商品房买卖合同解除,按揭贷款合同应该如何处理?

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  以按揭贷款支付房款使房地产交易客观上形成了房屋出售方、购房人与银行之间的三角法律关系,即房屋出售方与购房人之间的房屋买卖合同关系、购房人与银行之间的按揭贷款合同关系以及房屋出售方与银行之间的担保关系。不同法律关系之间既相互独立,又相互联系。就实践中出现的纠纷而言,有些可以在单独的法律关系下予以解决,有些则相对比较复杂,需要将不同的法律关系纳入到同一诉讼程序中予以解决。

  

  典型案例:

  案例4:开发商违约,贷款买房者诉讼维权,案结事了

  2010年4月13日,原告肖树生等(乙方)与被告上海博锦房地产开发中心有限公司(甲方,以下简称博锦公司)签订上海市商品房预售合同。乙方购买房屋的总房价款暂定为2362848 元。甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方,逾期超过60天,乙方有权单方面解除本合同。

  

  签订合同后,肖树生等于2010年 4月14日向博锦公司支付了首期购房款952848元,并作为借款人与博锦公司、被告上海银行股份有限公司青浦支行(以下简称上海银行)签订个人住房借款担保合同。该合同约定贷款金额为141万元,贷款期限为360个月。贷款人将贷款资金划入博锦公司名下账户。借款人以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。博锦公司为本合同项下肖树生等的全部债务提供阶段性连带保证担保。

  2010年4月30日,上海银行发放贷款141万元。同年5月9日,上海银行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。肖树生等自2010年5月20日起逐月向上海银行归还贷款本息。

  后博锦公司逾期交房超过60日,肖树生等遂诉至上海市闵行区人民法院,请求解除商品房预售合同和借款担保合同。

  法院经审理后判决:

  一、解除肖树生等与博锦公司签订的上海市商品房预售合同;

  二、解除肖树生等与上海银行、博锦公司签订的个人住房借款担保合同;

  三、博锦公司于判决生效之日起3日内向肖树生等返还房款 952848元及自2010年5月20日起至判决生效之日止肖树生等已向上海银行归还的贷款本金;

  四、博锦公司于判决生效之日起3日内向肖树生等赔偿以 952848元为本金,自2010年4月14日起至判决生效之日止,按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息;

  五、博锦公司于判决生效之日起3日内向肖树生等赔偿自2010年5月20日起至判决生效之日止,肖树生等已向上海银行支付的贷款利息;

  六、博锦公司于判决生效之日起7日内向上海银行偿还肖树生等自判决生效之日起就个人住房借款担保合同剩余的贷款。自博锦公司清偿上述贷款之日起7日内,上海银行办理房屋抵押登记的涤除手续。

  

  律师评析:

  博锦公司作为开发商,按约交房系其基本合同义务。其逾期交房已超过 60日,显属违约,肖树生等行使合同解除权,符合约定。同时,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条之规定,肖树生等有权要求解除与上海银行签订的个人住房借款担保合同。

  

  解除商品房预售合同后,肖树生等要求博锦公司返还已付购房首付款及已向上海银行所还贷款本金,并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求,于法有据。博锦公司清偿剩余贷款本息等债务后,上海银行应及时解除涉案房屋上的抵押登记。

  

  需要说明的是,按揭贷款合同不同于典型的继续性合同,其解除溯及于合同成立时即消灭效力,因此,按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力,原则上应当恢复原状,购房人应当返还全部贷款,银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失,可要求购房人予以赔偿。

  在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时,购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累,在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时,当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是《商品房买卖合同纠纷司法解释》第25条第2款规定的应有之义。

  

  根据法院判决,按揭贷款合同解除前,相应贷款本金及利息由购房人肖树生等承担,按揭贷款合同解除后剩余贷款由开发商博锦公司承担,同时博锦公司赔偿肖树生等支付银行的本金及贷款利息,就结果而言与前述处理原则并无本质差别。鉴于上海银行尚未就系争房屋获得实在之抵押权,而仅为抵押权预告登记,自不存在所谓行使抵押权的问题。当博锦公司怠于履行归还剩余贷款的义务时,上海银行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记解除手续,以保障其债权实现。

  

  实践中,购房人和房屋出售方一旦发生上述争议,购房人亦即按揭贷款合同的借款人通常会采取停止偿还贷款等举措,以保护自己的合法权利。由此,按揭贷款合同纠纷与商品房买卖合同纠纷经常相伴而生。就法律层面而言,《商品房买卖合同纠纷司法解释》第24条规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的,当事人有权解除按揭贷款合同。

  

  据此,在商品房买卖合同双方就合同的效力、解除与撤销发生争议时,按揭贷款合同的履行就处于待定状态。在按揭贷款合同双方因商品房买卖合同无效或者被撤销、解除,而解除按揭贷款合同时,商品房买卖合同纠纷的处理与按揭贷款合同纠纷的处理就存在天然的关联。

  

  为了一次性解决当事人之间的争议,保证裁判统一,自然就产生商品房买卖合同之诉与按揭贷款合同之诉的合并审理问题。当然,从另一个角度而言,商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷的合并审理通常即应限于商品房买卖合同存在合同效力、解除与撤销的争议时。

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