今天我说的只是房地产领域，是楼市价值分析领域，是楼市投资，望周知。
看了太多的城市，看了太多的新城，看了太多的规划，看了太多的现实。
这种感觉，越来越强烈。
为什么？
有一个名词叫做：边际递减效应！
从经济发展和放水刺激的角度来说，每增加1元GDP所需的投资，2010年时需要4.2元，2015年就需要6.7元，2018年的现在，则需要8元左右。
从一个创业公司的发展角度来说，有一个说法叫做C轮死，什么意思？从创业到发展很容易，估值从0到1亿到3亿都难度不大，但越往后越难，死的越快，增长越慢。
这就是边际递减效应。
从中国城镇化、大基建、新城建设这个角度来说，也是一样一样的。
身在2018年11月，我们已经处在改革开放40周年，我们处在商品房大跃进的第20年，城镇化进入了后半场。
如上图所示，以上新区中，成功的有几个？大家一定要好好的看一下这个表，然后摆正一下自己的三观，才能明白我今天文章的苦心。
浦东新区肯定算一个，也应该算是唯一的一个，这是1992年最早成立的，跃升效应最好，边际还未显现。
随后，2006年成立的天津滨海新区，就成了一个失败案例，成了新区规划建设的笑柄。
以上19个新区中，只有浦东新区成功，成都天府新区算多半个，其它几乎全部谈不上成功。
但摆明失败的却有多个，比如兰州新区，就是典型的失败案例。
离兰州主城直线60公里，政府为了推进新区建设，把市政府和市直单位都搬了过去，但也推进不动，后来半放弃状态，政府单位又搬了市区。
郑州的郑东新区算是成功的，但至今，这个没有审批，而且，重要的是，郑东新区是2000年始就动工建设的，时间点很重要，而且和主城核心区紧紧相连，自然外溢。
现在不像以前，现在的人都精明过头了，新区还没建设，房价红利都已透支几遍了！这是关键！
我的观点很明确：楼市投资，请忽视所有2015年以后才动工建设的新区！所有！
因为，经济决定上层建筑，决定底层经济的是人，盖再多房子是没有意义的，人和钱的流入才是根本。
但放在当下，很多都已固定，并不好挪动，CBD、学区、产业、富人区等等，很难再迁移的。
先亮明观点：
1、请忽视所有二线、弱二线、三线城市的新区，因为没有足够的钱和人（如贵安新区、长春新区、滇中新区等）。
2、可以适当关注一线、强二线城市的直接外溢新区，因为可顺势而为（如杭州钱江世纪城、钱江新城）。
3、请忽视所有跳着区域、隔着区域、与主城隔离甚远的新区，是外溢还是迁入？两字之差、天上地下（如兰州新区、武汉长江新城、郑州航空港区等）。
挑几个重点城市的来说一下。
1武汉长江新城
武汉的长江新城，我是肯定不看好的。
汉口本身就已经衰落，被武昌赶超，汉口的北向外溢到后湖已经是乏力，再往北外溢已经没劲了。
产业、人口、经济都需要从0开始，显然，开始就注定艰难。
2南京江北新区
南京的江北新区比较特殊，按说离主城是不远的，与未来的CBD一江之隔，所以，江北新区要比武汉长江新城靠谱的多。
但问题是，江北新区规划太大。江北新区的房价也要三万了！而且江北目前的基础太差，以前的南京一直是在南边发展。
离CBD近的江北新区是有价值的，但价格已经显然透支。
3杭州湾大湾区
太大的事情，钱和人都被分散了，即使概念很大，但我们个体，就不要去炒作和参与了。
一定要盯紧大确定的事情，不要去碰这样太过宏伟的概念。
4海南江东新区
江东新区其实也尴尬的。
本来海口在集中精力发展西海岸片区，还没成型，也不成熟。
一个海南自贸岛的政策袭来，在东边又规划了一个江东新区。
人从哪儿来？钱从哪儿来？产业从哪儿来？
东西拉扯，尴尬的。
5西安西咸新区
西咸新区好大好大。
仔细想一下，凭西安的人口、资金、吸引力能玩得起来吗？很难很难。
整个新区规划中，也就沣东还算靠谱，其它都不安全。
为什么？
沣东离西安的富人区、产业区最近，属于自然外溢，是产业和人口的自然溢出，是安全的。
总结一下，
如今，人和钱太聪明，规划还在纸上，美好还在想像中，房价已经透支，红利已经释放完毕，而一切落地还悬在空中，对于我们来说，收住想像，盯紧那些看得见、摸得着的现实，更为安全，更为靠谱。
还有太多太多的新区，关于郑州航空港区、重庆两江新区、成都天府新区、长沙湘江新城等太多新区，今天就不再啰嗦了，关注我个人微信，看我朋友圈，我们继续讨论。
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