本月土地市场供应、成交规模环涨幅均不显著,且土地成交均价、溢价率同样波动较小,整体市场走势相对平稳,打破以往年末土地成交周期性上涨的规律,主要是由于今年以来土地市场的调控政策频出,市场转凉,抑制了传统成交高峰期的到来。整体来看本月各能级市场的表现差异较大:一线城市市场周期性上涨表现显著,年末推地态度更加积极,二线城市量涨价跌,三四线城市成交规模同环比均有所回落。
市场调控方面,本月土地相关政策的发布频次有所降低,但月内辽宁、陕西两省开展“大棚房”清理专项工作,确保农地农用不受到影响,对违规改变土地性质的现象进行清理,同时自然资源部要求加快不动产登记的推进,这两项措施虽然与土地市场运行直接关系不大,但从长远来看有助于市场稳定运行。地方政府层面,深圳发布《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》,规定住宅为主体的项目需在拿地后1年内开工,4年之内竣工;佛山顺德出台新政要求控制出让用地规模。
成交表现方面,本月土地市场环比走平,同比涨幅也有所降低,市场在长期调控作用下并未像往年一样迎来年末上涨的走势。CRIC监测的336城经营性成交建筑面积18572万平方米,同比上涨17%,环比微降3%。成交总价环比微涨1%,一方面是一二线城市占比持续升高,10月份一线和二线城市成交面积合计占比26%,上涨4个百分点;另一方面是一线城市本月成交积极且地块成交单价有大幅提升,环比高涨78%,在一线城市的带动下整体土地成交均价环比上月也有3%的小幅度回升。
本月重点城市的流拍幅数又创新高,溢价率也再度刷新最低位:10月份土拍溢价率低至10.4%,环比减少0.6个百分点,虽然再创新低,但降幅已经大幅减小,溢价率基本上已经低位趋平,除市场预期以外,部分土地出让条件严苛也是导致溢价率降低的重要原因;流拍地块数量又创新高,重点监测城市共有156幅土地流拍,比9月数量增加40幅,某些二线城市郊区大规模推地又大规模流拍为主要原因,例如昆明月初因故终止了草海片区23宗地的出让,太平新城9宗地块又由于无人报名而流拍,在此作用下整体流拍幅数显著上升。
目前已经进入第四季度,从往年经验来看年末应该是土地成交高峰期,以2017年为例,10月份供求体量环比分别上涨15%和82%,但今年10月份市场并未显著上涨,各项指标与9月趋平,重点城市的流拍又创新高,加之越来越多的城市也开始注意不要形成新的“库存积压”,今年年末的土地成交高峰期应不如往年显著。
- 整体市场——供求量价环比持平,市场进入调控平稳期
- 各能级市场—— 一线城市低位回升,二三线城市金额回落
- 重点地块——北京、上海分揽两榜榜首,入榜地块多为零溢价成交
- 土地政策——“大棚房”清理持续铺开,佛山顺德划定土地总价天花板
一、整体市场——供求量价环比持平,市场进入调控平稳期
1、供应:土地供应平稳运行,一线城市供地持续增加
进入第四季度,土地市场供应稳定地维持在年内平均水平,10月份全国336城经营性土地供应建筑面积20057万平方米,同环比均基本持平,供应土地幅数共3056幅,环比基本持平,同比大涨20%,以此来看相比去年同期本月土地供应的平均建面大幅下降,结合佛山顺德要求“控制供应土地规模”的新政来看,土地市场呈现“越来越小”的发展趋势。
2、成交:成交建面环比维持稳定,流拍现象不可小觑
3、结构:住宅用地占比持续高位,其他属性小幅增长
4、价格:价格回落后持续低位,一线城市本月地价回升
5、溢价率:出让条件严苛现象愈发普遍,溢价率继续走低
6、城市排行:郑州继续蝉联成交面积榜首,深圳成交规模今年首次破百亿
二、各能级市场——一线城市低位回升,二三线城市金额回落
1、成交面积:一二线城市环比上涨,三四线规模下降
10月份土地市场从整体供应、成交体量,成交楼板价和溢价率等多方面来看均处于平稳运行的状态之中,各项数据环比9月变动不大,但各能级走势不一:一线城市在第四季度呈现积极的推地态度,成交地价也有所回升,二线城市量涨价跌,三四线城市成交体量小幅收缩。
2、成交价格:二三线成交金额环比下滑,均价亦保持低位
3、成交占比:一线城市金额占比翻倍,三四线城市占比微跌
三、重点地块——北京、上海分揽两榜榜首,入榜地块多为零溢价成交
1、总价排行榜:榜单前三下降幅度明显,北京石景山地块揽下总价榜首
本月重点城市成交热度延续下滑趋势,总价、单价榜单中上榜地块仍以零溢价成交为主,并且半数及以上地块都被联合体拿下。环比上月来看,总价榜单靠前地块地价下行明显,榜首门槛地块总价差距也有所收窄:榜首地块是北京石景山区的综合地块,其起拍价就接近50亿,并且商品住宅还有销售限价,盈利空间较窄,对于最近融资屡屡受阻的开发商而言资金压力较大,因此最终底价成交,被中海和首钢联合体以48.34亿元的总价收入,相比上月总价榜首下降了25%;门槛地块来自武汉东西湖区,成交总价为31.57亿元,环比增加30%,最终被金辉拍下。
2、单价排行榜:上海北京包揽单价榜,红旗村旧改地块单价高居榜首
对比上月单价榜来看,本月单价榜入围地块价格均在3万元/平方米以上,榜首门槛单价均有提升:本月成交单价最高的地块来自上海普陀区,成交楼板价高达52040元/平方米,环比增加19%,是上海今年继卢湾商办地块后成交楼面价格最高的地块;门槛地块则来自北京,是本月成交总价最高的石景山综合用地,平均楼板价达31632元/平方米,相比上月门槛郑州的地块价格提升了6成多。
四、土地政策——“大棚房”清理持续铺开,佛山顺德划定土地总价天花板
2018年10月,土地市场持续调整中,主要政策方向集中于对“大棚房违规占地”的专项清理活动、不动产的等级提速、以及加强对共有产权房、公租房这种保障性住房的售卖租赁管理等。整体来看,在9月自然资源部集体约谈过后,土地市场进入切实整治的阶段,政策的发布虽然频次放缓,但市场整改脚步未停,北京、深圳、佛山月内发布土地方面相关政策。
1、辽宁、陕西:开展“大棚房”专项清理活动,确保农地农用
2、深圳:住房类建设项目1年之内开工建设,4年之内竣工
3、佛山:合理控制单宗地块规模,5年内土地总价不得超过37亿元
五、附件——土地数据表
(来源:CRIC研究中心)
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