股权转让形式进行整体转让，变相销售，扰乱市场秩序。
针对这些现象，《新增租赁住房通知》规定，自持租赁住房，房地产开发企业应整体申请登记，不得分割、销售、转让及拆分抵押。如果房地产开发企业发生破产、合并重组、股权转让等特殊情形，自持租赁住房应整体转让。转让后，自持租赁住房必须继续用于租赁，并按租赁合同保持原有租赁关系。
押金不得超房租2倍
据记者了解，新增租赁住房不限定承租主体，而租金价格则由租赁双方参考《广州市房屋租金参考价》，并结合市场水平协商确定。
新增租赁住房租赁合同期限不得超过二十年，租金收取鼓励押一付一。同时，押金最高不得超过月租金二倍，一次性收取租金的不得超过一年。
租赁企业需在官方平台注册
针对住房租赁企业，《新增租赁住房通知》要求，经营新增租赁住房的房地产开发企业、住房租赁企业、房地产经纪机构、村集体等应在广州市房屋租赁信息服务平台进行注册，需要将旗下出租的房源信息，如实录入广州市房屋租赁信息服务平台。
企业在对租赁住房在项目宣传推广时，不得诱导、引导和强迫承租人参与任何有金融风险的行为，不得出现“投资”“升值”“名校”“不限购”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。
村集体可与企业合作出租
去年，广州市被原国土部（现自然资源部）确定为首批“利用集体建设用地建设租赁住房试点”城市。今年年初编制的《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》显示，至2020年，全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100万平方米控制。
针对这一批即将到来的新增租赁住房，《新增租赁住房通知》规定，村集体可自主出租经营，也可与住房租赁企业等合作出租经营新增租赁住房。
专家：将有效防范“明租实售”
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，广州此次出台租赁住房的政策，对于集体建设用地发展有较为清晰的导向，尤其是提到了此类租赁住房不允许分拆销售，这其实也是为了防范后续租赁市场发展出现的问题，即所谓明租实售，这样的风险在此次政策中提前预警了。对于此次租赁市场的发展来说，也提到了一些细节性内容，包括租期不超过20年，押金和租金的收取不应该过大等。这都有助于规范后续的租金操作。
此次政策应该说在风险中还提到了很多市场关注的地方，包括“名校”“升值”“不限购”，这样做是为了防范部分租赁房源变为销售房源，类似规定具有积极的意义，防范炒作租赁住房产品的风险出现。
（原题：《自持商品房禁止“明租实售”》）