通过那些已经上市的地王们 我们又发现了很多新动向

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  

  转眼间,时间已经来到了2018年的年末,不少2016年甚至是2017年下半年拿地的项目都早已蠢蠢欲动。

  值得一提的是,在2016年5月土拍达到最高潮以后拿地的项目,今年已经有不少陆续入市销售了。而这些项目入市后的销售表现,对我们判断楼市后续的走向提供了一个很好的切入点。

  地价高房价高 房难卖

  经统计,截止目前,2016年5月以后拿地且目前已经开盘的项目共有10个。而在这10个项目中,近半数的项目销卖的都不太好。

  2018年已开盘上市地王总览(统计截止日期:2018年11月11日)

  

  比如宝山某项目甚至打出了买房送车、送外地房屋首付的优惠,但实际成交情况依然不太理想。

  

  宝山某楼盘促销广告的朋友圈截图

  出现这样的情况,也是很多开发商在拿地时始料未及的。因为市场并不能够像很多人预料的那样一直“火爆”下去。其实早在2016年的下半年,上海的楼市就有一丝丝转冷的迹象,而事到如今更是如此,购房者也渐渐变得越来越理性了。

  从这样的大背景下再看这些已经开盘的“地王”,一切也就都不难理解了。

  

  宝山罗店一待开发的空地(金老板供图)

  一方面,这些卖的不太好的“地王”的地理位置普遍不佳,基本都位于郊环以外的地区。板块本身受关注度就不高。

  另一方面,由于地价制约,导致项目的售价难免偏高,甚至在当前一二手房价格倒挂的情况下比周边的二手房还贵出很多。对于这样的价格,购房者自然不能认同。

  更重要的是,在大环境的制约下,大部分购房者对于各种炒作和价格概念早已司空见惯、观望情绪也更加浓厚,再拿地王说事哄抬价格,购房者显然也不吃这一套。

  资金回笼重于利润

  地王主动降预期

  因此在目前的市场环境下,也有不少去年的地王项目就选择了忍痛“降预期”销售。比如青浦的西虹桥壹号,作为商业+住宅用地拿地楼板价达到21610元/平,其中商业部分占到土地面积的30%,仔细算来土地成本其实并不低。

  

  西虹桥壹号在建工地(金老板供图)

  但即便如此,为了促进销售,尽快回笼资金,项目最终选择已41388元/平的均价开盘,最低价约3.6万元/平起,甚至比周边楼盘之前的销售均价还略低一些。因此,虽然没有达到开盘售罄的境界,但楼盘最终的去化表现在整个青浦都不算太差,对开发商回笼资金起到了非常积极的效果。

  

  资料图

  而据相关知情人士透露,随着市场进一步降温,像西虹桥壹号这样忍痛“降预期”销售的楼盘也将会越来越多。对于现阶段的很多开发商来讲,加快资金回笼比取得利润更加紧迫。

  让价+产品自身优势

  地王也可以卖得很好

  当然,凡事总有例外,在今年的市场中,我们还是发现了很多卖得很好的“地王盘”。

  比如前不久开盘的融信世纪江湾,因为地处新江湾城、又是密度比较低的洋房产品、户型和总价段都控制得很好,再加上旁边有一所知名公立九年制学校在建,因此融信世纪江湾一开盘就得到了很多购房者的一致认可,第一批房源开盘当天就全部售罄。

  

  融信世纪江湾示范区实景

  类似的还有位于长兴岛的泰禾大城小院,虽然楼盘也是在2016年旺季拿的地,但凭借开发商对于总价的精确控制和创新的产品设计,加上轨交、区域建设的诸多利好刺激,项目仍然成为了2018年至今上海新建商品住宅中成交套数最多的项目之一。

  

  泰禾大城小院售楼处实景(摄影:唐成松)

  不过值得一提的是,2个楼盘最终开盘的价格都明显低于其在前宣阶段预计的价格,这也是这些楼盘能卖得如此好的重要原因之一。

  总的来说我们不难发现,这些已经上市的“地王”们已然已经成为了当下楼市的一个缩影。

  对于价格偏高、地段偏远又缺少有利利好支撑的楼盘来说,即使有“打折促销”的优惠存在,似乎也很难刺激购房者的购买欲。

  对于地段稍偏,但有充足利好、且产品过硬的楼盘,只要价格给力,购房者依然还是比较买账的。

  而对于那些地段还不错,产品也过硬,同时又有一些利好消息的楼盘,只要总价可以控制在目标客群的购买力范围之内、并且单价别太过分,购房者也还是十分愿意接受的。

  伴随着目前的市场行情,未来或许会有更多的“地王”和存量楼盘加入到主动“降预期”销售的行列当中,对于购房者来说接下来可能会是个挑项目的好机会。

  

  

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 6 参与 32
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

易眼看房

为购房者提供最新的房产新闻

头像

易眼看房

为购房者提供最新的房产新闻

1807

篇文章

16391

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码