商品房买卖合同解除后税款该如何承担?

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  房地产税是指以纳税人所有的或属其支配的房地产为课税客体、或以房地产开发经营流转行为为课税客体的税赋。商品房买卖合同解除后,已经缴纳的税款应如何承担,也是不可避免的问题。商品房买卖过程中买卖双方应当缴纳的税款有房产税、企业所得税、城镇土地使用税、城市维护建设税、土地增值税、教育费附加、契税、印花税。其中,契税与印花税由买受人承担,其余均由出卖人承担。值得关注的问题是,已缴纳的税款可否退还。

  

  根据2011年财政部和国家税务总局联合颁布的《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》,在商品房买卖合同解除后,如果尚未办理房屋所有权变更登记的,买受人已经缴纳的契税可以退还。然而,就其他形式的税款而言,却没有相关规定。

  

  根据行政法领域法“无授权即禁止”原则,这意味着退还其他税款缺乏法律依据对于出卖人的权利保护极为不利。现有规定只涉及买受人缴纳的契税能否退还,而不涉及出卖人缴纳的其他税款,将导致出卖人在再次出卖商品房时重复征税,不符合公平原则。

  

  笔者认为商品房买卖合同解除后,对于出卖人已缴纳的城市维护建设税土地增值税、房产税和企业所得税,可以予以退还,避免在出卖人再次转让该商品房时重复征税,加重出卖人的负担。但是具体应该何时退还、退还的比例以及退还的方式仍需法律法规抑或国家政策予以明确,防止权利保护不平等。同时,我们也应注意到,对于不能退还的税款,应当计入守约方的实际损失,依照过错责任原则与保护守约方利益原则,由致使合同解除的过错方

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