观点|深圳法拍房激增,或为断供提供前期警示信号

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  法拍房所释放的房源可以作为增加市场供给量的一个重要补充,但是其前提必须去除法拍房的产权瑕疵,避免未来不必要的产权纷争。只有这样才能打通法拍房市场与房地产市场,实现有限资源流通,增加存量房规模,为房地产市场供给方输血。

  ——盘和林

  近日,广东深圳某中介人员的一则朋友圈引起市场关注。其指出,近期深圳地区大量法拍房7折成交,且列出了约45个将在11-12月份被拍卖的深圳各区房源。

  来自深圳市中级人民法院的数据显示,近半年以来,深圳地区司法拍卖的房源增加了50%左右,成交率达到91.99%,主要原因在于今年以来大力推动司法网拍工作,出现在网上的拍卖房源增加,也因此逐渐被更多购房者知悉。

  法拍房是遭法院强制执行拍卖的房屋,一般是在债务人不能清偿债务时,债权人申请法院强制执行的债务人名下的房屋。商业贷款、民间借贷、司法没收以及无主财产都会催生出“法拍房”。

  市场普遍认为,近期深圳法拍房激增,或是房价下降之后一部分投资客断供所致。但从市场反应来看,深圳还没有出现显著断供的情况。但笔者认为,这也为高杠杆之下,尤其是过度负债的购房者提供早期警示信号,即房价下降或导致断供增加。

  事实上不仅是深圳,全国各地的法拍房近两年都在不断增加。2017年,北京、江苏、浙江、河南等地法拍房数量明显增加,特别是江浙地区,法拍房的数量在3年间,由2万宗上升到26万宗。

  虽然全国各地房地产市场的具体情况不尽相同,但是法拍房大量进入市场一个主要原因是,房地产市场短期预期消极,投资客“自断手臂”以求存活。过去的几年中,伴随房地产市场的升温,不少投资客利用高杠杆涌入房地产市场,以求分得一杯羹,但是受国家宏观经济环境、政策和房地产行业自身周期的影响,房价上涨动力疲软,高杠杆成本与房地产市场的不确定性使得投资客只能割肉止血。

  对于整个房地产市场来说,尤其是房地产供给本就非常有限的深圳来说,法拍房的进入可在一定程度上增加房地产市场的供给。

  深圳是法拍房最活跃的地区。据不完全统计,仅2016年,深圳法拍房的成交额就已经达698亿元,2017年起拍价最高达到3.8亿元,今年前10个月的成交额同比增长近50%,平均溢价率44.31%。

  虽然不能以深圳法拍房近两年大量增长来衡量楼市的整体状况,但是其发展的趋势与整个楼市的大背景密切相关。深圳的法拍房市场之所以火热,一方面是因为市场中本就存在着大量的投资客,市场的不景气自然会有许多投资客断臂求生,另一方面则是因为深圳市房地产市场的供求矛盾。

  但是法拍房形成的市场更像是一个游离于房地产整体市场之外的独立市场,而这个市场上,看客是市场的“主体”。深圳市中级法院官网显示,10月份,深圳司法网拍卖的案例有26起,除了有6个撤回,最终15个成交,每宗房产最多参与人只有5个,大多数只有2个参与人。

  让大多数投资客和住房刚需者望而却步的一是房地产市场的预期,另一个就是法拍房产权的法律风险。由于法拍房一般是折价销售,不论对于投资客还是房地产刚需者来说都有巨大的吸引力,但是目前房地产市场趋势不明显,使得个人负担的不确定风险增加,因此根据消费者选择理论,消费者的此时选择观望符合消费者行为选择策略。

  笔者认为,法拍房的法律风险是“法拍房”市场游离于整体市场的主要原因。由于法拍房一般牵扯到债务债权关系,所以很多情况下会存在产权瑕疵导致购买人即使获得所有权也有可能“有家不能回”。比如,自带租客的房屋、不愿交房的原业主、遗留的各种物业和管理费等,这些法院并不负责解决。

  日前,深圳刚刚出台了关于出让未建设用地,促进土地二次开发利用的通知,以增加市场供给缓解市场供求矛盾,法拍房所释放的房源可以作为增加市场供给量的一个重要补充,但是其前提必须去除法拍房的产权瑕疵,避免未来不必要的产权纷争。窃以为,只有这样才能打通法拍房市场与房地产市场,实现有限资源流通,增加存量房规模,为房地产市场供给方输血。

  (作者盘和林系中国财政科学研究院应用经济学博士后,本文仅为作者个人观点,不代表本报意见。)

  

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