关于双合同的案子,广州最近是这么判的……

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  退房潮刚过,维权潮又来!

  近期,广州多个楼盘遭遇业主维权,要求开发商退还装修款。

  这一次的维权潮,其实是可预见的。

  当初放开限价的消息刚传出时,从楼盘到购房者一片欢腾,但在一片喜庆祥和的气氛中,在放开限价前刚签了购房合同的业主们,心碎了一地。

  于是,不少业主纷纷占领售楼部,要求开发商退装修款、退房,有部分业主还直接把开发商告上了法庭。

  那么,购房者以“双合同”为由状告开发商,是否能得到法律支持呢?

  最近,我们收到了不少广州关于双合同的判例,大家可以看看法院是怎么判的,心里也好有个数。

  0 1 要求开发商撤销装修合同 能得到法律的支持吗?

  不少购房者质疑双合同的点无非有两个:

  一是“双合同”违反法律规定,不存在合同效应。

  二是实际装修价值低于装修合同约定价值。

  我们找了两个实际案例,看看法院对于这两点,分别作出了什么判决。

  一:“双合同”中的装修合同是否存在法律效应?

  2015年时,李某以“双合同无效”为由,将开发商告上法庭。

  李某表示,开发商故意隐瞒与合同有关的事实,而且开发商为规避限价签订双合同捆绑装修,有强制交易、欺诈消费者之嫌。

  因此,李某要求开发商全额退还装修款、房款以及定金。

  对于此案件,法院认为,双方争议焦点在于涉案双方所签订的相关合同合约是否依法成立。通过证据显示,涉案商品房预售过程是公开的,合同双方地位平等,无违反国家强制性法律规定,无损害国家、集体及第三人的合法权益,也不存在李某主张的欺诈、强迫交易等情形。

  

  图文无关

  而李某提到的购房合同、装修合同均由李某与开发商共同签订,合同双方身份、地位明确,合同条款清晰明了,不存在合同当事人故意隐瞒事实之情形。李某作为完全民事行为能力人,应当知道其在相关合同上签字所产生的法律效力。

  随后,法院判定李某败诉。

  关于装修合同的法律效力问题,由于合同是当事人真实意思表示,是双方当事人在自愿平等的基础上签订的,并没有违反法律、行政法规的强制性规定。

  所以,双合同中的装修合同部分,是具有法律效应的。

  二:实际装修价值低于合同约定价值,能要求退款吗?

  今年年初,王某一纸诉状将开发商告上了法院,要求开发商退还装修款。

  王某表示,当初自己是交了定金之后才得知需要签订双合同,随后自己提出不要装修,但被开发商拒绝。随后,王某怀疑开发商实际装修价值不达标,有欺诈消费者的嫌疑,并拒绝支付剩余装修款。

  

  图文无关

  那么,针对王某提出的问题,法院又是如何裁定的呢?

  法院裁决时表示,根据当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料,装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本,而是房价款的一部分,其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款,共同构成涉案房屋的总价款并无不当。

  由于装修合同所约定的装修费用其实是房屋总价款的一部分,并不是实际装修成本,所以王某提出“实际装修价值不达标”一事也不成立。

  

  这一案件中,王某败诉,并需向开发商支付剩余款项及违约金。

  总的来说,从法院的判定来看,装修款包含房款是合法的。

  但是,根据广州法院的最新判决,有一种情况下,装修合同会被认定为虚假合同,是无效的!

  0 2 广州法院最新判决: 虚假装修合同无效!

  2013年,黄某购买了荔湾区某楼盘,购买时与开发商签订了购房合同。同时,黄某按照开发商的安排与某装修公司签订了装修合同,约定了装修价款。两份合同签订后,购房者支付了房价款和装修款。

  

  图文无关

  开发商承诺于2015年6月30日前交楼,否则将依据延期时长,按总房款的0.003%--0.008%赔付业主黄某违约金。

  但是,2015年6月30日时,开发商并没有按时交楼,而赔付违约金时,开发商未将装修款计入房屋交易总价款进行赔付,仅将购房合同部分款项作为违约金计算基数。

  于是,黄某将开发商告上法庭。

  

  图文无关

  黄某表示,他签订装修合同时并无某装修公司人员在场签约,而是在售楼部签约,其签字后是由开发商拿回去盖上某装修公司公章。

  这一类案件的争议焦点在于:房屋交易总价款中,是否包含装修款项?

  那么,法院是怎么判的呢?

  根据广州市中级人民法院判定,本案装修合同实质为开发商主导所签。

  开发商主导购房者与某装修公司签订的装修合同,并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。购房者与开发商签订的买卖合同中已经约定案涉房屋装修交付,可见,装修的义务主体应为开发商,购房者无需再行与他人就案涉房屋签订装修合同。

  开发商主导购房者与某装修公司签订装修合同,实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分,一部分为买卖合同价款,一部分为装修价款,目的是规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务,损害了社会公共利益。

  依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”的规定购房者与某装修公司签订装修合同为虚假意思表示,并未真正履行,且违反相关法律规定,应为无效

  双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此,购房者要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数,依法有据,应予支持。

  在这一个案例中,法院判定虚假装修合同无效,是因其属于民法总则规定的虚假的意思表示,但最终并不能发生退回装修款的效力,而只是将其纠正回归到房屋买卖合同本身,维护买房者的合法权益。

  这个案例只是对不规范的销售行为在司法裁判上给予明确的否定评价,体现司法裁判的评价与引导功能。

  简单点说,未来如果开发商存在违约行为,购房者有明确的法律依据,可以按全部总价款主张计付违约金。

  0 3 刚好在放开限价前买房 有办法让开发商改为单合同吗

  那么,对于那些刚好在放开限价之前买了房的业主,又有没有办法让开发商退回装修款,改做单合同呢?

  为此,我们咨询了南方福瑞德律师事务所的曹纯珂律师,曹律师表示,双合同是基于政府“限价限签”所产生的的一个畸形产物。双合同条款对购房者来说不公平,并非基于平等协商来约定彼此权利义务,签完后,确实会给业主会带来诸多不利。

  但是,业主按道理也是明知的,购房者买房签字那会,可以说是一个愿打一个愿挨。这些业主诉求虽部分合理,但企图通过法律途径主张确认双合同中装修合同无效是比较难被法院支持的。

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