金辉地产投资开发模式研究「投资开发连载」

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  金辉集团2017年实现销售金额445亿元,同比增长45%,复合增长率达到38.9%,销售排名全国房企42位,比2016年提升10名,从近几年的销售排名情况看,金辉地产长期稳定在40多名。2018年上半年,金辉地产的销售业绩为356.8亿元,销售面积是274.4万平米,排名榜单37位。

  ||金辉投资策略与家族化经营模式介绍

  

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  同为闽系房企的金辉

  金辉集团股份有限公司创立于1996年,是集房地产开发、物业管理、物业租赁为主营业务的房地产开发企业集团,业务重点扎根中国长三角、中西部、环渤海区域等经济发达。创始人是香港金辉投资集团林定强,祖籍福建福清,现为香港居民,通过香港金辉投资持有金辉集团96%的股份,目前任金辉集团董事长、总裁。

  根据第三方数据统计,金辉集团2017年实现销售金额445亿元,同比增长45%,复合增长率达到38.9%,销售排名全国房企42位,比2016年提升10名,从近几年的销售排名情况看,金辉地产长期稳定在40多名。

  金辉集团1996年在福州成立,随后开启异地扩张,第一站进驻重庆,直到2009年,金辉将总部迁至北京,并迅速布局北京、上海等一线城市,开启全国化战略,2017年,金辉进一步明确了布局全国核心城市群的投资策略,并完善产品线,旗下三大产品线,覆盖了刚需、改善、高端不同层次的客户群体。金辉集团以“全国布局、区域聚焦、城市领先”为发展战略,目前已经布局了环渤海、西北、华东、长三角、西南、东南、珠三角七大区域的20多个城市,已进驻北京、上海、广州三个一线城市,其余城市以二线省会城市为主。

  

  金辉在发展过程中,不盲目追求规模化增长,不拍高价地,不拿地王,追求经营利润,力图实现有质量地增长,此外,在注重规模的同时,还追求企业的稳健经营,控制负债率,不通过激进融资来扩大规模。

  金辉目前实行的“总部—城市公司” 的二级管控模式,未来将改革成为“总部—区域—城市公司”的三级管理模式,建立区域公司,提升对一线的反应能力和增强区域竞争力,以行业30强为目标,进入第二梯队。

  

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  金辉产品策略及住宅案例

  金辉以住宅为主、适当持有商业:金辉集团的产品结构是以住宅开发为主,兼顾一些高端商业和写字楼,同时也持有物业和酒店,在产品比例上,住宅占比约在90%左右,商业占比10%以下。

  

  金辉产品标准化程度较低,项目拿地到开盘周期需要10—12个月,在行业内属于较低水平,主要是受至于自身的设计条件、工程进度等诸多环节,因此无法实现高周转。在周转速度方面,2017年金辉的存货周转率仅为0.19,远远低于行业平均水平的0.3,从业务结构上看,金辉以房地产销售为主,仅少量持有零星商业项目,住宅销售板块也以刚需及首改项目为主,因此,金辉周转效率较低,主要取决于自身的开发能力较弱,并不受产品结构的拖累。

  

  

  

  

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  闽系房企的抱团经营

  闽系房企由于普遍拿地激进,增长快速等共同特征,而成为一个典型的代表流派。在投资策略上,闽系房企喜欢采用跟随策略,参考其他闽系房企的区域布局情况,抱团投资,一方面由于房企间具有诸多相同的特征,另一方面也是出于风险考虑,闽系房企统一布局,增加共同抵御风险的能力。

  2006年—2010年的五年间,金辉与融侨集团合作,双方领导人互相入股对方的公司,利用双方的资源抱团发展。合作期间,双方共同出资成立了19家房地产公司,位于重庆、北京、江苏等地,直到2010年,双方因为市场定位和业务扩张方面存在分歧而终止合作,经过5年的合作投资,金辉实现了销售金额突破百亿元。

  

  在区域布局上,金辉集团目前以强二线城市为投资重心,并布局一线城市及以城市群为概念,布局具备价差、轨道交通和产业资源的“环一线”周边城市,降低了在一线城市竞争土地的风险。2011年以前,金辉为了获取更多土地储备,在三四线城市大量拿地,留下了利润较低、去化风险大等问题,随着三四线城市的去库存及拿地策略调整,目前,金辉已经完成了资产换仓,形成了环一线城市及重点二线城市的布局格局,以省会城市为主。截至2017年,金辉非一二线城市存货占比仅17%;在建拟建项目共计57个,全部位于一线、环一线和核心二线城市。

  

  金辉集团与其他闽系房企相比,投资比较保守,拿地十分谨慎,偏好选择10-20亿元区间的地块,拍地溢价率尽量控制在30%左右,不轻易拍地王,近两年调整区域布局,主要在高能级城市拿地,拿地溢价率有所提升。土地市场相对保守与金辉的资金实力有关,作为非上市房企,金辉的融资渠道有限,且销售排名不在20强以内,融资成本较高。

  由于资金渠道有限,金辉一般情况下不做资金沉淀较大的项目,对商业持有项目更是谨慎,金辉目前开发的纯商业项目很少,主要有上海金港商业广场、西安金辉环球广场和北京望京金辉大厦等项目,投资性房地产公允价值占总资产的比例长期处于10%—20%之间。

  

  

  

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