2017年7月，地产界的世纪大交易
多年以后，“断臂求生”的王健林，应该会想起和富力融创谈判的那个下午。
那一天，王健林把万达旗下文旅资产和酒店项目打包，以诱人的价格甩给了孙宏斌和李思廉。
孙宏斌很开心，直言“王健林第一个找他谈就成了”，李思廉则笑而不语。
一年后，王健林的万达，负债大减，完成了一次历史转折般的瘦身。高负债的融创自不必说，富力地产也陷入了钱紧的漩涡。
一场资金的争夺战，正式打响了。
01
11月5日，坐镇华南的富力地产，在港股发布公告，拟发行不超过8.06亿股新股，融资金额约100亿港元。
这是富力地产2005年上市以来首次进行的股权类再融资，之所以用上增股融资这一招，也是形势所迫：2018年，富力地产取消了多次债权类融资发行。
即便取消了多起发债融资，富力地产在今年内，也已经发行了17次债券，累计筹集资金高达750亿元，这也使得截至前三季度，富力地产的负债总额创纪录地达到2863亿元，相对于其总资产3514亿元，富力地产的资产负债率高达81.47%。
从衡量房企负债水平更有效的财务指标—净负债率而言，截至2018年上半年，富力地产的净负债率高达187%。此前的2015年至2017年间，其净负债率分别为124%、160%以及170%。
这或许与接盘万达的酒店资产有关。2017年7月，富力地产以黑马姿态闯进公众视野，189亿元收购万达酒店资产包，一跃成为全球最大的豪华酒店业主。
《一号时务局》注意到，这样的操作，并没有对富力地产的业绩有明显助力。
2018年前三季度，富力地产实现营收451亿元，相比2017年前三季度的276亿元营收，同比增幅63.4%；净利润则从27.4亿元增长至46.5亿元，同比增长69.7%。
净利润增长，房地产销售应居首功。在2017年度业绩报告会上，富力地产提出2018年销售目标1300亿元，跨入千亿房企俱乐部，截至10月末，富力地产累计销售956.6亿元，完成了年度销售目标的70%。
来自半年报的数据亦显示，物业发展是富力营收的主要来源，今年上半年的收入占比高达85.97%。
酒店方面，2017年，富力地产旗下的酒店录得净利润亏损1.46亿元，2016年则亏损1.83亿元。
值得注意的是2017年，在前三季度实现27.4亿元净利润的前提下，富力地产全年财报净利润213亿元，暴增200%。其间，富力地产计提了收购万达酒店资产的投资收益，一次性计提131亿元。
会计玩得溜，在捉襟见肘的资金链面前，也得低头。
02
低头的还有恒大。
11月19日晚间，恒大集团再发公告，拟增发10亿美元规模的优先票据，2020年到期，票面利率11%。
恒大新增票据融资10亿美元，利率11%。
这是在11月6日，恒大发布三笔债券融资之后的补充发行，将于其中的一笔票据融资合并为同类型。这也意味着，仅仅11月以来，恒大拟发债融资的总额已经高达28亿美元。
好日子似乎在10月份，已经走到了尽头。数据显示，2018年9月，恒大当月实现合同销售额630.1亿元，而到了10月份，迅猛下降至530.4亿元，环比下降15.87%。
今年10月份，和去年同比，也出现了反转。2017年10月，恒大当月合同销售金额563亿元。相比之下，今年同比下降5.79%。
去化遇冷，房企正在通过发债解决可能出现的资金危机。公开数据显示，截至2018年10月12日，房地产企业发债（信用债）规模达4843.81亿元，远超去年全年3747.74亿元规模。
这也意味着，自2019年起直至2021年，都将是房企的偿债高峰期。
相比之下，王健林现在则要从容得多。报道显示，万达旗下的万达商管集团在15个月减掉了2158亿元负债，较2017年6月底，总债务减少了约三分之一。万达整体负债率将至60%以下，达到房地产行业较高水平。
03
王健林，也是感受到房企“去杠杆”威力的第一人。
十年之前，不少大地产商都体会过资金链濒于断裂的痛苦。
2007年上市的碧桂园，上市后由于金融危机的冲击，股价一度跌幅90%。在那段难熬的岁月里，《我在碧桂园的1000天》披露称：
杨国强以泪洗面，靠唱国歌和《国际歌》煎熬着。经过这次打击，杨国强元气大伤，很久才恢复过来。
在港资大佬的支持下，恒大最终在香港上市
2008年，恒大在上市之前，也遭遇到资金困境。许家印四处找钱，在香港一呆就是2，3个月，陪着港资财团大佬锄大地，拿到了财团的援水，恒大死里逃生般活了下来。
2009年，他们都等来了春天。
2014年，最先察觉到异样的万科，在大量研究的基础上提出了房地产的“白银时代”，给地产界的未来抹上了一层悲观的色彩。
2016年的孙宏斌，则站在万科的对立面唱起了反调，对“白银时代”的提法嗤之以鼻，断言这是地产商的“钻石时代”。
这是关于地产商前途命运的大轮盘赌。很幸运，站在孙宏斌观点一边的都赌对了，万科从地产销售龙头降至第三，错失了“去库存”盛宴。
去杠杆呢？恒大、融创都在喊着“去杠杆”的口号，事实上，直至2018年10月份，恒大还在以百亿元的资金量跨界投资。
孙宏斌的融创，则在2018年10月份，宣布再以62.81亿元，收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。收购完成后，孙宏斌将全盘控制万达文旅城。
就连高喊“活下去”的万科，也在三季度耗资近500亿元拿地，当季度超过碧桂园、恒大、融创以及保利拿地金额的总和。
走自己的路，让别人去杠杆。在王健林遭遇的“巨变”之下，地产商似乎并未意识到，高负债扩张道路不可持续，资产负债表缩表的痛苦，更难以承受。对于尚未经历“去杠杆”的地产商而言，万达不是孤例。王健林经历的，后来者未必不会经历更多。
因为真实世界的去杠杆，还仅仅是个开始。
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