11月的暖冬似乎刻意避开了这片急需温暖的土地。
张心梦 | 发自北京
持续近一年的民企“钱紧”困境或许将得到缓解。
11月8日，国务院办公厅发布《关于聚焦企业关切进一步推动优化营商环境政策落实的通知》通知提出，要推动缓解中小微企业融资难融资贵问题。人社部等要抓紧制定出台降低社保费率具体实施办法，确保总体上不增加企业负担。
随后，人民银行行长易纲也表示，为让资金流向民企，人民银行会同有关部门，从债券、信贷、股权三个融资主渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径。
作为负债率较高的行业，加上此前一直被视作“去杠杆”重点行业，房地产的融资在这一年普遍偏紧。多家机构监测的数据显示，今年房企的融资压力明显大于去年，同策研究院数据显示，10月房企融资成本达到了历史峰值。而从房企发债渠道来看，境外发行稍微有所放松，但融资成本普遍较高。（相关阅读：富力增发新股融资百亿 房企海外融资现放松信号）
11月1日，在最高层主持的民营企业座谈会上提出要解决民营企业融资难融资贵问题。此后一系列中央部委包括国家发改委、银保监会、证监会、财政部、国家税务总局、工信部、交通部、司法部、国家统计局等多个部门都公开表示正在加快出台支持民企措施。
3000亿！房企分羹难！
有媒体统计，当前从金融机构到各地政府，逾3000亿元的纾困基金正在加速进场。而在今年4月份央行定向降准释放资金量约为4000亿。
虽然民营企业融资迎来政策利好，但并非所有的民营企业都能分得一杯羹，哪些行业将得到“雨露滋润”？
在10月20日国务院金稳委召开的防范化解金融风险第十次专题会议上，提到了“对暂时遇到经营困难，但产品有市场、项目有发展前景、技术有市场竞争力的企业，不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷”。央行也强调“重点支持暂时遇到困难，但有市场、有前景、技术有竞争力的民营企业债券融资”。
并非所有的民营企业都应该支持，而是要支持那些生产经营正常、产品有市场竞争力的企业，不包括产品比较落后，且不符合环保要求的企业，如“两高一剩”行业。其中“两高”行业指高污染、高能耗的资源性的行业；“一剩”行业即产能过剩行业，主要包括钢铁、造纸、电解铝、平板玻璃、风电和光伏制造业等产业。
以北京为例，北京海淀区属国资和东兴证券发起设立支持优质科技企业发展基金，基金规模100亿元，首期20亿元已完成募资，通过受让不超过上市公司总股本10%的股权，帮助民营科技上市公司化解股权质押风险等。
不过，央行行长易纲在接受《人民日报》专访时透露的信息或许能给房地产行业一点信心，“前不久，浙江荣盛、红狮集团、宁波富邦等三家民营企业，通过民企债券融资支持工具募集资金 19 亿元。三只债券认购倍数均超过 2 倍，远高于今年以来民企发行债券 1.24 倍的平均认购倍数，而且发行利率均低于发行人今年已发行的同期限品种平均票面利率”。
之后有媒体深扒这三家民营企业发现至少有两家旗下是有房地产公司。不过主业还是工业制造业。
虽然对于此次民企融资范围并未将房地产排除在外，但在11月央行发布的《中国金融稳定报告(2018)》以专题的形式对国内房地产金融进行梳理，其中提到抑制居民部门杠杆继续过快增长、严控开发商购地加杠杆行为等。
去年以来国内金融业对房地产行业“去杠杆”不断加码，本次报告再次重申，意味着房地产行业面临的融资环境在短期内将难有明显改善。
国企民企融资剪刀差
今年以来，已有越来越多笔房地产公司债被中止或终止审查。如富力地产 60亿元、花样年50亿元、合生创展100亿元规模的租赁住宅专项公司债券、深圳市龙光控股35亿元住房租赁专项公司债券等。
有媒体不完全统计，2018年以来房企融资受阻数额近1000亿。银河证券房地产行业报告显示，9月房企融资总额降至低点，创本年度历史融资额新低；融资成本则达到去年下半年以来的最高值。
一方面是地价高企，房价趋稳下房企对于资金需求量的增大，另一方面是融资额度的大幅缩小。今年9月，监测的40家典型上市房企完成融资金额为443.11亿元，环比大幅减少26.48%。尤其对于中小房企而言，融资难、贵成为压死企业最后的一根稻草。
扩大到全行业来看，民企融资难不是房地产独有的问题。近日，东北证券一项研究发现，当前民企的盈利能力虽不及2012年，但融资成本却更贵，这是此轮债务“违约潮”的主要原因，更深层次的原因在于去杠杆环境下国企部门对民企部门的融资挤兑。
报告用4年期中票到期收益率表示国企融资成本。目前，国企融资成本与2012年相当，约为5.5%，民企利差则较2012年高出了近0.3个百分点，也就是说，当前的民企融资成本较之2012年更贵了。
与之相反的是，2012年名义GDP增速中枢在10.5%附近，而2018年二季度时名义GDP增速仅为9.98%，较2012年低了近0.5个百分点。两者合计相差0.8个百分点，再考虑到方差作用下尾部风险进一步放大，近期的民企债务违约呈现井喷实属情理之中。
对于投资额普遍较高的房地产行业来说，资金甚至成为支撑企业发展扩张的首要因素，然而融资的暖风似乎并未吹响房地产这片急需温暖的土地。根据同策研究院监测数据，10月份40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，为今年以来首次跌破400亿元大关，创下自2017年1月以来融资金额新低。
对于民营房企和国有房企之前的关系，兰德咨询总裁宋延庆曾表示，“地产央企和民营房企的合作趋势有增无减，这个趋势代表混合制，“民营房企需要资金、降低负债率，而央企有资金和资源，是取长补短。”
首发自地产壹线（house_163）
文/张心梦（WX：SZ1043735109）
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