告别拆二代：棚改货币化大潮退场，中西部城市房价还撑得住吗？

拆二代，从今天开始将会被狠狠地撕下“一夜暴富”的标签，告别以往“工作一辈子，不如拆迁一套房子”的人生。这个颇具中国特色的社会群体，从城镇化时代的宠儿，转眼将变成时代大裙摆上的一个小泥点，一切就像是“棚改”开出的一个小玩笑，而中西部城市，却可能笑不出来。

工作一辈子，不如拆迁一套房子。这是当下很多中国人的真实写照。

有些人为了巨额拆迁款，家人反目成仇，比如2017年北京丰台区一位拆迁户，拆迁获得一千多万的拆迁补偿款，女儿为了独吞千万拆迁款，竟然声称把500多万烧掉了，一怒之下老父亲将其告上法庭。

杭州城中村一住户拆迁获得2000多万的拆迁补偿款，据了解，该城中村共有114户居民。这也说明，中国又诞生了114户百万乃至千万富翁。

对于很多大学毕业之后的普通工薪族来说，勤勤恳恳工作一年手里面的存款估计也不到10万。

而现在，靠拆迁一夜暴富的情况快要结束，棚改货币化政策的逐步退出将给“拆二代”画上句号。

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棚改实际存量已经不多

今日住建部发布消息，今年1月到10月全国棚改已开工577万套，而《政府工作报告》明确2018年全国棚改新开工580万套。这就意味着截至10月份，2018年的全国棚改目标已经完成了99%，几乎提前完成任务。

但是，经过最近几年轰轰烈烈的棚改之后，棚改存量已经大幅下降，2012年的时候全国的棚改存量有4200万套，但是到2018年棚改存量数据已经剩下1027万套，预计到2020年棚改存量就会仅剩107万套。

这就意味着该改造的项目已经改造的差不多，这场由2005年开始的棚改，将于2020年结束。

有些城市甚至早就没有了棚户区，但是为了GDP和财政收入，也把不符合标准的项目划入到棚户区改造中。对于这种情况，10月份的国常会上也明确指出要严格把控好棚改的标准和范围。

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棚改货币化将逐渐退出

在今年10月份的国常会上也明确指出，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

“因地制宜”、“调整完善”、“尽快取消”，这就意味着棚改货币化安置政策将开始逐步收紧。

之前棚改的安置方案主要是实物和货币并举，但是由于资金问题，所以棚改工程推进缓慢。到2015年，国内房价两极分化现象严重，一二线城市销售火爆，三四线城市逐渐增大，在这种背景下，棚改的安置方案从实物和货币并举改成货币安置优先。这就意味着拆迁户拿到补偿款之后居民自己再到市场上购买商品房。

这样一来，这些手持巨资的拆迁户就会成为房地产市场上一批重要的购房力量，往往都是好几套的买，在客观上会进一步促进三四线城市的去库存，官方数据显示，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

统计显示，实行棚改货币化安置方案之后，货币化安置对于房地产销售的贡献从14年的3%一下子提升至15年的14%，2017年货币化安置对于住宅销售的贡献直接上升到了24%。

在去库存方面，商品房待售面积是反映房地产库存水平的指标之一。根据统计局最新的数据显示，今年10月末，商品房待售面积52789万㎡相比9月末减少401万㎡，这个数据已经降至4年来的最低水平。

棚改货币化安置是在三四线成交冷清、库存高企的背景下提出的，肩负着三四线去库存的历史重任，目前三四线上市的去库存需求已经基本完成，棚改货币化的历史使命也就完了，也就有了退出的必要。

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房住不炒，部分城市已取消了货币化安置奖励

虽然棚改货币化安置政策的取消没有一刀切，但是在房住不炒的背景下，部分城市已经率先取消了货币化安置购房奖励政策。

8月28日，长春市人民政府办公厅《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》，通知强调，新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

长春不会成为个例，反而会成为一种示范，随着政策的不断深入，未来将会有更多的城市跟进。棚改的目的本质上是为了改善居民的居住条件、推进城市化的进展；货币化安置客观上是为了去库存，而不是让部分人一夜暴富。

所以棚改货币化政策的调整势在必行，未来也会初步弱化，如果失去了货币化安置，改成实物安置，那么靠拆迁一夜暴富的拆二代也就会越来越少。

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哪些城市受到影响比较大

受影响比较大的大半都是那些住宅销售对棚改依赖程度比较高的城市。而这些城市往往都是经济发展水平相对较弱的地区，因为在经济发展程度比较高的地区本身就是人口净流入的地区，房地产市场的刚需比较稳，所以棚改货币化对其房地产市场的影响相对有限。

比如经济程度发展水平比较高的江苏和广东省，在2017年，棚改货币化对其住宅销售的贡献是9.28%和0.49%，但是在经济发展水平相对比较弱的内蒙古和青海，2017年棚改货币化就对其住宅销售市场的贡献分别为89.96%和85.83%。

所以将来棚改货币化逐步的政策力度逐步减弱之后，中西部经济发展水平相对比较弱，受到的冲击可能会更大。就比如内蒙和青海这些地区房地产市场对于棚改的依赖程度能达到80%以上，如果政策一旦退出，房价也就失去了其原本的支撑。

这也符合未来房地产市场将会呈现出结构化特征的判断。