实探 | 别墅玩家看过来，观承别墅·大家合院1600万起

今年的北京楼市，限竞房供应了一万多套，据统计，还有四、五万套的限竞房排队等待入市。

对于普通新建商品房来说，限竞房的价格优势明显，对别墅产品来说更明显了。

顺义中央别墅区的观承别墅·大家，限价60508元/平，300平最低1600万/套，400平合院2300万/套起，而项目北侧4公里外的优山美地D区414平合院都要3100万/套起。

严肃君的丰台、朝阳、顺义置业群里，有空就去看房的“别墅级玩家”们对这个项目的评价还不错，严肃君也实地去看了看，今天详细说说。

Part.1

观承别墅·大家目前开放了400平的合院样板间，据说建造理念是“垂直园林”，利用落地窗+退台式建筑，地上每层都能看到园林景观。

Ⅰ.卧室套房设计

与大部分别墅相同，观承别墅·大家地上层的卧室全部都是套房设计，以400平合院样板间为例，12m的Z型面宽（红色箭头），最小的卧室面积为13平左右。

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套房设计

主人套房位于三层，主卧顶层开有两条采光井，加上南北两侧的阳台和露台，“五向采光”使房间更加透亮。

能抓住女主人心的，就是衣帽间+梳妆台。主人层除了主卧、起居室、超大卫生间外，其它空间拿来做了衣帽间、梳妆台。

嗯，实话实说，严肃君炒鸡心动。

Ⅱ.地下挑高7.2m 电渗透系统除湿

别墅项目，严肃君会更关注地下空间的采光、通风以及防潮防水，这三点要是不达标，地下空间相当于水库。

观承别墅·大家地下一共2层，做成了复式设计，挑高能达到7.2m。超高的挑空一改严肃君对于地下空间憋闷、狭小的印象。

长6.6m的超长采光井，完全满足了地下空间的采光需求，不过后期如果想增加采光效果，可以采取样板间的方式，吊顶选择扩散光源的材料。

负1F-负2F

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观承别墅·大家防水排湿用的是电渗透系统，据说这项技术源于军事领域。

工作原理是用电场力把墙体里的水分排到房子外面去，可以24小时持续静音排湿。具体的你们可以看看下面的图。

电渗透系统工作原理示意图

至于通风，自然条件下的通风不理想，严肃君没有看到通风井，只能依靠新风系统。

Ⅲ.私人花园+活动空间足够大

观承别墅·大家地上每层都有起居室的空间，室内活动空间足够大。

300平合院花园面积有30-40平，400平合院花园+露台有100多平，这些面积是全部赠送的。

严肃君去踩盘时，正好是下午2点左右，站在花园里回看合院，星空灰的外立面搭配米色石材，外围设置仿木质金属格栅，看上去简约又不失大气。想想跟朋友坐在院子里喝茶的场景，确实不错。

样板间实景图

严肃君最喜欢的是他们家的客厅，270度三面超大全景玻璃，增加了客厅的采光面，减少了视线的阻碍。全部打开的时候与院子融为一体，特别适合BBQ。

冬天倒是也不用担心室内保温的问题，玻璃都会满足建筑质量规范。严肃君仔细看了玻璃，比平常家用的厚不少。

二层赠送一个露台，与一层庭院相连，样板间将其做成了空中小花园，交房时没有绿化，可以根据自己的需求装修。

Part.2

严肃君实地踩盘时，从京承高速8号出口下来向东走几百米，就到了观承别墅·大家。车往售楼处开的时候，1.5公里长的法国梧桐大道还是很带劲儿的。

从观承别墅·大家往西走可以直接上京承高速，自驾去城里、机场都很方便：

• 到机场约35分钟

• 到望京约30分钟

• 到未来科学城只需要10分钟

观承别墅·大家位于中央别墅区，旁边就是春晖园温泉度假村。

直径3公里内5大购物中心、6大高尔夫俱乐部、7家马术俱乐部、8大星级酒店、10大专业医院，还有北京80%的国际学校资源等等。这些严肃君就不多说了。

重点说下隔壁—北七家未来科学城，观承别墅·大家距其只有2公里。

• 将引进24家央企

• 规划175万平商务配套

• 20万平商业配套

• 78万平居住配套

• 34万平公共配套设施

加上“回天计划”，北七家的交通、医疗、基础教育和环境都将有很大的变化。

对观承别墅·大家来说，未来科学城的辐射作用，一定程度上会带动周边的房价上涨，另一方面，配套逐步发展成熟后，又是一个加分项。

若考虑出租或出售，望京以及未来科学城的承接力也都能支持。

Part.3

观承别墅·大家容积率1.01，一期开盘建筑面积300平（主力户型，下图黑色部分）、400平合院（只有21套，下图红框部分），销售委婉的告诉严肃君，400平的买不上。

西侧有两栋可售洋房，但具体的面积、户型信息都还没定。其余部分为开发商自持。

整个社区楼高不超过24米，合院地上3层、地下2层。

全部是双拼，所以户型都是边户，分东、西入户。入户大门和中式厅廊起到分割的作用，可以保证业主拥有一片独立的私人空间。

还有几点补充：

• 万链装修：样板间中除了可移动的家具，其余为交付标准。

• 项目交付后，售楼处会改造为餐饮会所，车位1623个。

• 虽离机场比较近，没在航道下，受飞机噪音影响小。受机场影响最大的区域是天竺。

• 已于10月1日开盘，户型图如下，图片顺序为地上1、2、3层，负1、负2层。

300平户型图 右滑查看更多

400平户型图 右滑查看更多

前世今生：

观承别墅·大家源起观承别墅。

2013年万科曾以33亿元拿下顺义高丽营地块，建成万科在京首个高端别墅项目。彼时被认为是“高端实验”的观承别墅，今年1-10月别墅市场成交排名上，拿下了顺义区第三名的成绩（4.4亿，19套，单价70736元/平）。

2017年，万科联合首开、龙湖、华美恒升在高丽营又拿下一块地，同样是造别墅，只是被限了价。业内普遍把观承别墅·大家作为观承别墅的第三期。

产品上，观承别墅以类独栋和联排产品为主，观承别墅·大家则是合院为主。