链家的中介费是不是太贵了……

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  链家中介在北京的市场份额大概占50%左右,链家/贝壳的app上每天都会有前一天的成交量,拿这个成交量去估算北京市场的总成交量还是比较准的。

  这种市场份额下,会使得链家对于北京二手房市场有着绝对的控制权。从全国范围看,链家在北京应该是做得最好的。其它几个大城市,像上海、深圳等,链家的市场份额都没这么高,话语权也不算大。所以说,链家中介绝对的主场应该是北京。

  现在链家在北京的中介费费率在2.7%,由于链家在北京有着绝对的话语权,所以反倒使得北京的中介费费率有了参考标准。跟着“老大”走,这应该在各行各业都是默认的潜规则。

  北京相对比较大的中介,我爱我家、麦田等,他们的基本费率也是2.7%,但是这个费率跟链家比起来肯定就没有优势了,所以除去链家之外的其它家的中介费的谈价空间还是比较大的。

  由于北京的房价很高,所以2.7%的费率,综合看还是比较高的,买一套500万的房子,中介费就达到了13.5万元,相当于很多工薪阶层一年的收入了。

  北京二手房交易的中介费整体偏高,毋庸置疑。

  ……

  像上海和深圳的中介费,整体来说,都没有北京高。这两个城市内部的二手房中介竞争相对来说比较激烈。你去深圳找中介看房子,问他们中介费的时候,他们都会很主动地告诉你,价格是可聊的。上海也是类似的情况,听那边朋友说一般都不会超过1.5%,但是你如果在北京,跟链家聊中介费的时候,他们在费率方面咬的还是很死的。

  我接触到的一些成交里,原价2.7%签的不在少数。

  前几天我们卖掉的一套房子,买家就是第一次买房,最后我问中介,你给人家中介费按的多少,中介说原价签的,之后又说北京的管理如何如何严……其实我是可以帮一把的,但是想了想这忙不太好帮,所以也就作罢了。

  当然了,买房人选择中介,一方面会看价格,另一方面还会看性价比。

  下面我们就来综合对比一下。

  链家之所以在北京能拿下如此大的市场份额,绝对是有原因的。

  主要有两方面原因,一方面是链家的房源端做得最好。在北京买房,我估计90%以上的人第一选择就是链家(贝壳)网,其它中介的网站做的都很差,而且房源不全,假房源比较多。

  假房源的情况要重点说一下。现在的房天下还是主要以假房源为主。假房源的目的就是通过把房子价格标低,来吸引买房人去咨询,咨询之后中介会告诉你这套房子由于xxxxx原因,价格上调了或者已经卖掉了,但是,他们还有其它房源,要不要考虑一下。

  过去的中介基本上都是这种套路。

  前些年,链家为了提升自身的服务品质,有过保证真房源的承诺,从那以后,房源可信性才大大提高。(如果大家在链家发现假房源之后,可以直接举报,链家会给奖励)

  链家能做大的第二方面原因是,在链家成交的安全性是最高的,可以理解为几乎无风险。

  我们知道像北京的这种大额房产,在交易过程中,一旦出现风险,买家或卖家所承受的损失是很大的。

  给各位举个例子吧。其实写这篇文章就跟想说的这个例子有关系。

  某粉丝在某家中介买了套房子,价格算是正常市场价,但是在交易过程中,突然得知了一条消息,那套房子临着医院的太平间,在此之前中介没有告知,如果告知的话肯定就不会买了。

  不过由于已经签了购房合同,而且交了笔大额定金,现在跟房东协商,房东的态度也很强硬,如果毁约定金不退,最后事情就僵在了这。然后跑过来问我怎么办……(这里不讨论怎么办的事)

  其实这样的房子,如果在链家买,链家的经纪人一定会提前告诉你,不提前告知的话,经纪人的饭碗怕是保不住了,所以他们宁可不卖这套也不会去踩那个红线,链家的内部管理还是非常严的。如果事情真的发生了,即经纪人之前没有告知买房人,买房人还把房子买了,那怎么处理呢?

  先说下凶宅的例子,如果在买凶宅之前链家没有告诉买房人,那么买房人买了凶宅之后,是可以要求链家全额回购的,这种全额回购的例子有不少。所以这种大可放心,买房人只要不在大牛市买房,一般不会受什么损失。

  像我举的例子这种情况,全额回购的概率可能比较小,但是要求赔付是没有问题的,赔付之后至少保证自己不赔钱我觉得问题不大(也就是说把临太平间的房子按照低价卖掉,加上链家赔付,应该是不会赔的),链家在承担责任方面还是比较靠谱的。

  但是像在某家中介签的这种情况,就不知道后续怎么处理了。

  而某家中介的中介费是多少呢?

  一般都在2%以上,不出意外的话在2.2%左右。上次我们买下的那套房子,房主去西城换房,买的某家(非链家)中介的独家房源,硬是2.7%签的,在我们签买房合同的时候,房东跟我们抱怨了半天。(因为我们签的中介费比较低)

  在北京二手房市场上,很多人会因为链家的中介费高而去找小中介,但是如果让我说的话,我觉得反而是小中介的中介费太高了。

  服务质量、中介人员素质等要跟中介费匹配起来吧。

  现在我爱我家的中介费大概能打到8折,麦田的中介费可聊余地不太大(也分区域),21世纪可以到2以下,其余的小中介我了解的最低的能到1%,但是房源几乎无保障,碰上什么房子买什么房子。

  从中介费的边际来看,我们以我爱我家为例,一套500万的房子,大概可以省1-2万,这是实际成交情况。

  为了省这点钱,我觉得不如直接去链家了。

  当然,即使是我这么说,很多人还是想省这点小钱,这种因人而异吧。

  说这个观点的原因还是因为那个例子,那个临太平间的房子就是在其它中介签的,中介费也没省多少钱,现在处理起来心力交瘁,而且很有可能丢掉一大笔钱。。

  ……

  最后讲一下链家的收费。其实我也觉得链家的中介费太高了。原因是北京的房价一直在涨,而链家的费率则不作调整,这就相当于链家的中介费涨幅是跟北京房价一致的。

  而链家又把这个费率卡得很死,原因在于在整个北京市场上,没有另一家足以跟它抗衡的中介公司出现,所以定价权就放在了链家手里。

  从链家的角度说,中介服务品质的提升及交易环节风险的降低,这些举措大大增加了链家的成本,所以现在中介费在2.7%链家也未必有多赚钱。(相对来说)

  2.7%的费率其实是均摊的。怎么理解呢?

  在房产交易中,不同的房子,不同的付款方式,处理起来难以程度不同,像很多问题房源,处理起来就很繁琐,这种的成本就会很高,可能到交易完成后,链家公司都不赚钱;而那些全款交易的房子,处理起来就很方便,成本也很低。

  另外链家成交过程中,很多坏单,比如说买到凶宅的情况,链家都是全额回购,还有成交不成功的链家也会把中介费退掉,这部分成本很高。(小中介公司没有这种承诺,所以不存在这种成本)

  链家现在是把所有的交易都统筹了,不管单个成本,而算总成本,按照平均来收费。我们经常觉得在链家买一套房子,也没见给提供多大帮助,怎么就收了十几万块钱呢,其实还是总成本均摊的问题。

  这种收费办法一方面跟链家的内部管理有关系,现在链家内部有非常周密的业绩分配计算方式,如果调整的话,会很复杂;另一方面也跟不同定价方式最终导致的成本有关系,大家可以想一想,如果让你当一个中介公司的老板,你定价的话是统一定价,还是分情况定价?

  很多问题房源如果想高收费,但是不同房子的情况又未必一样,这就导致了其判断成本很高,还不如直接定一个统一价格省事呢。

  所以目前的这种收费方式也算是一种妥协。

  不管怎么说,目前北京二手房市场的交易成本还是比较高的,希望未来能有新的模式能打破这种格局,降低大家的购房成本。

  新房遇冷无人, 链家闭店撤离, 这个网红城市的行情终于到头了!

  

  1

  购房登记人数为0

  一个杭州的粉丝给我发过来这样一段话:

  

  这个项目我去看到,位置虽不算核心区但是也还不错,均价在40000+。在大行情中时,也是有钱难买的项目,但是忽然间就时过境迁了。

  我们再来看另一张图:

  

  这张图是我在网上看到的,但这项目我去看过,位置在余杭,是典型的远郊盘。

  在三月份行情好的时候,均价在25000,当时这个项目的操作套路是,一次开一个单元,每开一次涨1000。非常难抢,除非找关系。

  六个月后,情形发生了逆转。购房登记人数为0。

  而这种逆转的更深处,则是整个杭州楼市的行情,已经走到了历史的另一个十字路口。

  自杭州楼市今年4月启动摇号,因为严格的限价影响,在剔除了关系成本之后,公平降临在每一个人身上。

  这导致了杭州楼市更加疯狂。

  

在5月,因为报名不足,无需摇号的盘有4个,其中3个是排屋别墅;
而到了8月,这个数字上升到8个,占当月推盘总量的15%。
到了9月,一下增加到了13个,遍布主城、萧山、余杭。
10月的67张预售证中,则已有25个无需摇号,占比近4成。

  就是仍需摇号的网红盘,中签率也在上升。

  

神盘杨柳郡一共开了486套房子,但直到1189号才全部选完,有703人摇到号而选择弃选。
从三月份远郊融创25000一平的高层大家疯抢,到这个月市场等待很久的绿城网红神盘被放弃。

  六个月的时间,市场预期已经发生迁移。

  曾经无比坚定的信心,开始摇摇欲坠了。

  受新房行情影响最深,无疑是二手房。新房火爆,二手房也跟着火,新房遇冷,二手房则是先于二手房冷。

  杭州的二手房又是如何?

  2

  链家门店倒闭了

  几天前,同事给我发来了几张图片,说他们家门前的链家闭店撤了。

  

  

  这是最近几天来,杭州楼市展现出来的第二个细节。

  

9月杭州市区二手房成交量为3330套,创了2017年以来除今年2月以外的新低,环比去年9月下降了67.5%。
10月,杭州市区二手房共成交了2938套房源,环比9月的3330套下降约12%。

  这两个数据让杭州传统意义上的金九银十已成伪概念。

  算下来,这已是今年二手房成交峰值以来第5个月下降了。

  

  这个曲线图和新房行情何其相似!在四月份摇号出现后,杭州暴热了三个月的新房行情,7月后,市场的边际价值梯度就开始不断下调了。

  情境似乎越来越堪忧起来。

  到了今天,二手房的成交疯狂低迷,而在硬币的另一面,则是二手房挂牌数量的激增。剪刀差成愈来愈大之势。

  2015、2016、2017年是杭州的大行情。在最好的2016年,这一年杭州新建商品房的成交量为205000套。

  如果从杭州商品房启动的1998年开始算,这是杭州房地产20年来成交数据史无前例的一年。

  这个纪录预计将要长时间保持,要想被打破,也许要再等十年。

  但这在过去三年呼呼啦啦卖出的几十万套房源,有很多将在今年年底交付。

  钱江晚报说,今年底预计有2.8万套的房源交付。

  我们再来看杭州市住保房管部门公布的另一个数据:

  

2015年-2017年,这三年,外地购房者在杭置业的总套数占市区新建商品住房成交总套数的比例,分别是19.5%、33.8%、14.4%。

  夸张的依然是2016年,外地购房者占比将近三成,这也意味着2016年杭州楼市的投资客比例极高。

  可以确定的事实是,这些投资客买下的房源,基本都会入市,只是时间早晚的关系。

  有数据为证:2016年在杭置业的上海购房者占比达到6.8%。但所有人都知道,杭州的这一波行情,基本是由上海和温州人最近进入启动的,而杭州本地人大范围进入楼市的时间,基本是在2017年。

  这些事实,注定从今年年底开始,在大批量的新房入市后,会有二手房挂牌激增。

  众多周知的是,在房地产中,只有二手房是市场经济,遵循着严格的供求关系市场法则。

  于是,当供求关系陡然一转,行情之变接踵而至了。

  法拍房是二手房市场的一个缩影。二手房价格涨,不限购的法拍房就火爆异常;二手房市场转冷,法拍房市场也跟着凉。

  那么,杭州的法拍房如何呢?

  3

  法拍房坠入寒冬

  阿里拍卖发布了《9月杭州房地产市场月报》,报告中称,9月份杭州房产拍卖市场住宅成交均价为23463.88元/㎡,为半年来最低。

  这和二手房成交行情一样,半年来最低。

  到了这一刻,法拍房成交价普遍低于评估价,已成不争的事实。

  

  案例多的数不胜数,以下案例来自钱江晚报:

  

10月16日,一套位于余杭的西溪山庄香山美墅别墅成交,评估价1505万元,最后成交价1018.2万元,相当于打了6.8折;一套岸上蓝山117㎡的房源,成交价为210万元,比起评估价303万元,也几乎打了6.9折。
钱江新城的豪宅东方润园,10月份有两套房源进行了司法拍卖,其中一套470.23㎡的房源,评估价为3311.5万元,最后成交价为2325万元;另一套316.64㎡的房源则遭遇了流拍。
位于市中心的新华坊,10月12日成交的法拍房房源,为两套打通的中小户型房子,总面积157.8㎡,评估价为626万元,实际成交价仅439.2万元。

  当二手房溢价过高,或者被限购时,法拍房就是最好的替代渠道。成交就会产生溢价。而当二手房价格趋冷时,资本则必然会流回二手房,法拍房价格也必然折损。

  这就是市场的细节。

  4

  总结

  到了这一刻,所有的细节都在指向杭州楼市凉凉这一结果。市场从此一蹶不振走向谷底。

  但,真的是这样吗?

  那么,杭州未来科技城的一套二手房,有任早上刚看到犹豫准备下定,结果下午就被别的客户全款抢走了又该如何解释?

  10月的一套位于上城区的阳光海岸14-15楼的跃层法拍房源,面积484.87㎡,评估价为3762.59万元,最后成交价达到4028万元。多出了整整四百万,这又是怎么会是?

  其实结果很简单,因为市场已经走向分化。

  在市场分化的情况下,再也没有之前闭着眼睛买就能爆赚的美好时刻了!买到有价值的房子,也越来也需要更多的专业性。

  这也就是那个流传很广的定律:在别人都在抢的时候大笔卖掉回流资金,在别人都认为市场已经到谷底绝望的时候大笔出手抢房子。

  从宇宙第一房企恒大,到专业房产投资老炮,这一招被运用的淋漓尽致。

  那么,杭州市场分化的背后,作为刚需买房的人,在不得不买,而又怕一买即入坑的情况下,该如何价值版块和价值楼盘?又该如何避开楼市炮灰的大坑?

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