地段接近,产品相似,海淀翠湖3个项目怎么选?

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  今年国庆期间,石景山五里坨3个限竞房扎堆开盘,上演“三国杀”,并“肉搏”至今。严肃君的置业群中,有位群友前后犹豫了几个月,才最终下定。

  而海淀翠湖的3个限竞房项目,地段更接近,产品也相似。严肃君大胆推测,这三个项目极有可能会同时拿证,再现抢人大战。

  那么问题来了,作为购房者该怎么选呢?今天严肃君就重点回答这个问题。前情回顾请戳↓↓↓

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  01

  最新进展一览

  在回答怎么选之前,先把3个项目最新进展给到大家。

  

  

  

  

  左上山屿湖,右上翡翠云图

  下排葛洲坝北京紫郡蘭园

  山屿湖动作最快,只差预售证了。总共1324户,89平三居和190平叠拼的定版户型图已有,正式售楼处在建中。目前看房还得去西山壹号院的城市展厅,洋房验资50万,叠拼验资200万。

  翡翠云图正式售楼处(位于海淀太舟坞向山路东)已开,样板间还在装修。目前确定的12#楼为146平3.5居,顶层为121平,其他楼栋待定,上周六开始冻资(东亚银行,洋房20万叠拼50万)。

  翡翠云图其实有两块地,北边的6019地块是回迁房,对外出售的是南边的6020地块,总共362套房源,车位比1:2,人车分流。项目紧挨着京密引水渠,现在的售楼处未来会改成滨水公共公园

  葛洲坝北京紫郡蘭园售楼处和样板间已开,在稻香湖地铁站向南2千米,限均价5.3万/平。据了解项目为精装交付,精装价格包含在售价里,无需额外支付费用。

  

  大家最关心的户型图,已由葛洲坝北京紫郡蘭园的官方微信公众号放出来了,按照名称排序,分别是139平四居、89平三居,130平三居,总共1398户。

  

  

  

  (向右滑动查看全部户型图)

  A户型139平四居,南向面宽10.9米,北向两个次卧的面积也都在11平以上。整体来看空间利用率很高,基本没有短板。

  B户型89平三居,可靠消息称,这一户型的面积段为86-89平米。从该户型图上看,客厅面宽3米65,主卧面宽3米4。

  严肃君最喜欢的是这个130平三居两卫的C户型。同样是全明户型,两个卫生间的设计(客卫干湿分离)更能满足一家人居住的需求。客厅和主卧的整体面宽达到9米4,客厅同样有大阳台。

  关于这仨项目的最新进展,严肃君会在第一时间发在“翠湖三杰”微信群内,进群请加小秘书房友小易,微信搜索购房易的全拼goufangyi即可。

  02

  怎么选?

  先补充几个硬性指标~

  

  海淀翠湖这三个项目挨得如此之近,如果硬要从地段上来做区分的话,翡翠云图和葛洲坝北京紫郡蘭园更靠近京密引水渠,未来交付后自然景观会略胜一筹,而且离六里屯垃圾填埋场也相对较远。

  

  从社区设计上看,山屿湖和翡翠云图采取的是洋房+叠拼设计,由于高度限制,两个项目的洋房层高只有9层。葛洲坝北京紫郡蘭园采取的是纯洋房设计,整个小区都是7到10层低密板楼,一梯两户,容积率1.8,地采暖,居住舒适度更高。

  由于70/90政策限制,山屿湖和葛洲坝北京紫郡蘭园都选择了主流的89平小三居设计。之前严肃君就做过这类房源的解析(戳这里阅读原文),今天再借着这俩户型,仔细比对下。

  

  山屿湖

  

  葛洲坝北京紫郡蘭园

  首先,山屿湖面宽更大,阳台面积也更大。计算可得,山屿湖客厅加主卧面宽达到7.2米,阳台有1.7米宽,面积达到6.73平,葛洲坝北京紫郡蘭园面宽为7.05米,阳台面积为5.48平。两个项目的阳台均为不赠送

  第二,比较来看,葛洲坝北京紫郡蘭园厨卫面积相对较大,主卧12.58平,最小的次卧在6.05平左右。山屿湖的设计恰恰相反,牺牲了厨卫面积,让位于客厅和卧室,其客厅面宽3米8,三个卧室的面积分别是14.45平,8.84平,8.33平。

  严肃君认为,这倒是没有高下之分,主要看个人喜好。想住大卧室的可以选山屿湖,喜欢泡澡、料理的可以着重考虑下葛洲坝。

  第三,这两个项目朝北的两个次卧中间都是非承重墙,但山屿湖的两个卧室是齐平的,也就是说,如果敲掉中间的非承重墙,可以得到一个更方正的大卧室。

  当然,预算充足的朋友,也可以选择葛洲坝北京紫郡蘭园的130平大三居,或者139平四居。

  之前说过,翡翠云图有146平的3.5居产品,跟上面两个户型属于同一面积段,严肃君本来也想做下对比,但其带标尺的定版户型图还未曝光。

  这3个项目,山屿湖已经下了四个证,就等着预售证下来开盘了。翡翠云图和葛洲坝项目目前已经下了三个证。葛洲坝虽然拿地最晚,但不排除后来者居上,最早开盘也未可知。

  03

  三个好消息

  首先是太舟坞教育资源的进一步完善。近日,市规划和国土委就太舟坞地区小学选址给予审批,最终选址在海淀区翠湖科技园D21地块HD00-0303-6001地块。

  

  具体位置在水岸家园、中关村创客小镇十字路口的东南角,如下图所示~

  

  再就是交通的改善。西山隧道最近的官方回复是无限期停工,而海淀翠湖3项目附近,目前现有的东西向道路,一条是北清路,距离超2公里;另一条就是海淀北部著名的大堵点黑龙潭路了。

  目前黑龙潭路东段(上庄路-百望山北路)大修已经完成,加上去年已经完成的黑龙潭路西段(上庄路-温泉路口),从太舟坞去中关村软件园,交通拥堵有一定缓解。

  

  大修后的黑龙潭路西北旺路口

  另外,很多人在意的六里屯垃圾填埋场,确实从今年上半年开始就闭场了,不再填埋垃圾,而且将架设喷雾除臭墙,预计2019年初完工。

  就这么多,怎么选你想好了吗?欢迎留言给严肃君,说出你的看法吧~

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