当去杠杆的哨声全面吹响，当地产调控全面升级，对于过去两年间举债并购、拿地激进的房企来说，日子并不好过，而它们的主要隐患在于是否能够平衡好债务与扩张之间的关系。
去年突破400亿元销售大关的禹洲地产股份有限公司（以下简称为“禹洲地产”，股票代码：01628.HK），便喊出2020年要冲进千亿俱乐部的目标。
正是由于追求规模，禹洲地产目前的净负债率82%，总债务约380亿元人民币，比2017年底的300亿元增加了80亿元。
近日，禹洲地产公告称，2018年前9个月，实现销售额为338.69亿元，累计销售面积为229.8万平方米，平均销售价格为每平方米1.47万元。
2018年，禹洲地产的销售目标是600亿元，前三季度只完成目标金额的56%，要完成年度目标颇有难度。
10月25日，禹洲地产董事会主席林龙安和执行董事郭英兰年仅24岁的女儿林禹芳，被任命为其执行董事。
毕业于旧金山大学国际贸易专业的林禹芳，曾在中银国际担任过一年多的房地产分析师，不知她如何看待当前楼市，又将如何力挽狂澜。
加速拿地补仓
2017年，禹洲地产进入舟山、扬州、太仓等长三角环一二线卫星城市，进一步巩固长三角区域战略布局。
今年，位于苏州吴江的禹洲·雍泽府项目，还获得绿色建筑二星级设计标识认证，成为禹洲地产绿色发展的代表作品。
在保持海西区龙头地位，巩固长三角、进一步夯实环渤海及华中地区布局的同时，禹洲地产通过收并购和合作进入粤港澳大湾区。目前，禹州全国化布局已初具规模。
（单位:万平方米）
标准排名研究发现，2018上半年，禹洲地产的土地储备可供销售面积约1725万平方米，平均楼面成本为4995元/平方米。
今年上半年，禹洲地产又通过招拍挂、收并购等方式，斩获16幅优质地块，权益土地储备地价合计55.24亿元，权益归属总建筑面积121.67万平方米，平均楼面价为5297元/平方米。
从公司土地储备倍数来看，禹洲地产在2013年至2017年一直呈下降趋势，从2013年最高的8.17倍降至2017年最低的4.97倍，虽然2018年上半年公司购入多宗土地，但土地储备倍数激约10.93倍，折合全年约5.4倍，存货并不算太高。
（单位：千元、倍）
在2017年，禹洲地产董事长林龙安提出2018年实现600亿的销售目标。
截止2018上半年，禹洲地产已签约销售面积157.78万平方米，合约销售金额214.94亿，占全年销售目标的35.82%。截至三季度末，也仅完成全年销售目标的56%。
（单位：千元）
财报显示，今年上半年，禹洲地产实现总营业收入92.43亿元，较去年同期上升27.54%。主要由于交付物业总建筑面积的增加以及平均销售单价的上升。
其中，物业收入约为人民币89.73亿元，较去年同期上升27.32%，占总收入的97.08%；投资物业租金收入约为1.22亿元，较去年同期上升35.18%；酒店运营收入为864万元，较去年同期下降2.63%。
毛利率稳定，负债率高位运行
禹洲地产期间费用率近五年保持平稳，约为8%。在营业收入、成本近乎同步增长时，毛利率稳定在34.95%。
2018年上半年，禹洲地产融资成本为6.52%，较去年年末融资成本6.02%，上升0.5个百分点。
禹洲地产主要通过发行境外债券、公司债、配股、银团等不同方式进行集资，降低融资成本。
如2018年2月发行3.75亿美元的三年期优先票据，票面利率6.375%、2017年发行公司债券100亿元，为期三年的公司债券年利息为6.99%。
今年上半年，禹洲地产扣除预收账款后的资产负债率为80.34%，处于标准排名研究统计的100家上市房企2018年半年期3/4分位数79.71%以上。
但是禹洲地产截至2018年上半年的净负债率为62.97%，仅略高于半年期行业1/4分位数57.69%以上。
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在禹洲地产年报附注中，其他储备包括法定盈余储备和资本储备，也就是法定盈余公积和收购非控股权益以及出售本公司附属公司而产生的若干收益。
所以，每年稳定收购联营公司或出售附属公司股权，就成为禹洲地产扩充实力的途径，同时也可以降低净负债率。
2015年禹洲地产以6.78亿元收购合营公司福建大世界华夏房地产公司、8.03亿元收购禹洲置业合肥东城有限公司；2016年签订股权转让出售一间全资附属公司51.5%的股权，售价12亿元；2017年，与第三方公司签订股权转让合同收购一间公司100%股权，收购金额为35.89亿元。
另外，禹洲地产还通过引入战略投资者去杠杆。今年8月31日，华侨城(亚洲)公告称，其全资附属公司以18.24亿港元(约合人民币15.84亿元)认购禹洲地产增发的4.6亿股股份，占禹洲地产扩大后总股本的9.9%。
2017年，禹洲地产调整后的速动比率为1.4，位于行业3/4位数1.18以上，同年现金比率为0.41位于行业中位数0.37以上。
这表明禹洲地产有足够的流动资产可以偿还流动负债，短期偿债压力小，现金比率适中，这也许对于禹洲地产在下半年的拿地计划提供帮助。
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禹洲地产在从除税前利润调整至经营活动产生的现金流量中，投资物业的公允价值收益变动净额较大。
如2017年投资物业的公允价值收益净额为3.8亿元，占除税前利润6.19亿元的61.4%。在扣除投资物业和调整其余项目后，经营活动现金流量净额仅剩2512万元。
高利润增长模式成扩张绊脚石
自2009年上市以来，禹洲地产一直保持着30%以上的毛利率及12%以上的净利润率，甚至长时间超过头部房企恒大、万科。
禹洲地产自身的高利润增长模式，也成为其扩大规模的一大掣肘，规模和利润的平衡问题也就成了禹洲地产不可避免的一个选择难题。
在追求利润的同时，禹洲地产并未放弃对规模的扩张，2018年要实现600亿元，只不过开局不利，2018年虽然土地储备不断增加，但销售却只是小幅增长，现实离目标差距很大。
现在，禹洲地产全国性战略布局已全面展开，未来粤港澳大湾区将会是禹洲地产的重要布局区域。
2018年禹洲地产预计有300亿元预算用于拿地，其中的三分之一资源将会用来布局粤港澳大湾区。
在举债融资扩充规模之路已越走越难之时，禹洲地产的千亿目标或许也将被推迟。
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