净负债率260%，中铁建地产60亿“饥渴”融资

内容来源：深蓝地产 原创：觅窝 作者：地产密探

楼市持续下行，开发商“各显神通”

比如上周，千亿“黑马”中梁正飞奔于港交所路上。

相比最近如弘阳、美的等房企，这家发迹于浙江温州的开发商此时之所备受瞩目，不再是新添的千亿标签，而是超高速“过弯”能力。

此时上市，无非就是融资。逆市IPO背后，中梁这家民企承担的负荷也极为恐怖， 2016年净负债率近1800%，上半年末又猛降到45%。

其实，这也不难理解。2017年以来，国家就在喊话企业应去杠杆，而严格意义上，应该是降杠杆，潜台词自然是此前杠杆过高。

相较于民企中梁，觅窝君近日发现一家“中”字头国资房企忒猛，负荷颇重，野心却很大，但要超车，仍待时日。

这就是中铁建地产。

本月15日当天，上海证券交易所正式一并受理中铁建地产两笔公司债融资计划，合计60亿元。颇为蹊跷的是，其中一笔为37亿元的私募型，另一笔则为23亿元的小公募型，这两笔债均为同一保荐人——中信建投证券。

据觅窝研究，私募债只需交易所同意即可发债上市，而小公募除了交易所这关之外，还需证监会严格把关。

如此密集筹备公司债大额融资，中铁建地产可谓“双管齐下”，但在国内房地产融资颇为不畅而绕道海外高成本发债（HD发美元债，最高13.75%）的背景下，从侧面来看，该房企资金饥渴可见一斑。

最新财务数据，则进一步佐证了中铁建地产的资金链已经承压。相比以稳健见长的中海、华润、保利等地产央企，在房企研究资深业内人士看来，中铁建地产给外界一种有些激进的印象。

截至今年9月末，中铁建地产总债务规模增至662.25亿元，资产负债率达到85.44%，净负债率258.69%。上述保荐人公开称，其财务杠杆处于较高水平。

9月底，中铁建地产短期债务余额191.5亿元，账上的货币资金却只有103亿元，涉及银行未使用授信总额也只有175.8亿元，缺钱程度不容忽视。

这跟其急速扩张密切相关。

2015年，中铁建地产迅猛拿下10个项目，策略是聚焦大西南和长三角，楼面地价均价才4310元/平方米，而这一年正是国家去库存运动和新一轮刺激楼市的启动之年。

到次年，中铁建地产一举吃下12个项目，随着市场升温，拿地成本也水涨船高，平均楼面地价达到7600元/平方米，拿地总金额从前一年的126亿元飙升到210亿元，土地储备总面积却不及前一年多。

2017年，中铁建地产只拿了7个地块，耗资108亿元，楼面地价却一路飙到14350元/平方米。当年，地王频出，包括中铁建、葛洲坝、信达等诸多央企加入抢夺。

截至9 月末，中铁建地产总储备规划建筑面积680.50万平方米，已布局北京、南京、杭州、成都、合肥、贵阳等20多个城市，并信誓旦旦地说，“以现有开发速度，公司目前土地储备量可供未来 2-3 年的开发需求”。

随着楼市调控加剧，从布局策略来看，中铁建地产的打发是“以一线城市为主，二线城市为辅，三线城市补充”的拿地策略。就产品形态而言，以住宅为主、商业地产开发和持有型物业并重、适度参与保障房建设。

值得注意的是，中铁建地产已萌生商业开发野心，即尽快成长为可独立上市的房地产开发商、城市综合配套服务商。

图：中国铁建.太阳城

从盈利能力上，觅窝发现，中铁建商业板块较强的赚钱能力也说明为何备受器重。1-9月，该板块实现营业收入约4.46亿元，净利润6026.4万元，净利润率13.5%。

反观住宅开发，则参差不齐，比如海外地产子公司前9个月营业收入12亿元，净利润1.26亿元，净利润率达到约10%。

就国内而言，以控股子公司中铁建地产集团西南公司为例，前9个月营业收入11.4亿元，净利润6890.5万元，净利润率6%。而中铁建地产贵州公司前9个月营业收入1.24亿元，净利润-556.1万元。

中铁建物业，前9个月实现营业收入3.96亿元，净利润1370万元，净利润率只有3.46%。

理想虽丰满，但现实很骨感。

除了净债务高企之外，中铁建地产截至9 月末的主要在建项目37个，总建筑面积1673.万平方米，计划投资总额约1640亿元。

当前，楼市急剧降温，购房者持币观望浓厚，无疑会加剧各大房企的资金压力，尤其是高负债型房企，感受更为强烈。

中铁建地产虽有母公司中国中铁作坚强后盾，但全行业均在积极响应国家加速降杠杆，尤其是在敏感的房地产问题上，无论民企还是国企，并没有太多绿灯可言。

既然背负高负债，加速债转股、股权融资或合作，或为上上策。