楼市发展微妙,一些房地产商又开始放“首付贷”

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  房地产成为难解的结

  有研究报告显示,中国房屋空置率高达22%。楼市变相炒房的“首付贷”又死灰复燃。这些都成为难解的结。而百姓在房地产市场承担无限责任,即使弃房断供,债务仍然要偿还。

  中国楼市在调控政策作用下,大中型房地产开发商依然在拿地,这也推动了房地产开发商的融资需求。但随着融资难度明显加大,房地产开发商融资成本也居高不下。2018年中国国家统计局公布的1-10月房地产数据显示,整体楼市虽然依然处于高位,但多项数据涨幅放缓,出现逐渐“冷却”的趋势。

  从分项数据看,东部地区与东北地区同比销售面积下降。楼市单月成交连续2个月同比下调。楼市前景不妙背景下,房地产开发商正全力融资以求度过寒冬。同时,其在销售市场也小动作不断。

  11月18日,《中国新闻社》旗下网站报道称,随着市场交易逐渐冷淡,一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者,其中不乏绿地、阳光城等大型房企。家住北京的张先生近期正打算购置第二套房产,据其反映,房产中介称虽然二套房最低的首付比例为60%,但他们可以做首付分期,客户先付30%,剩余30%首付分2年4次还清即可。

  “首付贷”、“首付分期”降低了资金不足的购房者可以首付买房,但购房杠杆却被放大,一旦“首付贷”规模扩大容易对市场产生助推作用。在楼市最为火爆的2016年,“首付贷”便被业内视作房地产市场波动的推波助澜者。

  2016年8月,中国住建部、国家发改委、央行等七部委发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》提出,中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法的金融产品和服务。

  中原地产首席分析师张大伟认为,“首付贷”带来的问题显而易见,不仅增加了购房者的还款压力,也可能导致金融系统的紊乱。它也突破了住房政策限制,容易给炒房客带来一定机会,增加市场风险。

  另外,由西南财经大学教授甘犁日前所领导的一项调查指出,中国的空屋率高达22%,有超过5,000万间无人居住的房屋。甘犁表示,世界上没有一个国家拥有如此高的空屋率,如果房地产泡沫出现裂痕,被抛售的房屋将像洪水一样袭击中国。

  若房地产泡沫开始破裂,这些空置房屋将被火速抛售,从而引发房价下跌并影响经济增长,这种状况将非常危险。

  但是,中国房地产市场发生弃房断供潮会什么样?为什么说中国房地产市场要发生美国房地产市场那样的断供潮,结果不一样?

  深圳法拍房公司广安居业统计数据显示,2017年,深圳全市法拍房2,100套,今年2,800套左右。增长速度达30%。因此中国媒体报道认为,在深圳随着法拍屋的增加,可能会引发国内房地产市场的断供潮。

  中国社科院学者易宪容11月13日撰文认为,中国的房地产市场按揭贷款制度与美国的住房按揭贷款制度是根本上不同。美国的住房按揭贷款制度,个人的住房按揭贷款的债务责任是有限责任。这可能两个方面得以保证。一个方面,美国的住房按揭贷款合同都有约定,如果居民购买的住房由于房价下跌而成为了负资产(即当时的住房价值不够要偿还的住房按揭贷款金额),美国的居民一般都会把手中持有的住房交给贷款银行。而美国的居民一旦把自己购买的住房还给银行,也正是从这个时候开始,居民借银行的按揭贷款责任也就结束。如果个人宣布破产,其已有的债务也终止。

  但是,对于中国来说,中国银行的个人按揭贷款是无限责任而不是有限责任。如果购买住房的居民是通过住房按揭贷款购买的,那么中国居民这种贷款的债务责任是无限的。因为,中国不仅没有个人破产法,也没有对住房按揭贷款约定为有限债务责任。在这种情况下,如果个人通过按揭贷款购买的住房成了负资产,购买者无能力再偿还住房按揭贷款,或住房按揭者违约。在这种情况下,贷款银行就可能抵押的住房收到自己手上,并把该套住房法拍。

  如果法拍的收入足以抵销所剩下没有偿还的按揭贷款,那么银行与按揭贷款结算后多退少补。购买住房的按揭贷款的债务问题也就结束。如果拍卖住房的款项不足以偿还所剩下的住房按揭贷款,那么剩余的金额购买住房者还得还,一直到还清为止。因此如果中国居民选择断供,其面临的财务损失会非常得大。

  ▎申明:本文为公众号“金融看客(jrkanke)”整理自网络,转载请注明来源。金融看客(jrkanke),做人人看得懂的金融分享

  

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