商品房买卖合同解除,一般应承担什么法律后果?

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  1、恢复原状(返还财产)

  恢复原状(返还财产)属于物的返还请求权。商品房买卖合同解除后,买受人应当返还商品房的自然状态,对于已经办理了产权转移登记手续的,负有办理复原登记的义务,在不动产登记簿上重新体现出卖人的所有人地位,当然,由此增加的费用应当由违约方承担;出卖人应当返还买受人已经缴付的购房款,其返还的范围应当以买受人购房时支出的价值额为标准,自己在此过程中是否获得利益则在所不问。

  

  2、赔偿损失

  赔偿损失属于民事责任。商品房买卖合同中违约方应当依法承担赔偿守约方因自己的违约行为遭受的损失的责任。这里的损害赔偿通常是指金钱赔偿,包括守约方的一切损失,同时也应当包含因恢复原状而造成的额外支出部分。

  惩罚性赔偿责任的规定解决了实务中商品房欺诈纠纷,这一责任形式来源于《消费者权益保护法》,但又在赔偿范围、赔偿标准方面与《消费者权益保护法》有异。同时,“赔偿损失”与“赔偿责任”并行的责任形式是对买方作为弱势一方的特殊保护。

  在合同的签订过程中,买卖双方的信息获取与掌握不对等,尤其是在期房买卖中,买方对于所购买的商品房无法直接了解,对于房地产市场的波动情况也不甚清楚,房屋本身也存有很多不确定性,而卖方对于这些信息的掌握度要远高于买方。对买方进行特殊保护符合公平原则,也有利于督促卖方按约履行合同。

  

  3、采取其他补救措施

  其他补救措施适用于一方或双方受领的标的物毁损灭失的场合,属于不当得利返还请求权。由于出卖人受领的购房款属于货币,占有即所有,不存在出卖人受领的标的物毁损灭失的情形,主要应当对买受人受领的商品房毁损或灭失时进行讨论。

  对于买受人无法以原自然状态返还商品房的,应当进行价值补偿——当买受人将受领的商品房消费、出让、设置权利负担、加工或者改造时,出卖人只能要求买受人予以价值补偿,直至能够达到“可以合理期待的底线”,而不管买受人能否收回出让的商品房、消除其上设立的权利负担或者将加工或改造的商品房恢复原状;而对于买受人因不规范的方式将该标的商品房投入使用造成的减损或灭失,应当予以赔偿。

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