律师说法——全面解读房屋评估报告!

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  律师说法——全面解读房屋评估报告!

  房屋征收评估直接关系到补偿数额的确定,是房屋征收补偿中的重要程序之一,诚然这是一项专业性很强的活动,但被征收人并不是完全没有参与的机会和能力,学会抓住其中的一些细节,很可能就是维权道路上的有力武器!

  

  首先,房屋评估报告的作出需要下列程序上的要求,若程序违法,则评估报告也就失去了合法性,不能作为补偿依据。

  一、评估机构首先应征求被征收人意见,由被征收人协商确定;若被征收人无法通过协商确定,则由征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取抽签、摇号等随机方式确定。

  二、经过上述程序确定的房屋评估机构、房地产价值评估师、房地产价格评估专家委员会应当具备相应资质,独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。

  三、评估时间点应符合法律规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

  四、初步评估结果完成后,房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果,分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

  五、分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当依法向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

  

  其次,被征收人即使在收到分户评估报告后,仍享有救济权,可以依法对评估报告提出疑问或异议。

  《国有土地上房屋征评估办法》第19条规定,被征收人对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当作出解释和说明。

  《国有土地上房屋征评估办法》第20、21、22条的规定,被征收人有权对评估报告提出异议,具体而言,被征收人可以采取下列途径:

  一是向房地产评估机构申请复核评估。时间:自收到评估报告之日起10日内。对象:向原房地产价格评估机构提出申请。要求:向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

  二是向评估专家委员会申请鉴定。前提:已经申请过复核评估,且对复核结果仍有异议。时间:自收到复核结果之日起10日内。对象:向被征收房屋所在地评估专家委员会提出申请。

  三是直接就补偿决定申请行政复议或提起行政诉讼。如果被征收人对评估专家委员会的鉴定结果仍有异议,则按照《征收条例》第26条的规定处理,即自收到补偿决定之日起60日内申请行政复议,或者自收到补偿决定之日起6个月内依法提起行政诉讼。

  房屋价值评估的目的是“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据”,其重要性不言而喻,各位被征收人应对评估程序的合法性予以关注,并及时行使法律赋予的救济权利!

  

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沈玉潮律师

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