政策底之下,为什么地产股反弹最积极?

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  自10月19日罕见的四部门高层齐发声以来,多项政策密集跟进或出台,市场对于“政策底”已达成共识。

  然而,自10月19日以来,A股市场反弹最为积极的行业却是地产、有色、通信及非银金融。在万科高喊“活下去”、各地频传房子打折销售的背景下,房地产板块的积极反弹,究竟是火中取栗,还是价值被重估?

  政策底之下的反弹

  “连珠炮”似的政策出台,着眼于“托经济”和“救企业”,但同时被救的还有A股信心。当前市场走在了从“政策底”向“经济底”切换的路径中。未来若经济触底回升,则新一轮牛市可期;未来若经济增长不及预期,则中期A股或继续震荡;但不论哪种情况,未来两个月依然是博弈政策的“蜜月期”。

  因此,博弈政策反弹,成为当前市场的主要逻辑。据wind数据统计,自10月19日以来,28个申万一级行业除食品饮料外全部上涨,其中,综合、地产、有色等三个行业位居涨幅之首(截至2018-11-08),成为政策底之下表现最好的品种。

  图1:“政策底”之下,不同行业的表现

  

  数据来自:wind,截至2018-11-08

  地产积极反弹,超越基本面?

  今年以来,受房产税传闻、销售数据惨淡、降价风潮等因素影响,地产板块是今年惨淡股市中最悲惨的“弃儿”。申万房地产行业自年初高点至10月19日下跌幅度高达46.88%。

  从基本面来看,无论是30大中城市商品房成交面积还是100城市成交土地面积,今年以来增速均显著下降。特别是成交土地面积的跳水,更显示当前地产企业积极收缩战线的态势。

  图2:房地产销售和拿地均处于“冰点”

  

  注:100个大众城市成交土地面积增速见右轴,

  数据来自:wind,截至2018-10-31

  实际上,从2016年开始,房地产的限购、限售,逐渐为A股地产板块蒙上阴影,地产股的估值中枢不断下移。尽管今年前三季度房地产上市公司的累计收入增速分别达到16.4%、21.7%和25.5%,盈利增速分别达到33.0%、36.7%和31.6%,但依然挡不住悲观预期的冲击。

  图3:房地产板块估值随房地产销售下滑不断创出新低

  

  然而,地产还是那个地产,政策氛围变了,人心思涨。10月下旬以来在经济托底政策密集出台的背景下,越来越多的投资人开始寄望地产政策的被动放松;但对于博弈地产投资,仍需要厘清以下要点:

  ● 年初以来的坚定“去杠杆”,使得房企非标融资和境内信用债发行普遍收紧,下半年又迎来信用债到期高峰,市场此前对房企现金流的担忧持续压制房地产板块的表现;

  ● 7月23日,国常会政策信号从“去杠杆”转向“稳杠杆”。资金面逐渐由前期过紧状态转为稳健充裕,有利于缓解地产行业在信用债偿付高峰期的整体违约风险;但关于房产税的传闻,依然是房地产板块的阿喀琉斯之踵;

  ● 房产税应当推,但不是现在,必须以构建合理的公共住房市场且让商品房回归“市场”属性为前提;

  ● 当前市场博弈放松预期,但预计后续政策仍将以稳为主,视各城市库存、房价状态相机而动。当前一二线库存仍极低、三四线库存也大幅下降的背景下,政策难言放松;但考虑到目前宏观经济和地方财政所面临的压力,也不具备进一步打压的基础;

  ● 行业基本面,资金和土地资源正加速流向头部公司,支撑头部公司销售强增长,助推资金集中度提升、土地资源集中度提升、销售集中度提升;

  ● 货币政策边际宽松,流动性改善,再加上估值已创历史新低,房地产板块的估值修复之路尚未结束。

  

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