新城控股激进拿地存货破千亿 总负债高达2174亿

“如果可能的情况下，争取进入Top5，这是我们未来5年的目标。”江苏最大的地产公司新城控股（601155.SH ），自2015年登陆A股市场后快速开启全国化战略布局，相继迈过千亿元房企和前十房企两大门槛。

近日，新城控股发布半年报的同时宣布总裁王振华辞任总裁，由其儿子王晓松出任公司新总裁。2016年10月，王晓松因个人原因辞去公司总裁职务，由其父、董事长王振华兼任。

在王振华暂时性全面掌舵新城的两年中，其业绩实现了“三级跳”。2018年上半年度公司完成合同销售金额953.11亿元，这一数字不仅比上年同期增长94.17%，更是较2016全年销售额多出300多亿元。

最新数据显示，2018年10月份单月销售金额217.7亿元，同比增长53%；销售面积约173.9万平米，同比增长71%；销售均价12514元/平方米，同比减少11%。从累计数据来看，1-10月累计销售金额达1813.4亿元，已经提前完成全年1800亿元销售目标，累计销售金额和销售面积同比分别增长103%、123%。

从当初的百亿销售额跨入了千亿俱乐部，近几年新城控股进入高速发展期得益于快速拿地。2018年上半年，新城控股继续激进扩张，新增地块82幅，新增地块占去年全年总数的67%。一边疯狂拿地，一边疯狂举债。截至2017年12月31日，新城控股的负债总额为1575.45亿元，而截至2018年6月30日，新城控股负债总额则上升至2174.62亿元，半年时间里，上市公司负债总额增加了599.17亿元，增长近四成。截止三季度末，公司的净负债率为95.5%。

当年累计新增借款方面，截至10月31日，新城控股借款余额约为823.37亿元，较公司2017年末借款余额426.64亿元增加 396.73亿元，占2017年末经审计净资产259.82亿元的比重为152.69%。

易居研究院研究总监严跃进在接受长江商报记者采访时表示，新城控股近年销售业绩稳步增长，负债虽然上升但控制的较好，在政策调控深入与融资难的重压下，行业进入洗牌期、房企竞争更加剧烈。新城控股未来要警惕扩张规模及债务带来的风险。

针对财务经营等问题，长江商报记者向新城控股发去了采访函，截至发稿件前未获得回复。

前10月销售金额已完成全年目标

继2017年首入千亿房企阵营后，2018年新城控股继续发力。

公告显示，2018年1-6月新城完成合同销售953.11亿元，同比增长94.17%，完成全年销售目标1800亿元的约53%；累计销售面积约774.56万平方米，同比增长118.25%。按照上半年的销售增长势头，全年实现1800亿元销售目标难度不大。

最新数据显示，10月份单月销售金额217.7亿元，同比增长53%；销售面积约173.9万平方米，同比增长71%；销售均价12514元/平方米，同比减少11%。从累计数据来看，1-10月累计销售金额达1813.4亿元，已经提前完成全年1800亿元销售目标，累计销售金额和销售面积同比分别增长103%、123%。

净利润率方面，新城控股2018年上半年净利润25.38亿元，同比增长122.81%，基本等同于此前业绩预测的区间上限。净利润率为16.48%，同比提升6个百分点。稳步提升的利润水平，使新城控股的股东回报继续保持行业高水准。

对于新城控股盈利能力稳步提升的原因，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示，在加速全国化扩张的过程中，新城控股注重成本端控制，拿地均价占比当期销售均价始终稳定在20%上下，也为利润水平的提升提供了有效保障。此外，较低的融资成本、高效的运营管理也成为企业盈利提升的重要原因。

截至2018年中报告期末，新城控股金融机构借款平均融资成本为 5.75%，处于行业较低水平，也是民营房企中最低的几家企业之一。

在政策调控、融资渠道持续收紧的情况下，新城控股亦通过多元的融资渠道积极“补血”。

2018年上半年，新城控股成功发行二期定向债务融资工具、募集资金18亿元，完成15.93亿元购房尾款ABS的发行，完成总额度为13亿美元的高级美元债券的发行。

拿地激进，存货首破千亿

从当初的百亿销售额跨入了千亿俱乐部，近几年新城控股进入高速发展期得益于快速拿地。

尤其是2015年至2017年，公司拿地金额连续三年快速提高，分别达到238亿元、536亿元和724亿元，2015-2016年拿地金额占同期销售金额的比例也居高不下。

报告显示，近三年多来，公司持续增加土地储备，2015年至2017年分别新增地块42幅、40幅及122幅，新增地块总地价分别为238亿元、536亿元和893亿元。

2018年上半年，新城控股新增土地储备82块，总建筑面积达2073.93万平方米。新增地块占去年全年总数的67%。近期共斥资约55.62亿元新增9宗地块，占地面积超过81.59万平米，其中均为商住地或纯宅地。从具体布局结构上来看，长三角仍是新城控股的核心战场，除长三角外，新城也逐步向珠三角、环渤海和中西部扩张，新城内部称其为“1+3”的战略布局。

截至6月底，土地储备分区域布局比例呈现为长三角地区占比约53%，环渤海占比约14%，珠三角占比约5%，中西部占比约28%。

伴随土地储备的增加，公司的存货也逐年递增。截至6月底，公司存货达1054亿元，较去年年末增加289.84亿元，首次突破千亿元大关。存货上升考验周转效率，有分析认为，房地产行业本身的楼盘开发具有周期较长等特点，库存增加有其合理性，但存货量若过高，则可能由于产品竞争力不强而大量积压卖不出去，这对房企资金链可谓重压。

对此，新城控股则表示，新城控股是业内周转水平较高的公司。2018年6月底，公司存货为1054亿元，同时预收款项(即合同负债)为785亿元，证明公司的存货有很大一部分处于已售未结状态，不存在周转率低的问题。

资产负债率增至84%，半年现金净流出91亿

成立25年的新城控股在今年进入千亿俱乐部之后，伴随激进扩张的步伐负债也随之上升。

同花顺数据显示，新城控股去年债务合计达到了1575亿元，资产负债率是85.84%，在A股上市房企中排到了第十，而房地产行业的整体平均负债率是79.1%。而截至2018年6月30日，新城控股负债总额则上升至2174.62亿元，半年时间里，上市公司负债总额增加了599.17亿元。

当年累计新增借款方面，截至10月31日，新城控股借款余额约为人民币823.37亿元，较公司2017年末借款余额426.64亿元增加 396.73亿元，占2017年末经审计净资产259.82亿元的比重为152.69%。

事实上，自2015年至2018年上半年，公司资产负债率逐年递增，除2015年公司资产负债率维持在80%以下，2016年至2018年上半年公司资产负债率均保持在84%以上。国信证券行业分析师在研报中提到，2018年上半年公司净负债率为100%。

不过，其在2018年上半年实现规模大增的同时，负债率却不升反降。截至6月30日，新城控股扣除预售款后的资产负债率则为56.4%，同比下降1.2个百分点，较2017年全年下降1.7个百分点，在资产规模千亿级以上的A股房企中处于较低水平。

最新数据显示，截止三季度末，公司的净负债率为95.5%，较去年同期下降26.8个百分点，较2018年中期下降4.9个百分点，公司在手现金324.2亿元，较年初提升47.73%，财务状况进一步优化。

值得注意的是，其2018年上半年经营活动产生的现金流量净额为-91.36亿元，相比去年的-74.61亿元，进一步流出了近17亿元。实际上，自2017年一季度以来，新城控股已经连续6个报告期经营活动产生的现金流量净额为负，巅峰期曾于2017年年末达到-104.85亿元。

克尔瑞认为，虽然目前新城控股经营活动产生的现金流净额为负，但考虑到公司目前处于高速发展时期，而且整个行业的集中度正在进一步向头部企业集中，当前拼规模同时加强土地储备的投入能够为未来业绩的持续释放奠定基础。

易居研究院研究总监严跃进在接受长江商报记者采访时表示，房企加速实现规模扩张的同时往往与大规模举债相伴，新城今年销售业绩稳步增长，负债虽然上升但控制得较好，在政策调控深入与融资难的重压下，行业进入洗牌期、房企竞争更加剧烈。新城控股未来要警惕扩张规模及债务带来的风险。（内容来源：长江商报 作者：江楚雅）