利息吃掉一半利润 富力地产很烦恼

2018年中超正式落下帷幕，广州富力积36分排名第10，仅比降级的长春亚泰高4分，跟前两年相比，成绩可谓一落千丈。同病相怜的是，俱乐部拥有者富力地产的日子同样没那么好过。

富力，昔日“华南五虎”之首，在2007年销售规模仅次于万科、绿地和中海；如今却落平阳，为了1300亿元的销售目标苦苦挣扎，其昨日的辉煌仿佛又远去了一些。

日前，富力地产发布了自2005年上市以来的首次增股融资公告，计划发行不超过8.06亿股，以当日收盘价12.14港元计算，此次H股发行将融资近100亿元。

为什么要定增募资，答案显而易见，是缺钱，很缺钱。

利息吃掉利润？

今年以来，富力地产发债17次，发债融资超过750亿元。如此大举发债，不得不引人质疑：富力地产到底有多缺钱？从其财务报表中或许能够探知一二。

从财务报表可以看出，富力地产的经营性现金流长期处于“入不敷出”的状况。2012-2017年，富力地产经营性现金流余额分别为-25亿元、-119亿元、-221亿元、-3.6亿元、-33亿元，-73亿元，连续6年为负。今年三季度，其现金流依然为-28亿元。

同时，富力地产的负债可谓“一路飙升”。富力地产财报数据显示，2015年至2018年上半年，富力地产的负债总额分别达1345亿元、1795亿元、2332亿元及2703亿元，净负债率分别为124%、160%、170%和187%。

而到了2018年三季度末，富力地产的负债总额高达2863亿元。财务费用达到惊人的40亿，同期公司的净利润也就46亿，所以可以说，财务费用吃掉了公司一半的利润。

如此看来，富力地产的确急需资金输血，以此缓解财务压力。在当前发债融资屡屡受挫的情况下，通过增股融资或许是当前的最佳选择。

地产行业的困境

从房地产行业来看，中国房企正在经历历史上的寒冬，融资环境达到空前的紧张。

不完全统计，2018年1-9月典型85家房企融资总额8287亿元，同比减少11%。在大环境收紧的影响下，多数房企融资受限，使得融资减少，43%的房企融资额同比有所减少，比上半年有所减少的企业进一步扩大。

银信仍是房企融资的主要通道，但今年以来这一通道仍在持续放缓中。银行对资金投向房地产仍保持收紧态度，包括部分已经批了或在审批流程中的棚改贷款，都有收紧暂停迹象，目前政策看短期内很难重新放开。

2016年房地产市场最红火的时期，内地发债平均成本在4%-5%的水平，部分企业可低至4%以下。而到了房地产调控不断升级的2017年，房地产企业融资成本普遍提升至5%以上，中小房企则提升至7%-9%。

利率上升，房企融资成本大增，才会出现富力这种利息吃掉一半利润的情况。

境外融资本来是不错的选择。不过，三年廉价融资狂欢后，随着美联储加息，房企境外融资利率也没那么容易了。

即使是龙头房企，也难逃融资利率高企。10月30日，恒大发行三笔共18亿美元优先票据，创下了今年房企海外融资最高纪录，融资利率分别为11.00%、13.00%、13.75%，均高于业内平均水平。

无息的股票融资就更不用提了，A股房企再融资，证监会基本不会批，港股富力这次搞定增，关键还是看它自己能否找到接盘方。

一方面是融资受限，另一方面是房企高企的资产负债率，房企的日子显然很难过。从下面房企的负债率看，龙头房企的资产负债率普遍超过80%，富力77.8%的资产负债率反而小于融创、恒大、万科、碧桂园四大龙头。

图：房企资产负债率对比

上周传闻银行对首套房贷款松动，房地产严冬似乎迎来一丝曙光，今日AH两地地产股大涨示意，我们可以留意政府是否会出来澄清，如果政府对地产政策适度放松，饥渴难耐的地产商会迎来又一次续命。