感谢卖不掉的楼盘，南京楼市这回又不用焦虑了？

作者：站金陵 | 编辑：夏明夜府

一年前，大家隔三差五算着：完蛋了，南京新房库存只够卖X个月了，肿么办？现在，还有多少人会拿库存说事呢？

NO.1 | 壹

南京新一轮的开盘潮已经摩拳擦掌了！

今天，我在南京住房保障和房产局网站上查询到，燕子矶纯新盘中海燕矶听潮正在申领销许！售楼处今天刚公开就申领销许了，这是得有多！着！急！多！赶！哪！

从目前发布的中海燕矶听潮户型图来看，中海最小户型为102平，如果按照中海发布的精装限价3万的单价看，中海燕矶听潮实际已抛弃了250万这一总价群体，总价门槛或达到300万层次，无形中拉高了燕子矶板块未来买房门槛。

不过看户型图，高价地新盘的户型又能改造了？

据其他媒体报道，这一次中海燕矶听潮申领销许的楼栋预计只有3栋，和之前宣传的首开1000套的房源量还是有明显差距的，不知道是工程进度的原因，还是蓄水量不足，慢慢开呢？不过按照中海的速度，年底再开一次也不成问题吧！

不仅是中海燕矶听潮，中海在六合的项目棠城公馆、在雨山路的原山、在铁心桥的城南公馆等四家新盘年底都要开盘，大地主就是不一样。当然，按照中海在南京的开发历程来看，虽然是高价地遭遇限价，但盈利没问题。

除了中海最近的动作大到无法忽略之外，河西板块的东原印长江、绿地华侨城海珀滨江近期都要开盘，限价4万5、限价3万5，这次绿地有220平户型，买的人会减少多少呢？

NO.2 | 贰

得益于开发商加速推房，加上买房人热情退烧，南京新房库存已经回到3.5万大关了，体量达到420万方。

楼市中的显性库存，就好比超市货架上摆放的商品。眼下，南京购房者们每每走进这家“房产超市”，就免不了为货架上放的“不新鲜”的食物而烦恼。

3.5万套库存房子，按照南京10月认购10000套新房的速度来看，其实现在的库存也就能撑一个季度。但市场为什么就不焦虑了呢？感谢卖不掉的楼盘，南京楼市这回又不用操心了？

犹然记得，2016年5月，南京新房库跌破2.5万套，迅速下滑到2.42万套；截止到2017年3月25日，库存已跌破2万。而此前的最低记录是在2009年，当时新房库存为2.44万套。见到库存拉警报，开发商更不着急卖房了！

单说南京的新房库存，大家感觉不是很激烈，拿杭州来对比下。从最高峰16.6万套库存，下滑到最低6.7万套库存，杭州也就用了1年半左右的时间，而这6.7万套的库存里，只有不到一半的房子是普通的住宅。

当有16.6万套库存压顶的时候，杭州可是顶着重压横盘了好几年，就跟被压在五指山下的孙悟空一样动弹不得，如今楼市转冷，这座城市又搞个G20，想要再狠狠地收割你一把。

南京自2016年10月调控升级之后，楼市库存回升至2.5万套，到现在一直维持在3万套左右的水平，现在的3.5万套，也算是一个常态的水平了。和杭州相比，南京的库存处于比较平稳的状态，不至于暴涨或暴跌，一定程度上也和杭州曾经的长期横盘对应上了。

并且，南京在土地供给端上做得比杭州更紧，土地方面并没有放量，这也在一定程度上为南京楼市的稳定埋下了伏笔。既然未来的房子没有那么多，那总体上日子还是比较安稳的。

总之，楼市的这波行情，这一次，又有一些新的变化。在安稳中，部分板块日子也没想象的那么好过，比如江北雨山路、青龙山，集中性的卖地开盘，会更加加剧楼盘之间的竞争。

当然，现在研究这个库存的意义并不算大，有的房子卖了三四年还没卖掉，有可能本身存在一定瑕疵或纠纷，这些就不能算是南京楼市的有效库存了，统计也没意义。而有的房子，不排除是开发商或者代理机构操作的虚假认购数据，过了一段时间，已认购房源说不定还会变成未售呢！

任何商业的背后都离不开供求关系的平衡。但是现在，对南京来说，似乎所有的板块都在做改善盘，都做高逼格、都要高大上，你说要做区域标杆没问题，问题是购房者买单吗？

而改善盘太多，相应地，刚需入门盘就太少了。把刚需赶到禄口去？不好意思，现在禄口也要做改善盘了，开发商都不是吃素的！把刚需赶到溧水去？不好意思，溧水也卖1万2了！把刚需赶到高淳去？高淳怎么到主城来上班啊！

NO.3 | 叁

这市场，冷一冷，也不是坏事，稳了这么多年的南京楼市，按照此前的惯性，还是会稳。

但奇怪的是，以前买房打新股，要买就买首开盘，现在买房人有的选的话，都不会买首开盘了，因为搞不好后面还有优惠呢！

但是话又说回来，有选择时，反而让人没法选择了！

而对房子质量的担心，又让很多人不敢轻易下手。厚利的时候质量都不敢恭维，那薄利呢，真相信开发商薄利多销？

以前跟着新房二手房倒挂去买房，哪里有倒挂，哪里就值得买。可是这一波，市场上的限价盘，我指的是真的被限价的这小部分楼盘，马上一个个的卖完了。

很多板块都回溯到了新房二手房没有倒挂的状态中去了，比如地铁小镇、雨山路，而近期不少板块二手房正在自己掐水份，河西南少量二手房甚至只卖到3万8，这无疑对市场信心有较大打击。

在爱情和面包里，人们又有了选择爱情的理由，因为买面包要摇号，爱情易得，而面包难求。

但是在面粉的价格已无法决定面包的价格的当下，那既然剥夺了终端定价权，面粉的价格自然也缺乏了该有的溢价。

对于开发商来说，拿地的时候就是围魏救赵，打个标杆而已，隔壁低价地早就赚翻倍了，只有自己最悲剧。

NO.4 | 肆

渐渐地，我们再也不能装逼了。

曾经，外地小杆子想娶南京小潘西，丈母娘问为啥没房时，可以理直气壮告诉她：我摇不到号。

现在丈母娘也不答应了：谁说买不到房的？