商品房买卖合同解除后，房屋涨跌差价如何主张？

商品房买卖合同被解除，违约方需要承担全部赔偿责任，包括直接损失和间接损失。房屋差价损失系因合同解除所引起的，属于间接损失，应当作为赔偿的范围。关于商品房价格涨跌产生的差价损失的计算方法，商品房买卖合同有约定的，从其约定。没有约定的，可以比照最想类似商品房的市场成交价与买卖合同成交价的差额计算。没有最相类似商品房比照的，可参考法院委托评估机构确定的基准日的房屋市场价与买卖合同成交价的差价，在此差价的基础上扣除交易成本并考虑纠纷发生的原因，一方是否存在未防止损失扩大的情形等诸多因素予以公平衡量。

【典型案例】

案例4：开发商违约，购房者起诉获赔房屋价格上涨差价

买受人白某某于2011年11月24日与某房产公司签订商品房买卖合同，合同约定白某某购买该公司所有的位于徐州市泉山区二环西路与明珠路交会处湖光山色小区XX幢X单元XXXX号房屋一套，建筑面积为149.25平方米。白某某按协议约定交纳了购房款及相关税费。但在该房屋上房后白某某于2014年8月底对该房屋进行装修过程中发现房屋主体结构存在严重质量问题，对该房屋进行鉴定，鉴定结论为该房屋安全性不符合鉴定标准要求。从发现房屋质量问题至今，白某某数次与被告协商，一直未达成一致意见。为维护自身合法权益，白某某诉至法院。

人民法院认为：

白某某与被告签订的《商品房买卖合同》在正常履行后，白某某可以按约定取得质量合格、可以正常居住使用的房屋及享受该房屋带来的增值，现因被告违约，白某某的损失应包括合同履行后白某某可以获得的房屋增值部分，即房屋差价损失。根据江苏先河房地产土地评估有限公司对涉案房屋在质量正常情况下市场价值的评估，该房屋在价值时点（2015年11月3日）最可能形成或成立的公开市场价值为1496700元，扣除购房款753713元，白某某的房屋差价损失为742987元。

律师评析：

查阅了大量的商品房买卖纠纷的案例后，我们发现很多纠纷引发的原因均是在商品房买卖合同签订后，由于房价上涨、下跌导致了合同双方对原来约定的价格不满意而拒绝履行合同。在这种情况下，一旦合同被解除，违约方需要承担全部赔偿责任，包括直接损失和间接损失。房屋差价损失，即合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额，系因合同解除所引起的，属于间接损失，应当作为赔偿的范围。

1、适用条件

（1）合同解除应是符合法定解除的条件并依法解除，如约定解除，从约定；

（2）合同解除的原因应限于房屋交付义务的不能履行或延迟履行，其他原因的不能得到支持；

（3）在购房人获得赔偿时，应当扣除购房人因合同解除而减少的费用支出。

2、计算方法

（1）关于商品房价格涨跌产生的差价损失的计算方法，商品房买卖合同有约定的，从其约定。

（2）没有约定的，实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或可以比照最相类似商品房（同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋）的市场成交价与买卖合同成交价的差额来来确定损失。

（3）没有最相类似商品房比照的，可参考法院委托评估机构确定的基准日的房屋市场价与买卖合同成交价的差价，在此差价的基础上扣除交易成本并考虑纠纷发生的原因，一方是否存在未防止损失扩大的情形等诸多因素予以公平衡量。

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