负债1500亿,带领融信地产销售千亿的男人离职了

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地产寒冬季,房企高管压力崩不住,掀起离职潮。

最新的一例是,11月11日这个欢乐购物的日子,带领融信跨入千亿的男人离职了,他就是融信中国执行总裁吴剑。

楼市资本论看来,当前形势下房地产高管离职潮,或与市场压力有关。作为一名元老级高管,吴剑离职折射出融信高杠杆、高增长背后的经营阻力,正在改变前几年的规模化扩张,进行战略回调。

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融信干了十四年的元老重臣

吴剑面相平实,一副金边眼镜让他看起来异常的斯文,低调的性格彰显无遗。

吴剑今年47岁,1990年代毕业于上海交通大学工业与民用建筑系,浙江大学结构工程硕士。他的工作履历非常简单,1994年-2004年供职于福州市建筑设计院,在这十年里,先后出任工程师、主管工程师及副总工程师。

2003年,欧宗洪成立融信集团,次年3月,即邀吴剑加盟。吴从设计做起,带领融信在福州、厦门等地打造出不少标杆项目,建立了融信的产品基础。

吴剑2012年开始担任融信集团副总裁,2014年12月正式出任融信中国执行董事、执行总裁。直至离职,执掌融信前后近四年。



在这期间,融信先是在2016年1月成功登陆港交所;接着将总部迁至上海,豪掷百亿,拍下创纪录的静安地王。

吴由此一战成名,带领融信开启全国化规模扩张,并在三年里实现了惊人的三级跳,销售规模连续翻番:从2015年119亿元增至2016年246亿元,再增至2017年502亿;2018年预定销售目标1200亿,前十个月已达946.3亿元,同比增长169%,离千亿规模仅差一小步。

可以说,融信从百亿规模迅速跃升到千亿级房企,作为地位仅次于老板欧宗洪的元老重臣,吴剑功不可没。

据说,吴在融信年薪660万元人民币,主要负责规划公司策略,协助欧宗洪管理集团日常运营,并监督销售与营销部门,地位仅次于老板欧宗洪。

吴本人十分低调,在融信的14年里,除了业绩会等重大场合,鲜少露面。这次离职,融信方面称纯系吴个人原因。此前,吴剑曾以家里有事为由,多次申请离职,最终才获董事会批准。

对于离职后的去向,吴剑称将会“休息一段,陪伴家人”,暂时没有透露更详细的工作安排。

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负债1532亿,高杠杆亟待化解

连续三年超过100%的迅猛扩张,吴剑在给融信创造出巨大发展空间的同时,也在某种程度上透支了公司体力。

他去职后留给融信的,除了台前风光的近千亿销售业绩,还有台后高企的1500亿负债。

半年报显示,截至今年6月30日,融信总资产1863亿,总负债1532亿,总资产负债率82%。净资产负债率更是高达140%,虽然比去年末的159%下降了19个百分点,但仍处于风险高位,远高于行业平均水平。

值得一提的是,融信1年内到期债务为210.54亿、1到2年到期的债务有289.88亿。而截至2018年6月30日,公司在手现金及银行余额共计203.07亿,难以覆盖短期债务。

对高企的债务风险,融信早在年初就有所察觉并注意防范,确定以“保盈利”和“降杠杆”为首要目标,平衡发展,实现有质量的稳健增长。据此,公司计划在2018年年底将净负债率降至100%以下,2019年年底控制在65%左右。

上半年,融信的拿地步调明显放慢,仅收购了14宗地块,总建筑面积约为248万平米,平均成本约5383元/平方米。截至2018年6月30日,融信土地储备的总建筑面积约为2520万平方米,其中约220万平方米为持作出售已竣工物业,约1720万平方米在建,约580万平方米持作未来开发。

经过半年努力,融信的净负债率到年中时降至140%,但距100%的目标还有不小距离。CFO曾飞燕表示,融信会通过控总债、放宽投资等方式继续降低净负债率。

融信目前土储平均成本为6568元/平方米,而其住宅产品的平均售价超过21000元/平方米,应该说战略回调的余地还是很大的。

楼市资本论注意到,在年中发布会上,欧宗洪直言“高增长是比较危险的事情”,融信不会刻意追求增长速度,也不在乎行业排名,“我更关心的是公司高质量增长。”

在实现高速扩张、承受阶段性负债压力之后,融信当如何平衡发展、实现高质量工增长,在继续全国化扩张的同时,让资金风险在安全边际软着陆?

这是吴剑留给继任者的棘手难题。


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