盘点西安“历代地王”:西安房价分水岭背后的故事

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  前言 | Preface

  2018年11月7日,具有国企背景陕西一家房企,拿下西安南二环东段388亩商住用地。48.558亿成为迄今为止西安总价最贵的土地!

  历史,总是惊人的巧合。15年前,南二环西段旁诞生西安真正意义上的第一个“地王”。极具中国特色“地王”一词,是政策和房价的风向标之一。2016年12月17日,东二环陕建机厂地块拍卖,成为当时西安楼市标志性意义的事件。

  实际上,若把西安置于整个中国的一盘旗上,你会发现2016年西安房价分水岭前后一定的因果关系。

  截止目前为止西安最贵的土地

  国家队之间的较量

  2018年11月7日下午, 西安市国土资源局以拍卖方式,出让两宗共计388.514亩国有建设用地使用权,总成交价48.558亿。起拍价超过千万每亩,底价都超过20亿在西安是首次。

  对比全国主要特大城市,西安房地产价格有着显著的不同:其它特大城市,越靠近中心区(尤其是环线内),价格越贵。因为,城市中心区聚集了最多的城市资源,比如学校、医疗、商业和地铁等等。但是,西安中心区楼价,往往低于高新区和曲江新区。

  主要原因,是在过去十年中,二环内外大规模的高容积、高密度的城改,让城市资源最丰富的中心城区“塌陷”(详见《西安中心区的救赎:铁腕规划下,中心城区的最后机会!》

  

  但是,城市中心区终究是“寸土寸金”。所以,15年来西安最具有标志性的三个“最贵土地”,都出现在二环附近。而研究本次地王,我们发现有三个现象:

  第一个现象:城市中心区强化“升级”

  具体指标上:住宅容积率不大于2.5不小于1.2。这就意味着,这两块住宅用地,未来建筑以小高层为主,而非百米的高层。这与周边高密度的城改,形成极大的反差。我们推测,除与青龙寺遗址有一定关系外,还有中心区品质提升的升级。

  作为资金量极其庞大的行业,房价的主要构成包括“地价+建安成本+资金成本+税金”等。根据估算,未来这块土地住宅售价预计在1.8-2.3万/㎡。

  

  宗地一:

  总价:底价242880万元成交

  亩单价:约1281万/亩

  楼面单价:约7366元/㎡。

  宗地1-1:

  净地面积30201.36㎡,折合45.302亩,不含代征路8.774亩,折合45.30亩。规划用途为商服,容积率不大于3.0,出让40年。

  宗地1-2:

  净地面积108566.79㎡,折合162.850亩,不含代征路21.963亩,折合162.785亩。规划用途为住宅、商服,容积率不大于2.5不小于1.2。

  宗地二:

  总价:最高限价242700万交

  亩单价:约1519万/亩

  楼面单价:约9177元/㎡。

  出让净用地面积120241.34㎡,折合180.362亩,不含代征路37.194亩。规划用途为住宅、商服,容积率不大于2.5不小于1.2。

  第二个现象:市政配套政府与企业“共担”!

  如果注意观察,你会发现一些特别约定,这也是西安房地产市场很重要的特色:部分城市建设配套,政府与企业共同承担!

  比如,宗地一中“地块二”内配建公办幼儿园,宗地二中配建九班托幼(占地5000㎡,建筑面积3171㎡)为公办,由竞得人建成后无偿移交雁塔区政府 。同时,两个地块中竞得人须在成交后一个月内,分别向雁塔区人民政府支付17429万、19311万作为临近中小学建设费用。

  第三个现象:“国资”竞争开始主流化!

  这次竞拍中,中海、招商、金茂等皆有央企背景。最终取地的陕西金泰恒业,背景亦不简单:

  它是陕西省人民政府直属国有特大型企业陕西投资集团(有限)公司控股,陕西秦龙电力股份有限公司、陕西省煤田地质集团有限公司和陕西省电力建设投资开发公司参股的国有企业。

  它最有代表性的开发项目——永宁门外SKP,是其打造首个城市综合体,总投资超20亿。

  2016年西安房价分水岭的“背后”

  全国范围的一次事件

  2016年,地王频现成为楼市的一大特征。这一年,中国全年各地诞生了超过340宗单价、总价地王。2016年7月,更是被称为“地王月”。上次是2007年,全国一二线城市诞生大大小小20余个地王。

  “地王”的诞生,必将影响楼市价格。据公开新闻报道,从2016年新年伊始,房价在上海等一线城市带动下疯涨。然后,是包括合肥、南京、苏州、厦门等所谓“四小龙”。传导效应下,其它热点城市的轮番上涨,一些热点城市房价实际涨幅远高于统计数据。

  在2016年诸多诞生的“地王”中,有两个标志性的“地王事件”:

  

  单价地王:2016年8月17日,上海,融信中国以110.1亿摘得静安区两幅地块,楼面价为10.03万/㎡,刷新了全国单价地王记录。

  总价地王:2016年8月29日,深圳,招商蛇口联合华侨城,以310亿总价拿下深圳国际会展中心代建代运营权以及11宗配套商业用地。

  这是什么概念?巴西里约奥运会,预算成本为四十多亿美元。再对比,2017年蓝田县GDP(143亿);2017年,西安财政总收入1364.71亿。

  上海易居房地产研究院数据显示,2016年一线城市住宅均价为31170元/㎡。京沪穗深新房均价分别为33412元/㎡、38283元/㎡、16697元/㎡和53760元/㎡,较上年分别上涨了20.5%、19.6%、10.9%、56.2%

  比如上海,经过几轮地王刺激后,楼市发生翻天覆地变化,基本形成:外环外3万、内外环间6万、内环内9万的价格体系。

  
▲2016年郑州某楼盘,三小时卖出1500套(by网络)

  2016年,也是传闻 外地人进入西安最为疯狂的一年。这一波开端,主要来自临近西安的省会——郑州。这一年,郑州究竟发生了什么?

  从统计数据上来看,2016年也是郑州房价突飞猛进的一年:郑州拍出了14个地王,单价翻倍的项目比比皆是,抢房大战轮番上演。2016年8月19日,总价地王金茂地价4184万/亩,楼面价竟达36915元/㎡,超过当时的广州“地王”,令业界一片哗然!

  2016年8月,郑州新房、二手房皆获全国环比涨幅冠军,均价10852元/㎡;当时,西安销售均价6903元/㎡,位居全国第六十四位。在重点区域,同为省会的郑州和西安差价至少在4000元/㎡以上。资本是水,各种因素左右下,西安成为一个“泄洪区”。

  
▲西安某楼盘挂出“热烈欢迎郑州购房团莅临观摩”

  随后2016年12月17日,东二环陕建机厂137.42亩净地,拍出每亩1346.24万,楼面价7212元/㎡。

  楼市,是个跷跷板:一头是“民生”,一头是“经济”。一旦经济出现波动,房地产往往都率先松绑。据中银国际估算,2016年房地产行业占GDP比重或达到20%。实际上,国际货币基金组织计算,中国房地产投资占GDP比重为23.73%。

  那么,2016年楼市为何如此疯狂?一是“去库存”大政策下,房地产政策全面放松,基本回到2008年“救市”水平。二是超乎预期的货币宽松政策:2016年全年新增贷款12.65万亿,个人住房贷款增加5.68万亿占新增贷款比重几乎占一半。三是在巨大资产缩水的压力下,国人重金进入楼市,投资投机比例大幅度上升。

  2016年12月19日,“‘房住不炒’为后来中国楼市定下基调。滞后于沿海和东部发展的西安,价格因素在2017年开始集中显现,直至目前。

  盘点西安那些“历代地王” | NEWS

  

  ▲西安具有代表意义的“历代地王”地图

  2003年,西安诞生第一个真正意义上的“地王”。也许是巧合,15年后的2018年,西安“新地王”位于南二环东段:一东一西。

  除此之外,梳理西安具有代表性的“历代地王”,其实主要集中在商业地产领域。从分布上来看,它主要是在城墙内的东大街和解放路上。如果结合西安中心城区土地供应、同等新房和二手房均价来看等各种因素来分析,本次土地拍卖也更多是一个“个案”。

  

  中海华庭

  时间:2003年

  概况:西安南二环西端,面积约83亩。

  价格:总价2.38亿,折合290万元/亩。

  

  苏宁生活广场

  时间:2012年1月30日

  概况:西安新城区尚德路以东(原游艺市场),面积为8498.3平米,40年商业用地

  价格:总价2.5亿,折合1959万元/亩。

  

  西安悦荟广场

  时间:2014年5月17日

  概况:西安新城区尚德路以东、解放路以西、东新街以南、西一路以北,性质为商业,净用地为13634.47平米,折合20.452亩。

  价格:总价5.05亿,折合2466.76万元/亩。

  时间:2016年10月19日

  概况:西安碑林区东大街以北、解放路以东、第四医院以南,净用地面积为2595.20平米(折合3.893亩,不含代征道路6.184亩)。用地性质为商服,容积率不大于6.49。

  价格:总价1.088亿,折合2795万元/亩

  企业:陕西通盛房地产开发有限公司

  

  西安壹号院

  时间:2016年12月15日

  概况:西安新城区华清西路以南、金花北路以西,净用地面积91611.35平方米。用地性质为居住,容积率不大于2.8。

  价格:总价18.5亿,折合1346.24万/亩

  文=方無雪

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