连年亏损 北京城建10亿元甩手密云养老项目

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 田国宝 从北京密云城区沿着密关路向北行走不远，跨过京密引水渠，一片隐藏在山林中的建筑群映入眼帘，黄色的公寓、红色的别墅错落有致地散落在山间。

道路尽头大门一侧标明了建筑群的身份——北京长青国际老年公寓，这个曾经寄托了业主方很大希望的项目，2010年底建成开始运行，2013年便开启了长达五年的辗转之路。“已经有两三家意向买家了。”长青国际老年公寓一位工作人员表示。这已经是北京城建第三次挂牌出售北京长青国际老年公寓项目股权。

再次挂牌出售

这个项目占地206亩，总建筑面积6.73万平方米，共有多层公寓、跃层公寓、联排别墅、独栋别墅、酒店公寓等五种类型，共计425套。

从大门进入，整个项目内部除了少数工作人员和车辆外，显得格外空荡，秋风掠起黄叶，给人多少有些萧瑟之感。项目办公地位于中心区域的会所内，项目西侧的卫生服务中心同样处于空置状态。

项目租赁顾问表示，目前对外出租的共有两种类型，一居室月租金6200元，两居室月租7200元，“物业、水电等都是自己负担，加上吃饭，一居室一个月话费大概是8000元，两居室比一居室多1000元。”

据其介绍，项目全部为精装修，基本可以实现拎包入住，“如果使用我们的被子和床单一次性加500元，相对于从我们这里买，如果自己带就没有其他费用了，我们这边也有食堂，每顿饭二三十元。”

另外，项目不对外销售，只供出租，目前仅有一梯两户的多层公寓对外出租，其他户型暂时不对外出租。不过，大多数的工作人员并不知道，早在10月22日，该项目已经开始在北京产权交易所挂牌出售。

挂牌文件显示，挂牌出售日期截至11月16日，挂牌价为9.6965亿元，其中股权价格为1.748亿元，剩余的7.9484亿元为项目本身负债。项目除了425套各类房产外，还有1.59万平方米的建筑面积指标可以利用。

北京长青国际老年公寓有限公司为北京城建集团全资子公司，目前由北京城建置业有限公司代为管理，今年7月19日，北京城建集团董事会召开的2018年第六次会议上，作为第三项议题通过了董事会决议。

北京城建集团为北京市国资委下属企业，上述工作人员表示，目前已经有两三家意向买家，“谈过几次，主要是集团那边谈，具体我们了解的不多。”2014年曾两次出售项目80%股权，但均流拍。

对于北京长青国际老年公寓项目出售相关情况，经济观察报记者曾多次联系北京城建集团进行采访均未获得回应，代管方北京城建置业方面电话则一直无人接听。

今年8月份，北京城建集团曾和朗诗绿色集团签署战略合作协议，双方将在北京合作开发建设养老、长租公寓和绿色地产等项目。不过，朗诗绿色集团方面告诉经济观察报记者，并没有收购北京长青国际老年公寓的计划。“我们和养老那边负责人核实，他们都不知道北京城建出售养老项目。”

从合作到分手

2005年，中国红十字基金会和北京城建集团合资成立北京长青国际老年公寓有限公司，红基会下属的北京拔萃双语学校持股20%，后者持股80%。

时任红基会副理事长江丹担任董事长，来自北京城建集团的徐贱云担任副董事长、蔡强担任总经理。据上述工作人员透露，注册资金全部来自北京城建集团，红基会享受项目20%的权益。

2007年6月份，北京长青公司以9096.66万元价格获得206亩建设用地，当时折合楼面价1102.94元/平方米。土地出让时即约定项目禁止对外销售。2011年5月份，经过变更后，土地价格更是降至3024.14万元，楼面价只有366.67元/平方米。

项目于2007年11月份举行奠基仪式，中国红十字会、红基会和北京城建集团等相关负责人参加活动。2010年初，项目陆续建成并完成验收，6月份举行落成仪式。在这前后，项目已经开始启动租售。

根据北京城建集团官网公布信息显示，项目有永久性会员产品、长期和短期会员产品，其中永久性会员采取一次性出售房屋，房屋使用权为70年，销售均价为14620元，长期会员费为30万元，短期为10万元，租金另算。

由于与红基会合作，项目最初名称为北京曜阳国际老年公寓，曜阳国际老年公寓是红基会关于养老产业一个品牌，目前在全国各地有在建、建成项目10余个。2011年随着江丹从红基会副理事长转任中国红十字总会担任事业发展中心主任，曜阳国际老年公寓成为中国红十字总会事业发展中心旗下养老项目品牌。

这本是一个多赢的合作模式，据中国红十字总会事业发展中心管网信息，红会会有相应彩票基金用于曜阳国际老年公寓项目，通过与企业合作，获得养老产业运作平台；北京城建集团则获取了养老产业相关资源嫁接。同时，双方还共同引入武警总医院，在项目中配建医疗保健中心。

但是双方合作并没有持续多久，开业三年后的2014年，北京城建集团即开始挂牌出售持有北京长青国际老年公寓有限公司80%股权，当年曾先后两次挂牌出售股权，不过均流拍了。

2015年下半年，北京城建集团从北京拔萃双语学校手中回购了20%股权，并于2016年中完成工商资料变更。北京城建集团2016年财报中提及北京长青国际老年公寓项目，仍然是持股80%的控股子公司，到了2017年报中，变成持有100%股权的全资子公司，均没有提及股权回购事宜。

北京曜阳国际老年公寓也是中国红十字总会事业发展中心退出的第一个项目。完成股权回购的两年后，北京城建再次将北京长青国际老年公寓100%股权及债权挂牌出售，11月16日将正式结束挂牌，无论出售能否成功，届时将会有一个明确的结果。

背后的连续亏损

北京长青国际老年公寓又是一个生不逢时的项目，项目刚刚面世，正好赶上郭美美事件，红基会陷入舆论漩涡，虽然最后曜阳国际老年公寓从红基会转到红十字会总会名下，但当时有关项目质疑并不在少数。

据上述长青公司工作人员介绍，之所以挂牌出售项目，主要是因为项目常年亏损，“我们是国企，不像民企。”而红十字总会背景的北京拔萃双语学校作为持有20%股东的存在，又成为项目出售的障碍。

该名工作人员透露，北京城建之所以要回购20%股份，一方面因为如果新的股东进来，红十字会方面担心无法继续合作；另一方面，由于红十字会存在，很多有意向的买家也会有所顾忌。“所以想要出售项目，就必须把股权全部回购回来。”

翻阅北京城建集团及北京长青国际老年公寓有限公司财报，不难发现长青公寓项目连续亏损的现实，从2012年2018年前8个月，长青国际老年公寓项目累计亏损额达到2.95亿元，负债更是高达8.32亿元。

亏损背后是营收的乏力，2012年到2018年前8个月，营收分别为435.44万元、347.4万元、319.06万元、182.99万元、133.31万元、142.26万元和75.97万元，呈现逐年下滑的趋势。

收入少则是因为入住率低，据上述工作人员透露，项目夏天入住率相对较高，也只有20户左右，“入冬后，基本没人住了，这么多年了，每年收入都不够给员工发工资，只能卖掉了。”

其实，根据公开数据也不难计算项目入住率。挂牌文件显示，2018年1-8月份长青公寓收入为75.97万元，目前单个房间月收入大约在8000元到9000元，8个月收入是6.4万元-7.2万元，按照8个月满租计算，入住的只有11户左右。

入住11户意味着什么？整个项目425户，也就是说，北京长青国际老年公寓项目2018年1-8月份入住率只有2.59%。

按照最初想法，长青公寓采取租售结合方式，五种不同户型针对不同阶层，其中红基会有预留20%房源供一些对国家有特殊贡献的人养老，预想中出租对象甚至还包括国外的老人及一些退休官员和企业家。

长青公寓定位本身就属于高端，价格相对较高，租金基本与北京三环租金相当。但相应涉老服务及配套却相对稀缺，项目周边没有任何商店、饭店等配套，据上述租赁顾问介绍，项目每周有一趟到密云城区的免费购物班车，可以一次购进一周所需的生活用品。

对于养老项目来说，最重要的是医疗服务，但据上述顾问透露，项目每周有一次免费量血压，但没有配套医疗机构，如果老人发生应急情况，“离我们这里最近的医院是密云医院，10公里左右，我们可以帮助打120。”

田国宝经济观察报记者

地产部记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。