赌明天的大地产商,需要请王健林给他们上一课

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  2017年7月,地产界的世纪大交易

  多年以后,“断臂求生”的王健林,应该会想起和富力融创谈判的那个下午。

  那一天,王健林把万达旗下文旅资产和酒店项目打包,以诱人的价格甩给了孙宏斌和李思廉。

  孙宏斌很开心,直言“王健林第一个找他谈就成了”,李思廉则笑而不语。

  一年后,王健林的万达,负债大减,完成了一次历史转折般的瘦身。高负债的融创自不必说,富力地产也陷入了钱紧的漩涡。

  一场资金的争夺战,正式打响了。

  01

  11月5日,坐镇华南的富力地产,在港股发布公告,拟发行不超过8.06亿股新股,融资金额约100亿港元。

  这是富力地产2005年上市以来首次进行的股权类再融资,之所以用上增股融资这一招,也是形势所迫:2018年,富力地产取消了多次债权类融资发行。

  即便取消了多起发债融资,富力地产在今年内,也已经发行了17次债券,累计筹集资金高达750亿元,这也使得截至前三季度,富力地产的负债总额创纪录地达到2863亿元,相对于其总资产3514亿元,富力地产的资产负债率高达81.47%。

  从衡量房企负债水平更有效的财务指标—净负债率而言,截至2018年上半年,富力地产的净负债率高达187%。此前的2015年至2017年间,其净负债率分别为124%、160%以及170%。

  这或许与接盘万达的酒店资产有关。2017年7月,富力地产以黑马姿态闯进公众视野,189亿元收购万达酒店资产包,一跃成为全球最大的豪华酒店业主。

  《一号时务局》注意到,这样的操作,并没有对富力地产的业绩有明显助力。

  2018年前三季度,富力地产实现营收451亿元,相比2017年前三季度的276亿元营收,同比增幅63.4%;净利润则从27.4亿元增长至46.5亿元,同比增长69.7%。

  净利润增长,房地产销售应居首功。在2017年度业绩报告会上,富力地产提出2018年销售目标1300亿元,跨入千亿房企俱乐部,截至10月末,富力地产累计销售956.6亿元,完成了年度销售目标的70%。

  来自半年报的数据亦显示,物业发展是富力营收的主要来源,今年上半年的收入占比高达85.97%。

  酒店方面,2017年,富力地产旗下的酒店录得净利润亏损1.46亿元,2016年则亏损1.83亿元。

  值得注意的是2017年,在前三季度实现27.4亿元净利润的前提下,富力地产全年财报净利润213亿元,暴增200%。其间,富力地产计提了收购万达酒店资产的投资收益,一次性计提131亿元。

  会计玩得溜,在捉襟见肘的资金链面前,也得低头。

  02

  低头的还有恒大。

  11月19日晚间,恒大集团再发公告,拟增发10亿美元规模的优先票据,2020年到期,票面利率11%。

  

  恒大新增票据融资10亿美元,利率11%。

  这是在11月6日,恒大发布三笔债券融资之后的补充发行,将于其中的一笔票据融资合并为同类型。这也意味着,仅仅11月以来,恒大拟发债融资的总额已经高达28亿美元。

  好日子似乎在10月份,已经走到了尽头。数据显示,2018年9月,恒大当月实现合同销售额630.1亿元,而到了10月份,迅猛下降至530.4亿元,环比下降15.87%。

  今年10月份,和去年同比,也出现了反转。2017年10月,恒大当月合同销售金额563亿元。相比之下,今年同比下降5.79%。

  去化遇冷,房企正在通过发债解决可能出现的资金危机。公开数据显示,截至2018年10月12日,房地产企业发债(信用债)规模达4843.81亿元,远超去年全年3747.74亿元规模。

  这也意味着,自2019年起直至2021年,都将是房企的偿债高峰期。

  相比之下,王健林现在则要从容得多。报道显示,万达旗下的万达商管集团在15个月减掉了2158亿元负债,较2017年6月底,总债务减少了约三分之一。万达整体负债率将至60%以下,达到房地产行业较高水平。

  03

  王健林,也是感受到房企“去杠杆”威力的第一人。

  十年之前,不少大地产商都体会过资金链濒于断裂的痛苦。

  2007年上市的碧桂园,上市后由于金融危机的冲击,股价一度跌幅90%。在那段难熬的岁月里,《我在碧桂园的1000天》披露称:

  

杨国强以泪洗面,靠唱国歌和《国际歌》煎熬着。经过这次打击,杨国强元气大伤,很久才恢复过来。

  

  在港资大佬的支持下,恒大最终在香港上市

  2008年,恒大在上市之前,也遭遇到资金困境。许家印四处找钱,在香港一呆就是2,3个月,陪着港资财团大佬锄大地,拿到了财团的援水,恒大死里逃生般活了下来。

  2009年,他们都等来了春天。

  2014年,最先察觉到异样的万科,在大量研究的基础上提出了房地产的“白银时代”,给地产界的未来抹上了一层悲观的色彩。

  2016年的孙宏斌,则站在万科的对立面唱起了反调,对“白银时代”的提法嗤之以鼻,断言这是地产商的“钻石时代”。

  这是关于地产商前途命运的大轮盘赌。很幸运,站在孙宏斌观点一边的都赌对了,万科从地产销售龙头降至第三,错失了“去库存”盛宴。

  去杠杆呢?恒大、融创都在喊着“去杠杆”的口号,事实上,直至2018年10月份,恒大还在以百亿元的资金量跨界投资。

  孙宏斌的融创,则在2018年10月份,宣布再以62.81亿元,收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。收购完成后,孙宏斌将全盘控制万达文旅城。

  就连高喊“活下去”的万科,也在三季度耗资近500亿元拿地,当季度超过碧桂园、恒大、融创以及保利拿地金额的总和。

  走自己的路,让别人去杠杆。在王健林遭遇的“巨变”之下,地产商似乎并未意识到,高负债扩张道路不可持续,资产负债表缩表的痛苦,更难以承受。对于尚未经历“去杠杆”的地产商而言,万达不是孤例。王健林经历的,后来者未必不会经历更多。

  因为真实世界的去杠杆,还仅仅是个开始。

  提示信息

  《一号时务局》,直面传媒旗下财经新媒体

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