深圳法拍房七折卖 断供潮真的来了吗?

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  近几日,深圳传出7折法拍房、断供潮等消息漫天飞舞,人们惊呼深圳房价要大跌了。而来自深圳法拍房公司统计数据显示,2017年,深圳全市法拍房2100套,到今年2800套左右。

  同时,来自深圳市中级人民法院的数据显示,近半年以来司法拍卖的房源增加了50%左右,成交率达到91.99%。为此,人们纷纷猜测,法拍房打7折,深圳房价开始要大跌了?

  所谓法拍房,就是指不能按期如数偿还贷款、民间借贷纠纷、司法没收等情况下的房产。法拍房并非是深圳独有,全国各地都有“法拍房”。从目前情况看,北、上、深三个一线城市法拍房住宅成交套数一直处于较低水平,10月成交量均未超100套。

  针对社会对法拍房增加是断供潮引起的猜测,深圳法拍业内人士披露:目前深圳房价并没出现大跌,所以断供只占少数,多数还是债务纠纷。近半年以来,司法拍卖的房源出现了明显增加,但增加的主要原因是年内加大司法网拍推广力度,网上录入的拍卖房源增加。

  同时,业内专家也提醒购房者,“法拍房”有一定的潜在风险:房屋权属可能存在某种瑕疵,如未交齐土地出让金;没有房产证(或无法办理);未交清物业费;房屋里面带有租客等情况,这些法院是不负责解决的,如果参加竞买,这些东西要由竞买人自行承担和解决。

  

  举个案例:去年7月,杨女士在杭州花了230万元购买了一套法拍房,相比较正常二手房价格少了几十万,当时杨女士是以全款买下的。在杨女士看来,低于市场价的法拍房,买到就是赚到了。但结果在办理过户手续时,被告知需要缴20%的个税,也就是46万元。这其实就是天价的过户个税。

  而我们认为,与普通商品房不同,法拍房有以几下大特点:①法拍房基本要求是一次性付清房款,不可以申请按揭。正因如此,法拍房基本都是中低价房为主。10月份,深圳来自阿里拍卖线上拍卖114套,300万以下房源占比最多,高达40%;其次是300万~500万的房源,占比32%。

  

  ②网传7折房属于法拍房。但实际上,所谓7折是法拍房的起拍价,最终成交价会出现不同程度溢价。按照律规定,司法网拍的房源,一拍底价不得低于市场评估价的70%,若一拍流拍,二拍起拍价的降价幅度则不得超过前次起拍价的20%。值得注意的是,如果多人竞拍最终成交价基本会高于起拍价。

  ③法拍房是要有一定年限的。按一般流程,当期待拍卖的房源基本上至少是2年前的诉讼案例了。而2016年10月4日,深圳才正式加入本轮楼市调控大军。

  而此前的2015年恰是深圳房价高歌猛进的一年,那个阶段买房子的人,即使到现在也不可能被套住,所以,法拍房主要是因债务纠纷为主,断房弃供所占比重并不算大。

  所以,一些观点认为,深圳法拍房数量增加是断供潮带来的,这也不符合事实。而对于法拍房来说,这永远是一个独立的市场,它可作为经济走势的风向标,但绝非是房价趋势风向标。

  随着法拍房市场越来越大,房源越来越多,也可供市民去捡漏机会有不少,但是要多观察,多分析,因为法拍房的风险也很大。而迄今为止,中国还没有哪个城市的房价下跌是从法拍房开始的。所以,真正要观察深圳及其他一线城市房价的风向标,应该是二手房。一线城市二手房市场才是全国楼市的风向标,如果二手房市场出现成交萎缩,价格下跌,那就意味着房地产市场步入寒冬。

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