大数据报告 | 新房市场凉了吗?今年谁还在买房?

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  2018年全国楼市调控政策频发,对新房市场的冲击首当其冲。在各路媒体的报道中,“凉凉”都是刚刚结束的“金九银十”的主旋律。虽说“买涨不买跌”是购房者普遍的心理,但在市场走低的情况下,仍有购房者持币入场。2018年,谁在买新房? 90度地产联合新房电商平台——居理新房,对新房市场进行了一轮调研。

  59城成交下滑

  环京、海南楼市腰斩过半

  新房市场的“凉凉”,从成交规模上可以得到直观的体现。中国指数研究院的全样本调查数据显示,2018年1-9月,全国成交套数同比下滑的城市是59个,占比高达60%;而同期成交套数上涨的城市,仅有39个。这意味着在重点城市,成交下滑的情况比上涨更为普遍。

  

  2018年1-9月成交量同比涨跌城市数量统计

  数据来源:中国指数研究院

  政策的变化,通常会决定性地影响楼市的走向。在成交套数同比下滑的城市当中,北京周边的香河、廊坊、固安均榜上有名,且跌幅排名均在前五之列。2017年3月,3.17政策的颁布拉开了全国楼市调控的序幕。4月1日,廊坊市出台了“廊九条”,要求非本地户籍居民家庭限购一套住房,且购房首付款不得低于30%等。 紧接着,三河、香河、大厂、固安等纷纷加入限购行列。在此后一年多的时间里,和环京楼市相伴的通常是“冰封”、“腰斩”之类冰冷的字眼。而在炒房客扎堆的海南,2018年4月底的一纸限购令,也瞬间冷却了楼市的疯狂。五年社保,首付七成,限售五年,最低首付款比例30%,海南的限购调控称得上是全方位、无死角,炒房客极难找到操作空间。

  

  在成交下滑TOP15城市中,杭州的出现让人有些意外。因为近两年来,杭州一直是当红炸子鸡的代表。但在市场冷淡的年份,即使互联网发达、亚运会加持、新开通地铁利好,也无法阻止成交的下滑。中指研究院数据显示,剔除保障性住房后,杭州的新建商品住宅成交套数同比下滑46.63%,近乎腰斩;成交面积下滑41.91%,跌幅超过4成。

  潮水褪去,才知道谁在裸泳。2018年1-9月,在成交套数上涨TOP15的城市中,绝大多数分布在长三角和珠三角地区。这两个地区地势沿海,经济发达,也是接纳流动人口较多的区域,扎实的基础为楼市提供了较为充分的成长空间。

  

  上涨名单中的榜首——合肥,是一众城市中的异类。从经济地位看,合肥只是一个十分普通的内陆省会城市。但从城市价值和发展空间来看,合肥占据了一定的优势。位居14个全国性高铁枢纽城市之一,以京东方、科大讯飞、晶合等为龙头的产业加持,2030年千万人口的预期,都是合肥虽处在调控阶段,但成交仍居高不下的筹码。

  90后买房最纠结

  女性买房比男性少想3天

  2018年,谁还在买房?居理新房提供的数据显示,在全国9个重点城市当中,购房者男性和女性的占比基本持平,随着观念的转变、房价的攀升,男性主导购房的传统正在改变。以1990年为界,在此前出生的女性,新房成交占比普遍高于男性;在此后出生的男性,则比同年龄段的女性更热衷买房。可见在购房人群当中,女性随着年龄的增长,通过买房来获取安全感,依然是重要的手段之一。不过,在购房决策的过程中,女性普遍表现的要比男性果断,平均决策周期仅17.7天,比男性要少想3天!

  

  购房者性别-年龄分布统计

  数据来源:居理新房

  不同年龄段的购房者,在认购量和决策周期上也会表现出显著的差异。居理新房成交监测的结果显示,处在婚育年龄的80后、90后是楼市的绝对主力。其次是70后,总体成交占比接近2成。从成交周期来看,90后称得上“买房纠结专业户”,平均决策周期超20天,在6个年龄段中位列第一!随着年龄的增长、阅历的增加,人们的决策周期通常会越来越短。

  

  各年龄段购房者认购量和成交周期分布

  数据来源:居理新房

  不同年龄段、不同性别的购房者,在买房时分别会花多长时间呢?为更直观地展示年龄-性别-决策周期3个维度之间的关联,我们制作了一张雷达图。从图中可以看出,60前的女性和70后的男性买房最难下决断,平均决策周期在20天以上;00后们刚成年,买房全靠父母出钱,10天左右就能搞定所有事情!

  

  购房者性别-年龄-决策周期雷达图

  数据来源:居理新房

  投资需求一路走低

  购房者观望情绪浓厚

  欲望催生行动。在楼市起伏的背后,隐藏着人们形形色色的购房需求。居理新房数据显示,在刚需主导、改善主导、投资主导和自住投资兼顾这4类需求当中,刚需稳居第一,购房者最核心的诉求,永远是“先上车”。在市场冷淡、“房住不炒”的大背景下,投资主导的占比持续走低,9月比最高点要低出5个百分点左右;与此同时,自住及投资兼顾的需求显著攀升,8月到达24.88%的高点,一举反超投资主导的需求。

  

  2018年1-9月购房目的走势图

  数据来源:居理新房

  购房者的情绪,也会随着市场的形势而发生变化。从下图可以看出,年初至今,低紧迫度的购房者占比稳步上升,1月占比仅14.02%,9月攀升至25.39%,不少购房者终止或者暂缓购房计划,观望情绪越来越浓。高度紧迫的购房者的占比,在4月达到了一个高点,此后长期维持在不足30%的低位水平。

  

  2018年1-9月购房紧迫度走势图

  数据来源:居理新房

  和购房紧迫度密切相关的,是购房者的中介配合度:购房紧迫度高,购房者更愿意配合中介;购房紧迫度低,中介配合度也会随之下滑。2018年1-9月,低配合度的人群占比从8.51%逐步攀升到了9月的最高点,占比提升了10个百分点。从市场来看,自国庆节前上饶发生“维权第一砸”之后,伴随着新房降价产生的维权、退房事件越来越多,甚至一些豪宅项目的业主,也加入了维权的行列。凛冬将至,房企今年面临的年终大考,难度将远胜从前。

  

  2018年1-9月购房者中介配合度走势图

  数据来源:居理新房

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