正荣地产（6158.HK）等6家房企新晋千亿俱乐部

作者：格隆汇 观舍

10月31日，克而瑞公布了1-10月份房地产企业的销售情况。又有几家企业新进入千亿规模俱乐部。他们分别是：中国金茂（0817.HK）、泰禾集团（0732.HK）、富力地产（2777.HK）、正荣地产（6158.HK）、金科集团及中梁地产。虽然目前房地产受到调控和宏观经济因素影响，市场对行业发展增速及市场空间产生悲观预期，但房地产企业未来主要的增长逻辑还是在集中度上，长远来看规模还是起到关键作用。

一、

通过整理克而瑞过往公布的榜单，下图得出目前各个梯队房地产企业合约销售门槛的变化。

可以看到，各梯队门槛就创了新高，门槛提升最快的还是TOP11-30这个梯队。可预见，未来TOP50之后的企业会逐步放缓，而TOP11-30这个梯队的房企则将表现出良好的成长性。

我们进一步看一下10月份成功进入千亿规模的企业情况。其中这四家企业中，中国金茂增速159%；随后是泰禾集团达到100%；正荣地产达到70%；富力地产为47%。

而从股价变动的角度看的话，2018年以来，作为港交所新股的正荣地产表现就更为出色。

从数据上看，在这四家同梯队的企业中，正荣地产的股价2018年以来上涨了20%，不单单远远跑赢了同行，还远远跑赢了大盘。正荣地产股价保持逆势增长这一点在悲观的市场环境中显得殊为不易。

二、

那么正荣地产具备什么优势使其“后来居上”呢？正荣地产主营是开发住宅物业，以及开发、运营及管理商业及综合用途物业。正荣地产最为人熟知的是其较为独特的产品定位。

立足“改善大师”的品牌定位，正荣专注美好生活打造与人居改善，致力于开发高品质住宅物业，并逐渐打造出“正荣府”、“正荣·紫阙台”及“正荣·云麓”三大标杆产品品牌。 除了住宅开发，为保持多元化、平衡的业态组合，正荣地产还开发及运维正荣中心、正荣街等商业及多用途物业组合产品线，以及上海虹桥·正荣中心高端商办项目，西安正荣·彩虹谷妇幼主题型商业项目等一系列商业物业代表作品。

除了产品定位上面的优势。作为住宅开发企业，核心还是看土地储备。产品的品质和土储的品质共同决定了公司未来销售端的竞争力，从而影响公司的周转；而土地储备的数量则影响公司增长的可持续性。

土储的品质上主要看公司历年的布局情况。

公司偏向于深耕一线城市周边的二三线城市，其中如苏州、合肥、南京、福州、嘉兴等。2018年上半年公司成功将业务拓展至成都、重庆和广州。目前看来公司在对城市选择上是精准的，符合未来国家发展趋势，一直保持稳健的扩张。据悉，正荣未来布局战略将坚持“核心城市+卫星城”的布局模式，坚持“千亿正荣，百亿区域”的深耕策略；在经营管理上，将遵循“精总部、强区域”的思路，进一步整合资源、提升效能，落实精细化管理。

土地成本也影响土储的质量，在限价政策持续的背景下，公司土地成本是直接项目利润的关键因素。截至6月30日，正荣地产总土储的每平方米平均土地成本为人民币4,337元，地价占售价约25%-30%。成本优势明显，其中近年公司加大与同行合作开发起到了降低成本的作用。截至2018年中期，正荣地产开发项目121个，其中合营项目45个，合作伙伴包括龙湖、世茂、保利、中国金茂、旭辉、远洋、碧桂园、雅居乐、合景泰富、招商、禹州等知名房企。

小结：

房地产行业在2018年上市以来，集中度的提升趋势未减反增。作为新晋的千亿规模房企，正荣地产多维度因素支撑其股价表现优于同行。其中最为核心的是公司体现出优于同行的成长性。正荣地产拥有丰厚的低成本优质土地储备，以支撑公司未来2-3年发展，公司的长期竞争优势明显。